Woningkwaliteitsnormen: voldoet je huurwoning?

In het Belgische huurrecht, en meer specifiek binnen het Vlaamse rechtsstelsel, vormt de woningkwaliteit een hoeksteen van de bescherming van de huurder. Elke woning die in het Vlaamse Gewest wordt verhuurd, moet voldoen aan strikte minimale veiligheids-, gezondheids- en comfortnormen. Deze vereisten zijn niet louter indicatief; het niet naleven ervan kan leiden tot zware sancties, variërend van administratieve boetes tot de onbewoonbaarverklaring van het pand en de nietigheid van de huurovereenkomst. In deze uiteenzetting analyseren de advocaten van LawBase de juridische contouren van de woningkwaliteit, de procedurele stappen bij gebreken en de rechtsgevolgen voor zowel verhuurder als huurder.

Procedure en Stappen

Wanneer er vermoedens zijn dat een huurwoning niet voldoet aan de wettelijke normen, dient een specifieke administratieve procedure te worden gevolgd. Deze procedure wordt doorgaans geïnitieerd door de huurder, maar kan ook ambtshalve door de burgemeester worden opgestart.

• De ingebrekestelling: De eerste juridische stap is het formeel in gebreke stellen van de verhuurder via een aangetekend schrijven. Hierin moeten de gebreken nauwkeurig worden omschreven en krijgt de verhuurder een redelijke termijn om de nodige herstellingen uit te voeren.
• De aanvraag van een conformiteitsonderzoek: Indien de verhuurder nalaat de gebreken te verhelpen, kan de huurder een verzoek indienen bij de gemeente voor een woningonderzoek. Een woningcontroleur van de gemeente of van Wonen in Vlaanderen zal ter plaatse komen voor een technisch onderzoek.
• Het technisch verslag: De controleur stelt een technisch verslag op aan de hand van een gestandaardiseerd scoremodel. Gebreken worden gecategoriseerd in categorie I (kleine gebreken), categorie II (ernstige gebreken die de veiligheid of gezondheid aantasten) en categorie III (mensonwaardige omstandigheden).
• De besluitvorming door de burgemeester: Op basis van het verslag kan de burgemeester beslissen de woning conform te verklaren, dan wel de woning 'ongeschikt' of 'onbewoonbaar' te verklaren. Bij een onbewoonbaarverklaring is er sprake van een acuut veiligheids- of gezondheidsrisico.
• Beroepsmogelijkheden: Tegen de beslissing van de burgemeester kan binnen de 30 dagen beroep worden aangetekend bij de Vlaamse minister bevoegd voor Wonen.

Wettelijk Kader

De juridische grondslag voor de woningkwaliteit in Vlaanderen is verankerd in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (voorheen de Vlaamse Wooncode). Dit decreet bepaalt dat elke woning die als hoofdverblijfplaats dient, aan minimale kwaliteitsvereisten moet voldoen op het vlak van:

• Stabiliteit en bouwfysica: De structuur van het gebouw moet solide zijn. Vochtproblematiek (opstijgend vocht of infiltratie) is een veelvoorkomend gebrek dat leidt tot ongeschiktheid.
• Veiligheid van installaties: Elektrische installaties, gasinstallaties en verwarmingstoestellen moeten veilig zijn en voldoen aan de AREI-normen. Er mogen geen risico's zijn op elektrocutie, brand of CO-vergiftiging.
• Gezondheid: Er moet voldoende natuurlijke verlichting en ventilatie aanwezig zijn. De aanwezigheid van loden leidingen of asbestrisico's valt hier eveneens onder.
• Elementair comfort: Dit omvat de aanwezigheid van een drinkwatertappunt, een toilet, een wasgelegenheid en de mogelijkheid om een kooktoestel aan te sluiten.
• Rookmelders: Sinds 1 januari 2020 is de aanwezigheid van rookmelders op elke verdieping verplicht in alle Vlaamse woningen.

Het Besluit Vlaamse Codex Wonen bevat de technische details en de lijst met gebreken die aanleiding geven tot strafpunten op het technisch verslag. Indien een woning 15 of meer strafpunten behaalt voor gebreken van categorie I, wordt dit automatisch een gebrek van categorie II, wat leidt tot ongeschiktheid.

Praktische Tips

Voor zowel huurders als verhuurders is preventie en dossiervorming cruciaal om juridische impasses te vermijden. LawBase adviseert de volgende stappen:

• Gedetailleerde plaatsbeschrijving: Zorg bij aanvang van de huur voor een omstandige, tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Foto's zijn hierbij essentieel bewijsmateriaal.
• Het conformiteitsattest: Voor verhuurders is het raadzaam (en in sommige gemeenten verplicht) om proactief een conformiteitsattest aan te vragen. Dit bewijst dat de woning op het moment van keuring voldeed aan de normen.
• Onderhoudsplichten: Maak een duidelijk onderscheid tussen huurdersherstellingen (zoals het reinigen van de goot) en verhuurdersherstellingen (zoals structurele dakwerken).
• Communicatie: Communiceer altijd schriftelijk. Mondelinge afspraken over renovaties zijn in de rechtbank moeilijk bewijsbaar.

Heeft u twijfels over de conformiteit van uw woning? LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. U kunt bij ons terecht voor een eerste evaluatie van uw dossier. Een videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Kosten en Vergoedingen

De financiële gevolgen van een niet-conforme woning zijn aanzienlijk. Wanneer een rechter vaststelt dat de woning bij aanvang van de huur al niet voldeed aan de minimale normen, kan de nietigheid van de huurovereenkomst worden uitgesproken.

• Terugbetaling van huurgelden: Bij nietigheid kan de verhuurder veroordeeld worden tot de volledige of gedeeltelijke terugbetaling van de ontvangen huurgelden, aangezien hij een prestatie heeft geleverd die juridisch niet toegestaan was. De huurder is dan enkel een 'bezettingsvergoeding' verschuldigd, die vaak lager ligt dan de huurprijs.
• Huurprijsvermindering: Indien de gebreken tijdens de huurperiode zijn ontstaan of minder ernstig zijn, kan de huurder een tijdelijke huurprijsvermindering vorderen voor de periode van het gederfde genot.
• Schadevergoeding: Huurders kunnen een vergoeding eisen voor schade aan hun inboedel (bijv. door schimmel) of voor gezondheidsschade.
• Administratieve geldboete: De verhuurder van een ongeschikte of onbewoonbare woning kan door de Vlaamse overheid worden opgenomen in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, wat resulteert in een jaarlijkse heffing (krotbelasting).

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest prangende vragen met betrekking tot de Vlaamse woningkwaliteitsnormen.