Uithuiszetting: procedure en je rechten

Een uithuiszetting is een van de meest ingrijpende maatregelen binnen het Belgische huurrecht. Of u nu een verhuurder bent die kampt met een wanbetalende huurder, of een huurder die vreest zijn woning te verliezen: het is cruciaal om te weten dat niemand zomaar op straat gezet mag worden. In België is een uithuiszetting strikt gereglementeerd door het Gerechtelijk Wetboek en het Vlaams Woninghuurdecreet. Eigenrichting is verboden; enkel een vonnis van de vrederechter en de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder maken een uitzetting rechtsgeldig. Bij LawBase begeleiden onze advocaten dagelijks cliënten bij deze complexe procedures vanuit onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven.

Praktische Tips

Wanneer een huurgeschil escaleert, is snelheid van handelen essentieel, maar impulsiviteit uit den boze. Hieronder volgen praktische adviezen voor beide partijen:

• Documenteer alles: Voor verhuurders begint een sterke zaak bij een volledig dossier. Bewaar kopieën van aangetekende zendingen, bankafschriften die de wanbetaling bewijzen en foto's van eventuele schade.
• Communicatie is key: Voordat u naar de rechtbank stapt, is een formele ingebrekestelling verplicht. Dit is niet alleen een wettelijke vereiste, maar biedt vaak een laatste kans om de situatie minnelijk op te lossen.
• Schakel tijdig hulp in: Wacht niet tot de schuldenberg onoverkomelijk is. Een juridisch adviesgesprek bij LawBase (gratis via videocall of €50 voor 30 minuten op kantoor) kan vaak een langdurige procedure voorkomen.
• Controleer de sociale bescherming: Huurders in een kwetsbare positie kunnen vaak beroep doen op het OCMW. In Vlaanderen is de verhuurder zelfs verplicht om bij een procedure tot uithuiszetting het OCMW op de hoogte te brengen, tenzij de huurder zich hiertegen verzet.
• Respecteer de sloten: Als verhuurder mag u nooit de sloten vervangen terwijl de huurder er nog woont, zelfs niet bij maandenlange huurachterstal. Dit wordt beschouwd als huisvredebreuk en kan leiden tot strafrechtelijke vervolging.

Wettelijk Kader

De procedure rond uithuiszetting rust op twee belangrijke pijlers in de Belgische wetgeving: het Gerechtelijk Wetboek (voornamelijk de artikelen 1344bis tot 1344septies) en het Vlaams Woninghuurdecreet (voor woninghuurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019).

Volgens artikel 1344ter van het Gerechtelijk Wetboek moet elke vordering tot uithuiszetting worden ingeleid bij de vrederechter van het kanton waar het onroerend goed gelegen is. De wetgever heeft hierbij een dubbel doel: de eigendomsrechten van de verhuurder beschermen en de menselijke waardigheid van de huurder waarborgen. Een belangrijk aspect van dit kader is de verplichte tussenkomst van het OCMW. De griffie stuurt na de inleiding van de zaak een afschrift van de dagvaarding naar het OCMW, zodat zij hulp kunnen aanbieden om de uithuiszetting eventueel te vermijden via schuldbemiddeling of noodwoninghulp.

Procedure en Stappen

De weg naar een effectieve uithuiszetting volgt een strikt chronologisch parcours. Het overslaan van een stap kan leiden tot de nietigheid van de procedure.

• Stap 1: De Ingebrekestelling. U stuurt een aangetekende brief waarin u de huurder aanmaant om de verplichtingen (meestal betaling) binnen een redelijke termijn (bijv. 15 dagen) na te komen.
• Stap 2: Inleiding bij de Vrederechter. Als de aanmaning zonder gevolg blijft, wordt de zaak aanhangig gemaakt via een verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.) of een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder.
• Stap 3: De Verschijning en het Vonnis. Tijdens de zitting probeert de vrederechter vaak eerst te verzoenen. Slaagt dit niet, dan volgt een vonnis. De rechter kan de huurovereenkomst ontbinden en de uithuiszetting bevelen.
• Stap 4: Betekening van het Vonnis. Een uithuiszetting kan pas plaatsvinden nadat het vonnis officieel door een gerechtsdeurwaarder aan de huurder is betekend.
• Stap 5: De Wachttermijn. Na de betekening geldt er wettelijk een termijn van één maand voordat de effectieve uitzetting mag plaatsvinden, tenzij de rechter een andere termijn heeft bepaald of er sprake is van dringende redenen (zoals gevaar).
• Stap 6: De Effectieve Uithuiszetting. Indien de huurder het pand niet vrijwillig verlaat, komt de gerechtsdeurwaarder ter plaatse, vaak vergezeld door de politie en een slotenmaker, om het pand te ontruimen.

Kosten en Vergoedingen

Een procedure tot uithuiszetting brengt aanzienlijke kosten met zich mee. In de regel worden deze kosten verhaald op de in het ongelijk gestelde partij (meestal de huurder), maar de verhuurder moet ze vaak voorschieten.

• Rolrechten en dagvaardingskosten: De kosten voor het opstarten van de zaak bij het vredegerecht schommelen tussen de €50 en €250, afhankelijk van de methode (verzoekschrift vs. dagvaarding).
• Rechtsplegingsvergoeding: Dit is een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten van de winnende partij. Het bedrag is wettelijk vastgelegd en hangt af van de waarde van de vordering (de totale huurachterstal).
• Deurwaarderskosten voor uitvoering: De effectieve uithuiszetting is de grootste kostenpost. Denk aan kosten voor de politie, de slotenmaker, de verhuisfirma en de opslag van goederen. Dit kan oplopen van €1.000 tot €2.500.
• Schadevergoedingen: De verhuurder kan naast de achterstallige huur ook een wederinhuringsvergoeding (meestal 3 maanden huur) en een bezettingsvergoeding eisen voor de periode tussen de ontbinding en de effectieve ontruiming.

LawBase heeft expertise in het recupereren van deze kosten. Bezoek een van onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven voor een gedetailleerde raming van uw specifieke situatie.

Veelgestelde Vragen