Uithuiszetting: procedure, kosten en uw rechten

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Gerechtelijk Wetboek(art. 1344bis-1344septies Ger.W.)

  Procedure tot uithuiszetting en OCMW-verwittiging

• •
  Gerechtelijk Wetboek(art. 1344ter Ger.W.)

  Vordering in te leiden bij de vrederechter van het kanton

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet(woninghuur vanaf 1 januari 2019)

  Toepasselijk huurregime voor woninghuurovereenkomsten

Een wanbetalende huurder die al maanden niet betaalt, of net de brief dat u uw woning dreigt kwijt te raken: een uithuiszetting is een van de meest ingrijpende situaties binnen het Belgische huurrecht, en ze zet uw leven of uw vastgoed onder grote druk. Wat velen niet weten: niemand mag zomaar op straat worden gezet. Eigenrichting, zelf de sloten vervangen of iemand buitenzetten, is verboden. Enkel een vonnis van de vrederechter, gevolgd door de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder, maakt een uitzetting rechtsgeldig. De procedure loopt via het Gerechtelijk Wetboek en het Vlaams Woninghuurdecreet, met strikte termijnen en een verplichte tussenkomst van het OCMW.

U hoeft dit niet alleen te doen, een advocaat huurrecht kan uw dossier opbouwen, de juiste procedure kiezen, kostbare procedurefouten vermijden en, of u nu verhuurt of huurt, uw belangen bij de vrederechter verdedigen.

Wat zegt de wet?

De procedure rond uithuiszetting rust op twee pijlers in de Belgische wetgeving: het Gerechtelijk Wetboek (voornamelijk de artikelen 1344bis tot 1344septies) en het Vlaams Woninghuurdecreet (voor woninghuur­overeenkomsten gesloten na 1 januari 2019). Deze pagina behandelt de Vlaamse woninghuur; Brussel en Wallonië kennen voor de uithuiszetting een eigen regeling.

Welke rechter is bevoegd?

Elke vordering tot uithuiszetting wordt ingeleid bij de vrederechter van het kanton waar het onroerend goed ligt (art. 591, 1° en art. 629, 1° Ger.W.). De wetgever heeft hierbij een dubbel doel: de eigendomsrechten van de verhuurder beschermen én de menselijke waardigheid van de huurder waarborgen. Daarom wordt het OCMW op de hoogte gebracht, zodat het binnen zijn wettelijke opdracht hulp kan aanbieden (art. 1344ter Ger.W.):

• wordt de zaak ingeleid met een verzoekschrift of bij vrijwillige verschijning, dan stuurt de griffier een afschrift naar het OCMW, vier dagen na de inschrijving op de rol;
• wordt de zaak ingeleid met een dagvaarding, dan stuurt de gerechtsdeurwaarder het afschrift, vier dagen na de betekening.

De huurder kan zich binnen twee dagen tegen die mededeling verzetten, bij de griffie of bij de gerechtsdeurwaarder.

De procedure stap voor stap

De weg naar een effectieve uithuiszetting volgt een strikt chronologisch parcours. Het overslaan van een stap kan leiden tot de nietigheid van de procedure.

• Stap 1: De ingebrekestelling. U stuurt een aangetekende brief waarin u de huurder aanmaant om de verplichtingen (meestal betaling) binnen een redelijke termijn (bijv. 15 dagen) na te komen.
• Stap 2: Inleiding bij de vrederechter. Blijft de aanmaning zonder gevolg, dan wordt de zaak aanhangig gemaakt via een verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.) of een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder.
• Stap 3: De verschijning en het vonnis. Tijdens de zitting probeert de vrederechter eerst te verzoenen; dat is een wettelijke verplichting (art. 1344septies Ger.W.). Slaagt dit niet, dan volgt een vonnis. De rechter kan de huurovereenkomst ontbinden en de uithuiszetting bevelen.
• Stap 4: Betekening van het vonnis. Een uithuiszetting kan pas plaatsvinden nadat het vonnis officieel door een gerechtsdeurwaarder aan de huurder is betekend.
• Stap 5: De wachttermijn. Na de betekening kan de uithuiszetting pas na één maand worden uitgevoerd (art. 1344quater Ger.W.). Die termijn geldt niet als de verhuurder bewijst dat de woning verlaten is, of als de partijen een andere termijn afspraken die in het vonnis werd opgenomen. De rechter kan de termijn ook verlengen of inkorten, op verzoek van de huurder of de verhuurder die uitzonderlijk ernstige omstandigheden aantoont. Hij houdt daarbij in het bijzonder rekening met de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden en met de winterperiode. De gerechtsdeurwaarder moet de datum van de uithuiszetting minstens vijf werkdagen vooraf meedelen.
• Stap 6: De effectieve uithuiszetting. Verlaat de huurder het pand niet vrijwillig, dan komt de gerechtsdeurwaarder ter plaatse, vaak vergezeld door de politie en een slotenmaker, om het pand te ontruimen.

Praktische tips bij een escalerend huurgeschil

Wanneer een huurgeschil escaleert, is snelheid van handelen essentieel, maar impulsiviteit uit den boze.

• Documenteer alles. Voor verhuurders begint een sterke zaak bij een volledig dossier: kopieën van aangetekende zendingen, bankafschriften die de wanbetaling bewijzen en foto's van eventuele schade.
• Communicatie is key. Vóór u naar de rechtbank stapt, is een aangetekende ingebrekestelling niet wettelijk voorgeschreven om te kunnen dagvaarden. Ze is in de praktijk wel onmisbaar als bewijs, en ze doet de moratoire interest lopen.
• Schakel tijdig hulp in. Wacht niet tot de schuldenberg onoverkomelijk is. Een juridisch adviesgesprek voorkomt vaak een langdurige procedure.
• Controleer de sociale bescherming. Huurders in een kwetsbare positie kunnen vaak beroep doen op het OCMW; de kennisgeving aan het OCMW gebeurt van rechtswege door de griffier of de gerechtsdeurwaarder, vier dagen na de inleiding of de betekening. De huurder kan zich daar binnen twee dagen tegen verzetten.
• Respecteer de sloten. Als verhuurder mag u nooit de sloten vervangen terwijl de huurder er nog woont, zelfs niet bij maandenlange huurachterstal. Dit geldt als huisvredebreuk (art. 348 Sw.) en kan strafrechtelijk vervolgd worden.

Wat kost een uithuiszetting?

Een procedure tot uithuiszetting brengt aanzienlijke kosten met zich mee. In de regel worden deze verhaald op de in het ongelijk gestelde partij (meestal de huurder), maar de verhuurder moet ze vaak voorschieten.

• Rolrecht: voor het vredegerecht €50 (art. 269/1 W.Reg., tarief 2026). Sinds 1 februari 2019 is het pas na het vonnis verschuldigd, door de partij die in het ongelijk wordt gesteld.
• Dagvaardingskosten: kiest u voor een dagvaarding, dan komen er deurwaarderskosten bij, die afhangen van het bedrag van de vordering en de te betekenen stukken. Bij een verzoekschrift vallen ze weg. Vraag vooraf een raming.
• Rechtsplegingsvergoeding: een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten van de winnende partij, wettelijk vastgelegd en afhankelijk van de waarde van de vordering (de totale huurachterstal).
• Deurwaarderskosten voor uitvoering: de effectieve uithuiszetting is de grootste kostenpost (politie, slotenmaker, verhuisfirma, opslag van goederen) en kan oplopen van €1.000 tot €2.500.
• Schadevergoedingen: naast de achterstallige huur kan de verhuurder ook een wederverhuringsvergoeding (art. 40, tweede lid VWHD; drie maanden huur is een courante rechtspraakraming, geen wettelijke regel) en een bezettingsvergoeding eisen voor de periode tussen de ontbinding en de effectieve ontruiming.

Voorbeelden uit de praktijk (illustratief)

De onderstaande voorbeelden zijn illustratief en dienen enkel om het verloop te schetsen. Elke zaak is anders; er kunnen geen resultaten aan worden ontleend.

Onze aanpak in 5 stappen

1. Intake (videocall). In een videocall van 30 minuten (€ 60,50 incl. btw) legt u uw situatie voor; wij schetsen meteen waar u staat, welke termijnen lopen en wat een procedure kan kosten.
2. Strategie. We bepalen de sterkste route: een minnelijke regeling of een procedure voor de vrederechter.
3. Onderhandeling of dagvaarding. We zoeken eerst een minnelijke oplossing, zoals een afbetalingsplan of een afgesproken vertrekdatum; lukt dat niet, dan leiden we de zaak in.
4. Procedure. We vertegenwoordigen u op de zitting en voeren verweer of vorderen de ontbinding, de achterstal en de vergoedingen waar u recht op hebt.
5. Nazorg. We begeleiden de uitvoering van het vonnis, of u nu een achterstal recupereert of een afbetalingsplan moet naleven.

Een uithuiszetting laat weinig ruimte voor fouten: één gemiste termijn of overgeslagen formaliteit kan de procedure maanden vertragen of nietig maken. Een advocaat huurrecht van LawBase kent de procedure bij de vrederechter, bewaakt de termijnen en verdedigt uw belangen, of u nu verhuurder bent die zijn eigendom en huurgelden wil beschermen, of huurder die zijn woning wil behouden.

Wilt u weten wat een advocaat voor uw situatie kan betekenen? Bekijk ons volledige aanbod rond huurrecht of plan meteen een Videocall.