Wanneer mag je verhuurder de woning betreden?

De relatie tussen een verhuurder en een huurder is gebaseerd op een wederzijdse overeenkomst waarbij rechten en plichten nauwkeurig zijn vastgelegd. Een van de meest gevoelige punten in deze relatie is het recht op privacy van de huurder versus het eigendomsrecht van de verhuurder. Veel huurders vragen zich af: mag mijn huisbaas zomaar binnenkomen met zijn reservesleutel? Het antwoord is juridisch gezien zeer duidelijk, maar de praktijk blijkt vaak complexer. In dit artikel analyseren we de wettelijke grenzen van het bezoekrecht van de verhuurder binnen de Belgische context.

Wettelijk Kader

Het wettelijk kader voor woninghuur in Vlaanderen wordt hoofdzakelijk beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet (voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019). Daarnaast speelt de Belgische Grondwet een cruciale rol. Artikel 15 van de Grondwet stelt immers dat de woning onschendbaar is. Dit betekent dat niemand de woning mag betreden zonder de toestemming van de bewoner, tenzij in de gevallen die de wet bepaalt.

Zodra een huurcontract is ondertekend en de sleutels zijn overhandigd, geniet de huurder van het 'rustig genot' van de woning. De verhuurder draagt het bezit over aan de huurder. Hoewel de verhuurder eigenaar blijft, heeft hij niet het recht om de woning naar eigen goeddunken te betreden. Doet hij dit toch zonder toestemming, dan kan er sprake zijn van huisvredebreuk conform Artikel 439 van het Strafwetboek. Dit artikel stelt dat het binnendringen in een door een ander bewoond huis, zonder toestemming en buiten de gevallen die de wet toestaat, strafbaar is met gevangenisstraf en geldboetes.

Het recht op privacy wordt ook beschermd door Artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Elke inbreuk door de verhuurder moet dus een legitiem doel dienen en proportioneel zijn. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder enkel toegang krijgt voor specifieke redenen zoals dringende herstellingen, controle van de staat van het goed of bezichtigingen met kandidaat-huurders/kopers.

Procedure en Stappen

Om conflicten te vermijden, moet de verhuurder een strikte procedure volgen wanneer hij de woning wenst te betreden. De toegang is doorgaans beperkt tot drie specifieke scenario's:

• Controle van de woning: De verhuurder heeft het recht om periodiek te controleren of de huurder het pand als een 'goed huisvader' onderhoudt. In de meeste huurcontracten wordt dit beperkt tot één of twee keer per jaar.
• Dringende herstellingen: Wanneer er een acuut probleem is (bijvoorbeeld een gesprongen waterleiding), moet de huurder de verhuurder of vaklui toegang verlenen om verdere schade te voorkomen.
• Verkoop of wederverhuur: Als de huur is opgezegd of het pand te koop staat, heeft de verhuurder het recht om bezoekuren af te spreken met kandidaat-huurders of kopers.

De stappen die een verhuurder moet ondernemen zijn:

1. Voorafgaande verwittiging: De verhuurder moet de huurder tijdig informeren. Hoewel de wet geen exacte termijn plakt op 'tijdig', wordt in de rechtspraak meestal uitgegaan van een termijn van minstens 48 uur tot een week op voorhand.
2. Akkoord van de huurder: De huurder moet expliciet of stilzwijgend instemmen met het voorgestelde tijdstip. De huurder mag een bezoek niet onredelijk weigeren, maar kan wel een ander tijdstip voorstellen als het gevraagde moment niet schikt.
3. Aanwezigheid: De huurder heeft het recht om aanwezig te zijn tijdens het bezoek. De verhuurder mag niet eisen dat de huurder de woning verlaat of dat hij alleen toegang krijgt met zijn eigen sleutel terwijl de huurder afwezig is.

Praktische Tips

Als ervaren advocaten bij LawBase zien we vaak dat conflicten ontstaan door gebrekkige communicatie. Hier zijn enkele praktische tips voor zowel huurders als verhuurders:

• Leg afspraken vast in het contract: Specificeer in het huurcontract op welke dagen en uren bezoeken voor verkoop of verhuur kunnen plaatsvinden (bijvoorbeeld: dinsdag tussen 17u en 19u en zaterdag tussen 10u en 12u).
• Communiceer schriftelijk: Gebruik e-mail of aangetekend schrijven voor het aanvragen van toegang. Dit dient als bewijslast mocht de situatie escaleren naar de Vrederechter.
• Vervang het slot (optioneel): Een huurder heeft het recht om de cilinder van het slot te vervangen om zijn privacy te waarborgen, zolang hij de originele cilinder bij het einde van de huur terugplaatst en er geen schade wordt toegebracht aan de deur.
• Respecteer de privacy: Een verhuurder mag tijdens een controlebezoek geen kasten openen of persoonlijke bezittingen doorzoeken. Het bezoek moet beperkt blijven tot de inspectie van de onroerende staat van het pand.

Heeft u te maken met een verhuurder die ongevraagd uw woning betreedt of een huurder die elke toegang weigert? LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Wij kunnen u bijstaan bij het opstellen van een ingebrekestelling of u vertegenwoordigen voor het Vredegerecht. Een videocall is gratis, en voor een fysieke consultatie van 30 minuten betaalt u slechts €50.

Kosten en Vergoedingen

Wanneer de regels rond toegang niet worden gerespecteerd, kunnen er financiële gevolgen zijn:

• Schadevergoeding voor de huurder: Indien een verhuurder herhaaldelijk zonder toestemming binnendringt, kan de huurder via de Vrederechter een schadevergoeding eisen wegens inbreuk op het rustig genot en de privacy. In extreme gevallen kan dit leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de verhuurder.
• Schadevergoeding voor de verhuurder: Als de huurder onredelijk de toegang weigert voor noodzakelijke herstellingen, kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgschade (bijvoorbeeld verergering van een lek). Ook bij verkoop kan de verhuurder een vergoeding eisen voor de vertraging of het mislopen van een verkoop door de weigering van de huurder.
• Procedurekosten: Een procedure voor de Vrederechter brengt kosten met zich mee (rolrechten, eventueel rechtsplegingsvergoeding). Het is daarom altijd raadzaam om eerst via bemiddeling of een advocatenbrief tot een vergelijk te komen.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over de toegang tot een huurwoning.