Wat als je medehuurder wil vertrekken?

In de moderne woningmarkt is co-housing of het huren van een woning met meerdere personen een frequent voorkomend fenomeen. Echter, de juridische complexiteit neemt toe wanneer de harmonie binnen de woongroep vervalt of de levensomstandigheden van één van de huurders wijzigen. Wanneer een medehuurder wenst te vertrekken, rijzen er prangende vragen over de contractuele continuïteit, de hoofdelijke aansprakelijkheid en de teruggave van de huurwaarborg. Dit artikel analyseert de juridische contouren van de uittreding van een medehuurder binnen het Vlaamse Woninghuurdecreet.

Procedure en Stappen

De procedure voor het vertrek van een medehuurder hangt in de eerste plaats af van de vraag of de verhuurder al dan niet akkoord gaat met de wijziging van de huurdersamenstelling. Er zijn in essentie drie scenario's mogelijk binnen de Belgische rechtspraktijk.

1. De gezamenlijke opzegging: Indien alle medehuurders besluiten de huurovereenkomst te beëindigen, gelden de standaardregels van het Woninghuurdecreet. Er moet een opzegtermijn van drie maanden in acht worden genomen, en afhankelijk van de duurtijd van het contract kan een opzegvergoeding verschuldigd zijn. LawBase adviseert in dit geval gebruik te maken van onze opzegvergoeding-huur-calculator om de financiële impact te berekenen.

2. De vervanging (Substitutie): Wanneer één huurder vertrekt en de overblijvende huurders een nieuwe kandidaat-huurder aanbrengen, spreken we van een contractoverdracht. Dit vereist het schriftelijk akkoord van de verhuurder. Er wordt dan vaak een addendum bij de huurovereenkomst opgesteld waarbij de nieuwe huurder de rechten en plichten van de vertrekkende partij overneemt.

3. De eenzijdige uittreding zonder vervanging: Dit is de meest complexe situatie. Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet op 1 januari 2019 is er een specifieke regeling voorzien voor deze casus. De vertrekkende medehuurder moet een opzegging betekenen aan zowel de verhuurder als aan de overblijvende medehuurders. De opzegtermijn bedraagt drie maanden.

Wettelijk Kader

Het wettelijk fundament voor de uittreding van een medehuurder bevindt zich in Artikel 51 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit artikel voert een dwingendrechtelijk kader in dat de starheid van de hoofdelijke aansprakelijkheid nuanceert.

Conform Art. 51 kan een medehuurder die de huurovereenkomst heeft medeondertekend, deze opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Het decreet bepaalt expliciet dat de overblijvende medehuurders de huurprijs volledig moeten blijven betalen. De vertrekkende medehuurder blijft echter gedurende een periode van zes maanden na het verstrijken van zijn opzeggingstermijn hoofdelijk gehouden tot de betaling van de huurprijs, tenzij er een nieuwe medehuurder in zijn plaats treedt.

Indien er sprake is van gehuwden of wettelijk samenwonenden, gelden de regels van het familiaal vermogensrecht (artikel 215 en 1477 van het Oud Burgerlijk Wetboek), waarbij de bescherming van de gezinswoning primeert. In deze gevallen kan een huurder niet zomaar de huur opzeggen zonder instemming van de partner.

Praktische Tips

Om juridische geschillen en financiële kater te vermijden, adviseert LawBase de volgende stappen:

• Documenteer de staat van de kamer: Bij het vertrek van een medehuurder is het cruciaal om een tussentijdse plaatsbeschrijving op te maken van de privatieve delen die de vertrekker bezette.
• Schriftelijke communicatie: Verstuur de opzegging altijd via een aangetekende zending naar zowel de verhuurder als naar alle overblijvende medehuurders.
• Huurwaarborgregeling: Maak duidelijke afspraken over de terugbetaling van het aandeel in de huurwaarborg. De verhuurder is niet verplicht om de waarborg gedeeltelijk vrij te geven zolang het contract loopt; dit moet dus onderling tussen de huurders geregeld worden.
• Medehuurderspact: LawBase raadt ten zeerste aan om bij aanvang van de huur een medehuurderspact op te stellen. Hierin kunnen afspraken worden vastgelegd over de verdeling van de huurprijs, de kosten en de procedure bij vertrek.

Onze advocaten in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven kunnen u bijstaan bij het opstellen van dergelijke overeenkomsten of bij bemiddeling wanneer een medehuurder weigert zijn plichten na te komen.

Kosten en Vergoedingen

Bij de uittreding van een medehuurder kunnen verschillende kostenposten ontstaan. Ten eerste is er de mogelijke opzegvergoeding indien het volledige contract wordt beëindigd tijdens de eerste drie jaar van een negenjarig contract (respectievelijk drie, twee of één maand huur). Bij een loutere uittreding van één persoon onder Art. 51 is er in principe geen vergoeding aan de verhuurder verschuldigd, mits de opzegtermijn wordt gerespecteerd.

De resterende huurders moeten er rekening mee houden dat hun individuele last stijgt als er geen vervanger wordt gevonden. De verhuurder kan echter geen huurprijsverhoging afdwingen louter door het vertrek van een medehuurder.

Voor een eerste juridische analyse van uw specifiek dossier biedt LawBase een consultatie aan voor €50 voor 30 minuten. Dit stelt u in staat om met een expert in huurrecht uw positie te bepalen zonder direct hoge kosten te maken.

Veelgestelde Vragen

• Kan de verhuurder een nieuwe medehuurder weigeren? De verhuurder kan een nieuwe huurder enkel weigeren op redelijke gronden, bijvoorbeeld bij een gebrek aan solvabiliteit.
• Wat gebeurt er met de huurwaarborg als ik vertrek? De verhuurder houdt de waarborg meestal vast tot het einde van de volledige huurovereenkomst. U moet uw aandeel recupereren van de overblijvende of de nieuwe medehuurder.
• Ben ik nog aansprakelijk voor schade na mijn vertrek? U bent enkel aansprakelijk voor schade die is ontstaan vóór uw vertrek, mits dit kan worden aangetoond via een tussentijdse plaatsbeschrijving.
• Moet de verhuurder een nieuw contract opstellen? Nee, meestal volstaat een addendum bij de bestaande huurovereenkomst waarin de wijziging van de huurders wordt genoteerd.
• Wat als de overblijvende huurders de huur niet meer kunnen betalen? Onder de hoofdelijkheid kan de verhuurder gedurende 6 maanden na uw opzegtermijn nog steeds bij u aankloppen voor achterstallen.