Opzegvergoeding Huur Calculator 2026

Woninghuur is een gewestelijke bevoegdheid. Deze tool behandelt het Vlaams Gewest: de opzegging van een woninghuurovereenkomst wordt geregeld door de art. 15 en 17 tot en met 23 van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018. In Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode, in Wallonië het Waals Huurdecreet.

Opzegtermijn en opzegvergoeding zijn twee verschillende zaken. De opzeggingstermijn is de wachttijd tussen de kennisgeving en het einde van de overeenkomst; de opzeggingsvergoeding is de financiële compensatie die daarnaast verschuldigd kan zijn.

Art. 15 Vlaams Woninghuurdecreet — aanvang van de opzeggingstermijn: de opzeggingstermijn neemt een aanvang op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan. Dat geldt in alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan. Zegt u dus op 12 maart op met een termijn van drie maanden, dan loopt die termijn van 1 april tot en met 30 juni.

Art. 20, § 1, eerste en tweede lid: de huurder kan de negenjarige huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met een opzeggingstermijn van drie maanden. Beëindigt hij de overeenkomst tijdens de eerste driejarige periode, dan heeft de verhuurder recht op een vergoeding gelijk aan drie, twee of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Neemt zij een einde na de eerste driejarige periode, dan is geen vergoeding verschuldigd.

Bepalend is dus het contractjaar waarin de overeenkomst eindigt, niet het jaar waarin de opzegging wordt gegeven. Wie in de laatste maanden van het derde jaar opzegt, ziet zijn overeenkomst doorgaans eindigen na de eerste driejarige periode — en betaalt dan niets.

Art. 20, § 1, derde lid (en voor de korte duur art. 21, § 2, derde lid): is de huurovereenkomst niet geregistreerd, dan geldt er voor de huurder geen opzeggingstermijn en geen opzeggingsvergoeding. De opzegging gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin zij is gedaan.

Art. 20, § 2 — tegenopzeg: zegt de verhuurder op krachtens art. 17, 18 of 19, dan kan de huurder een tegenopzeg geven van één maand, zonder vergoeding. Het tweede lid voegt daaraan een belangrijke waarborg toe: de verhuurder blijft verplicht tot uitvoering van de opgegeven reden of tot betaling van de vergoeding waarin art. 17 tot en met 19 voorzien.

Art. 17 — persoonlijk gebruik. De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met een opzeggingstermijn van zes maanden om het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken, of te laten betrekken door zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, de afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner (art. 17, § 1, tweede lid). Wordt de opzegging gedaan tijdens de eerste driejarige periode, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van die eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Die beperking hangt dus af van het tijdstip van de opzegging, niet van de aard van de verwantschap.

Art. 17, § 1, derde lid — formele vereisten: de opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en zijn band van verwantschap met de verhuurder. Op verzoek van de huurder bewijst de verhuurder die band van verwantschap, en wel binnen een termijn van twee maanden te rekenen vanaf de kennisgeving van dat verzoek. Blijft dat bewijs uit, dan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen; die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. Wordt het goed niet, niet tijdig of niet overeenkomstig de opgegeven reden betrokken, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur, tenzij de verhuurder buitengewone omstandigheden aantoont (art. 17, § 2).

Art. 18 — renovatiewerken. Ook deze opzegging kan TE ALLEN TIJDE worden gedaan, met een opzeggingstermijn van zes maanden. De vaak herhaalde regel dat renovatieopzeg "enkel aan het einde van elke driejarige periode" mogelijk is, is onjuist.

Art. 18, § 1 stelt drie cumulatieve voorwaarden, plus een documentplicht. De drie voorwaarden zijn:

• de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de decretale en verordeningsbepalingen over de ruimtelijke ordening;
• de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
• de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed. Bestaat het gebouw waarin dat goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen die aan dezelfde verhuurder toebehoren en waaraan werkzaamheden worden uitgevoerd, dan kosten de werkzaamheden meer dan twee jaar huur voor al die woningen samen.

De documentplicht is cumulatief: de verhuurder bezorgt de huurder op het moment van de opzegging (1°) de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen als die voor de werkzaamheden vereist is, én (2°) een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt de sanctie van achttien maanden huur wanneer de werken niet, niet tijdig of niet overeenkomstig de opgegeven reden worden uitgevoerd (art. 18, § 2).

Art. 19 — zonder motief. Deze opzegging kan enkel tegen het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode, met een opzeggingstermijn van zes maanden. De vergoeding bedraagt negen maanden huur bij het einde van de eerste driejarige periode en zes maanden huur bij het einde van de tweede.

Art. 17, § 3, art. 18, § 3 en art. 19, § 2: de partijen kunnen deze drie opzegmogelijkheden uitdrukkelijk uitsluiten of beperken in de huurovereenkomst.

Art. 21 — korte duur (maximaal drie jaar). De overeenkomst eindigt op de overeengekomen einddatum, maar enkel mits opzegging door één van de partijen ten minste drie maanden vóór de vervaldag (art. 21, § 1, vierde lid). Gebeurt dat niet en blijft de huurder het goed betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden, met behoud van dezelfde huurprijs en dezelfde voorwaarden (art. 21, § 1, vijfde lid). Een korte duur eindigt dus niet automatisch.

Tijdens de korte duur kan de huurder te allen tijde opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden; de vergoeding bedraagt dan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de overeenkomst een einde neemt tijdens het eerste, het tweede of het derde jaar (art. 21, § 2). Bij een verlengde korte duur telt voor die berekening de aanvangsdatum van de eerste overeenkomst.

Art. 22 — meer dan negen jaar. In afwijking van art. 16 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een termijn van meer dan negen jaar. Zij eindigt na het verstrijken van de overeengekomen termijn als de verhuurder ten minste zes maanden vóór de vervaldag een opzegging heeft gedaan. Doet de verhuurder dat niet binnen die termijn, dan wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd. Beëindigt de verhuurder de huurovereenkomst bij het verstrijken van de derde of van een volgende driejarige periode met toepassing van art. 19, § 1, dan is de vergoeding gelijk aan drie maanden huur (art. 22, § 1). Tijdens de duur gelden overigens de opzegmogelijkheden van de negenjarige overeenkomst.

Art. 23 — huur voor het leven. De overeenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. De verhuurder kan ze niet beëindigen op grond van art. 17, 18 of 19, tenzij de partijen dat uitdrukkelijk anders overeenkomen.

Na het invullen ontvangt u uw resultaat per e-mail, met de opzegdatum, de aanvang van de termijn volgens art. 15, de einddatum, het contractjaar en de becijferde vergoeding. Onze huurrechtadvocaten helpen u bij opzeggingsbrieven, de formele vereisten van art. 17 en 18 en procedures voor de vrederechter.