Huurder overlijdt: rechten van nabestaanden

Het overlijden van een naaste is een emotioneel zware periode. Wanneer de overledene een woning huurde, komen daar bovenop nog tal van praktische en juridische vragen. Wat gebeurt er met het huurcontract? Moeten de erfgenamen de huur blijven betalen? En binnen welke termijn moet de woning ontruimd worden? Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet op 1 januari 2019 zijn de regels in Vlaanderen aanzienlijk veranderd en vereenvoudigd om nabestaanden beter te beschermen. In dit artikel gidsen de experts van LawBase u door de complexe materie van het overlijden van een huurder.

Praktische Tips

Wanneer u geconfronteerd wordt met het overlijden van een huurder, is het cruciaal om methodisch te werk te gaan. Hier zijn enkele direct toepasbare tips:

• Inventariseer het contract: Zoek onmiddellijk het huurcontract op. Kijk of de overledene de enige huurder was of dat er medehuurders (zoals een partner) op het contract staan.
• Contacteer de verhuurder: Breng de verhuurder zo snel mogelijk officieel op de hoogte. Hoewel een telefoontje hoffelijk is, raden wij bij LawBase altijd aan om dit ook schriftelijk (bij voorkeur via aangetekend schrijven) te bevestigen om de wettelijke termijnen te laten ingaan.
• Beheer de nutsvoorzieningen: Neem contact op met leveranciers van water, gas en elektriciteit. Sluit de meters niet direct af, maar vraag om de facturatie tijdelijk te bevriezen of over te zetten naar de nalatenschap om schade aan de woning (bijvoorbeeld door vorst) te voorkomen.
• Documenteer de staat van de woning: Maak foto's van de huidige staat van de woning voordat u begint met het leegmaken. Dit voorkomt discussies over de huurwaarborg achteraf.
• Win juridisch advies in: Elke situatie is uniek. LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven) waar u terecht kan. Een eerste videocall is gratis, een fysieke consultatie van 30 minuten kost slechts €50.

Wettelijk Kader

De hoeksteen van de huidige regelgeving in Vlaanderen is het Woninghuurdecreet. In het bijzonder Artikel 52 van dit decreet regelt de automatische beëindiging van de huurovereenkomst bij het overlijden van de laatste huurder.

Vóór 2019 werd een huurcontract niet automatisch ontbonden door het overlijden; de erfgenamen zetten het contract in principe voort. Sinds het nieuwe decreet is de regel omgedraaid: de huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden aan het einde van de tweede maand na de maand van het overlijden. Dit betekent dat de nabestaanden niet langer vastzitten aan langdurige opzegtermijnen of zware verbrekingsvergoedingen.

Let wel: deze regel geldt enkel als de overledene de laatste huurder was. Indien er een overlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner is die ook in de woning gedomicilieerd was, wordt deze persoon van rechtswege de nieuwe huurder en loopt het contract gewoon door.

Procedure en Stappen

Om de afwikkeling van het huurcontract correct te laten verlopen, volgt u best dit stappenplan:

Stap 1: De wettelijke kennisgeving
Hoewel de wet zegt dat de huur 'van rechtswege' eindigt, is het essentieel dat de verhuurder op de hoogte is van het overlijden. De termijn van twee maanden begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand volgend op het overlijden.

Stap 2: De opzegtermijn en toegang
Gedurende de twee maanden na het overlijden behouden de erfgenamen toegang tot de woning om deze te ontruimen. De verhuurder mag de sloten niet zomaar veranderen zolang deze termijn loopt, tenzij er een akkoord is over een eerdere stopzetting.

Stap 3: De plaatsbeschrijving en sleuteloverdracht
Aan het einde van de tweede maand (of eerder indien overeengekomen) vindt de uittredende plaatsbeschrijving plaats. Dit is het moment waarop de staat van de woning wordt vergeleken met de intredende plaatsbeschrijving. Als er geen schade is, moeten de sleutels worden overhandigd en wordt een document van sleuteloverdracht getekend.

Stap 4: De huurwaarborg deblokkeren
De huurwaarborg staat meestal op een geblokkeerde rekening. Om deze vrij te krijgen, moeten zowel de verhuurder als de erfgenamen (op basis van een attest van erfopvolging) tekenen. Bij betwisting kan de vrederechter tussenbeide komen.

Kosten en Vergoedingen

De financiële afwikkeling bij het overlijden van een huurder is strikt geregeld in Artikel 52 van het Woninghuurdecreet:

• De lopende huur: De huurprijs is verschuldigd tot de dag dat het contract eindigt (meestal het einde van de tweede maand na overlijden).
• De wederinhuringsvergoeding: In tegenstelling tot een normale opzeg door een huurder, is er bij overlijden een specifieke vergoeding verschuldigd aan de verhuurder. Deze bedraagt één maand huur. Deze vergoeding dient als compensatie voor het plotse verlies van inkomsten voor de verhuurder.
• Kosten voor schade: Indien er huurschade wordt vastgesteld die verder gaat dan normale slijtage, kunnen deze kosten worden afgehouden van de huurwaarborg of verhaald worden op de nalatenschap.
• Leegmaken van de woning: Indien de erfgenamen de woning niet tijdig leegmaken, kan de verhuurder via de vrederechter een machtiging vragen om de woning op kosten van de nalatenschap te laten ontruimen.

Bent u verhuurder en weigeren de erfgenamen te betalen? Of bent u erfgenaam en vraagt de verhuurder onredelijke vergoedingen? Neem contact op met LawBase in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven voor gespecialiseerde bijstand.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest voorkomende vragen over de beëindiging van een huurcontract na overlijden.