Zijn mondelinge huurafspraken rechtsgeldig?

Stel u voor: u ontmoet een potentiële verhuurder bij een charmant appartement in het centrum van Gent. Na een korte rondleiding bent u verkocht. Ter plekke schudt u de hand, spreekt u de huurprijs van 850 euro per maand af en spreekt u af dat u de volgende eerste van de maand intrekt. Er komt geen papier aan te pas, enkel een wederzijds vertrouwen. Maar wat gebeurt er als de verhuurder plotseling de huurprijs verhoogt voor u de sleutel krijgt, of als u als verhuurder merkt dat de huurder de afspraken niet nakomt? In de praktijk zorgen mondelinge huurafspraken vaak voor complexe juridische impasses.

Bij LawBase zien we in onze kantoren in Brugge, Antwerpen en Leuven vaker dan gewenst cliënten die verstrikt zijn geraakt in de grijze zone van ongeschreven overeenkomsten. Hoewel het Belgische recht in bepaalde gevallen flexibel is, heeft de wetgever de regels voor woninghuur aanzienlijk aangescherpt om beide partijen te beschermen. In dit artikel analyseren we de juridische waarde van een handdruk in de context van het Vlaamse Woninghuurdecreet.

Wettelijk Kader

De kern van de vraag ligt bij het onderscheid tussen verschillende soorten huur en de evolutie van de wetgeving. Historisch gezien stelt Artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek dat men kan huren of verhuren, hetzij mondeling, hetzij bij geschrift. Echter, voor de belangrijkste categorie in Vlaanderen — de woninghuur voor hoofdverblijfplaats — is dit principe achterhaald.

Sinds de regionalisering van de huurwetgeving bepaalt het Vlaams Woninghuurdecreet (artikel 5) expliciet dat elke huurovereenkomst die betrekking heeft op een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, schriftelijk moet worden opgesteld. Dit is een dwingende bepaling. Dit betekent dat een louter mondelinge afspraak voor een gezinswoning of appartement strikt genomen niet voldoet aan de wettelijke vereisten.

Voor andere vormen van huur, zoals de huur van een garagebox of een opslagruimte die niet onder de specifieke woninghuur- of handelshuurwetgeving valt (het zogenaamde 'gemeen recht'), blijft een mondelinge overeenkomst in theorie wel volledig rechtsgeldig. Het grote probleem hierbij is echter niet de geldigheid, maar het bewijs. Zonder geschrift rust de bewijslast bij de partij die het bestaan van de overeenkomst aanvoert, wat zonder getuigen of begin van uitvoering (zoals betalingen) nagenoeg onmogelijk is.

Praktische Tips

Voorkomen is beter dan genezen. Onze advocaten in de regio's Waasland en Hasselt adviseren altijd om de volgende vuistregels te hanteren om juridische onzekerheid te vermijden:

• Bevestig per e-mail: Heeft u mondelinge afspraken gemaakt? Stuur onmiddellijk een e-mail met de samenvatting: "Zoals zonet besproken, bevestig ik onze afspraak dat ik het pand aan de [Adres] huur voor [Bedrag] per maand vanaf [Datum]." Dit geldt als een 'begin van schriftelijk bewijs'.
• Betaal nooit cash zonder bewijs: Bij een mondelinge huur is de bankoverschrijving uw beste vriend. De vermelding "Huur [Maand/Jaar]" op een rekeninguittreksel is een krachtig bewijsmiddel dat er een huurrelatie bestaat.
• Eis een schriftelijk contract: Het Woninghuurdecreet geeft zowel de huurder als de verhuurder het recht om op elk moment een schriftelijk contract te eisen dat de mondelinge afspraken bevestigt. Weigert de tegenpartij? Dan kunt u dit via de vrederechter afdwingen.
• Maak foto's: Bij afwezigheid van een geschreven plaatsbeschrijving (die verplicht is bij een schriftelijk contract) wordt de huurder vermoed het pand in dezelfde staat te verlaten als waarin hij het ontvangen heeft, tenzij het tegendeel bewezen kan worden. Foto's met datumstempel zijn hierbij cruciaal.

Heeft u twijfels over een gemaakte afspraak? LawBase heeft 6 kantoren: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost. Onze specialisten helpen u graag om uw mondelinge afspraken te regulariseren.

Procedure en Stappen

Wat moet u doen als u zich in een mondelinge huursituatie bevindt die spaak loopt? De procedure volgt doorgaans deze stappen:

• Stap 1: De Ingebrekestelling. U stuurt een aangetekende brief naar de tegenpartij waarin u de gemaakte afspraken bevestigt en vraagt om deze binnen een redelijke termijn (bijv. 14 dagen) te officialiseren in een schriftelijk contract.
• Stap 2: De Verzoeningsprocedure. Voor de stap naar de rechtbank groot wordt, kunt u een gratis verzoening aanvragen bij de Vrederechter. Dit is een informele manier om onder begeleiding van een rechter tot een schriftelijke overeenkomst te komen.
• Stap 3: Dagvaarding voor de Vrederechter. Indien de tegenpartij weigert mee te werken, kan de rechter de partijen dwingen een schriftelijk contract op te stellen of de huurrelatie herkwalificeren. De rechter kan zelfs beslissen dat de mondelinge huur beëindigd moet worden met een opzegtermijn.

In een casus bij ons kantoor in Antwerpen konden we recent aantonen dat een huurder al drie jaar in een pand verbleef zonder contract, enkel op basis van maandelijkse bankuittreksels en de inschrijving in het bevolkingsregister. De rechter verplichtte de verhuurder om een standaardcontract te tekenen, waardoor de huurder eindelijk huurbescherming genoot.

Kosten en Vergoedingen

Een mondelinge huur kan leiden tot onverwachte financiële risico's:

• Registratiekosten: Een schriftelijk huurcontract moet geregistreerd worden. Bij een mondelinge huur gebeurt dit niet, wat voor de verhuurder tot boetes kan leiden en voor de huurder de mogelijkheid opent om de huur op te zeggen zonder opzegtermijn of vergoeding (onder bepaalde voorwaarden).
• Indexatie: Een verhuurder mag de huurprijs enkel indexeren als dit schriftelijk is overeengekomen. Bij een mondelinge huur is indexatie dus in principe niet mogelijk.
• Gerechtskosten: Als u naar de Vrederechter moet om een geschrift af te dwingen, houdt dit kosten in voor de dagvaarding (ca. €100 - €200) en eventuele rechtsplegingsvergoedingen als u een advocaat inschakelt.

Het is belangrijk om te weten dat de kosten van een procedure vaak niet opwegen tegen de zekerheid van een goed contract. Een preventief adviesgesprek bij LawBase in Leuven of Gent kan u duizenden euro's aan procedures besparen.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over mondelinge huurafspraken in Vlaanderen.