Verschil tussen woninghuur en handelshuur

In het Belgische verbintenissenrecht vormt de kwalificatie van een huurovereenkomst de hoeksteen van de juridische bescherming van zowel de verhuurder als de huurder. Het onderscheid tussen woninghuur en handelshuur is niet louter semantisch; het bepaalt welk dwingendrechtelijk regime van toepassing is, de duurtijd van het contract, de opzeggingsmogelijkheden en de huurprijsherziening. Waar de woninghuur primair de woonzekerheid van de burger beoogt te beschermen, focust de handelshuur op de continuïteit van de handelszaak en de bescherming van het cliënteel.

Het is cruciaal om bij aanvang van een contractuele relatie de juiste kwalificatie te hanteren. Een foutieve kwalificatie kan immers leiden tot verstrekkende gevolgen voor de rechtspositie van de partijen. In dit artikel ontleedt LawBase de fundamentele verschillen tussen het Vlaams Woninghuurdecreet en de Handelshuurwet van 30 april 1951.

Procedure en Stappen

Wanneer een geschil ontstaat over de aard van de huur of de uitvoering van het contract, dienen specifieke procedures te worden gevolgd. In beide regimes is de Vrederechter van het kanton waar het onroerend goed gelegen is, exclusief bevoegd.

• Kwalificatieonderzoek: Indien er onduidelijkheid bestaat of een pand voor bewoning dan wel voor handel wordt gebruikt, zal de rechter kijken naar de werkelijke wil van de partijen en de feitelijke bestemming van het goed.
• Verplichte registratie: Voor beide types huur geldt de registratieplicht. Bij woninghuur is de registratie door de verhuurder kosteloos en verplicht binnen de twee maanden. Bij handelshuur is de registratie onderworpen aan registratierechten en dient deze binnen de vier maanden te geschieden.
• Verzoeningsprocedure: Alvorens een procedure ten gronde op te starten, kan men opteren voor een gratis verschijning in minnelijke schikking voor de Vrederechter om een kostelijke procedure te vermijden.

Wettelijk Kader

Het wettelijk kader verschilt fundamenteel naargelang de bestemming van het gehuurde goed:

1. Woninghuur (Vlaams Woninghuurdecreet)

Sinds de regionalisering van de huurwetgeving valt de woninghuur in Vlaanderen onder het Vlaams Woninghuurdecreet (voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019). Dit decreet is van toepassing wanneer de huurder het goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder.

• Duurtijd: De standaardduur is negen jaar, hoewel contracten van korte duur (maximaal 3 jaar) mogelijk zijn.
• Opzegging: De huurder kan te allen tijde opzeggen met een termijn van drie maanden. De verhuurder heeft beperktere mogelijkheden (eigen gebruik, ingrijpende renovatie of zonder motief mits vergoeding).

2. Handelshuur (Handelshuurwet van 30 april 1951)

De Handelshuurwet is van dwingend recht en van toepassing wanneer een onroerend goed door de huurder wordt gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

• Duurtijd: De minimale duur is wettelijk vastgelegd op negen jaar. Kortere termijnen zijn in principe nietig, tenzij het gaat om een handelshuur van korte duur (minder dan een jaar).
• Huurhernieuwing: De huurder heeft het recht om tot drie maal toe een hernieuwing aan te vragen (telkens voor 9 jaar), mits strikte vormvereisten worden nageleefd tussen de 18e en 15e maand voor het einde van het contract.

Praktische Tips

Als gespecialiseerde advocaten bij LawBase adviseren wij cliënten vaak op basis van de volgende praktische overwegingen:

• Bestemming in de akte: Definieer in de schriftelijke overeenkomst duidelijk de bestemming. Indien u een winkelpand huurt maar er ook woont, moet bepaald worden welk deel het hoofddoel vormt.
• De 'Gemengde Huur': Wanneer een pand zowel voor bewoning als voor handel wordt gebruikt, is de hoofdregel dat de bestemming die in het contract als hoofdzaak wordt aangeduid, het toepasselijke recht bepaalt.
• Tijdige hernieuwing: Bij handelshuur is de termijn voor de aanvraag van de hernieuwing fataal. Eén dag te laat betekent het definitieve verlies van het recht op hernieuwing en eventuele uitzettingsvergoedingen.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen waar u terecht kunt voor advies op maat: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste videocall is volledig gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten €50 kost.

Kosten en Vergoedingen

De financiële aspecten verschillen aanzienlijk tussen beide regimes:

• Huurwaarborg: Bij woninghuur is de waarborg wettelijk geplafonneerd op maximaal drie maanden huur. Bij handelshuur is de waarborg contractueel vrij te bepalen, hoewel drie tot zes maanden gebruikelijk is.
• Huurprijsherziening: Bij woninghuur kan de prijs enkel bij het verstrijken van elke driejarige periode worden herzien onder strikte voorwaarden. Bij handelshuur kunnen partijen tussen de 9e en 6e maand voor het einde van elke driejarige periode de herziening aanvragen bij de rechter indien de huurwaarde met minstens 15% is gewijzigd door nieuwe omstandigheden.
• Uitzettingsvergoeding: In de handelshuurwetgeving heeft de huurder in bepaalde gevallen recht op een vergoeding (bijvoorbeeld 1, 2 of 3 jaar huur) indien de hernieuwing zonder geldige reden wordt geweigerd door de verhuurder. In de woninghuur bestaat dit enkel in de vorm van een opzeggingsvergoeding bij voortijdige beëindiging door de verhuurder zonder motief.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest prangende vragen die onze advocaten in de praktijk behandelen.