Mag je als huurder verbouwen? Regels uitgelegd

Wanneer een huurder intrek neemt in een woning, ontstaat vaak de wens om het pand aan te passen aan de persoonlijke smaak of moderne comforteisen. Of het nu gaat om het schilderen van muren, het installeren van een nieuwe keuken of structurele ingrepen, de juridische grenzen van dergelijke werken zijn strikt afgebakend in de Belgische wetgeving. In Vlaanderen worden deze situaties beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet, dat een delicaat evenwicht zoekt tussen het genotsrecht van de huurder en het eigendomsrecht van de verhuurder.

Het uitgangspunt is dat de huurder de plicht heeft om het gehuurde goed in de oorspronkelijke staat terug te geven bij het einde van de huurovereenkomst. Toch biedt de wet ruimte voor aanpassingen, mits de juiste procedures worden gevolgd. In dit artikel analyseren onze advocaten van LawBase de juridische implicaties van verbouwingen door de huurder, de noodzaak van schriftelijke toestemming en de financiële afwikkeling bij het vertrek.

Procedure en Stappen

Indien u als huurder overweegt om werken uit te voeren, is een gestructureerde aanpak essentieel om latere geschillen of schadeclaims te vermijden. De procedure verloopt idealiter volgens de volgende stappen:

• Voorafgaand overleg en schriftelijke toestemming: De meest cruciale stap is het verkrijgen van een uitdrukkelijk, schriftelijk akkoord van de verhuurder. Een mondelinge toezegging is juridisch uiterst kwetsbaar. In dit akkoord moet niet alleen de toestemming voor de werken staan, maar ook wat er met de werken gebeurt bij het einde van de huur.
• Gedetailleerde beschrijving: Voeg bij de aanvraag een gedetailleerd plan of een offerte van de beoogde werken. Dit voorkomt discussie over de aard en de omvang van de ingrepen.
• Stedenbouwkundige vergunningen: Voor bepaalde werken (zoals structurele wijzigingen of het plaatsen van een bijgebouw) is een omgevingsvergunning vereist. De huurder moet nagaan of deze vergunning aanwezig is, waarbij de aanvraag meestal door de eigenaar (verhuurder) moet worden ondertekend.
• Documentatie tijdens de werken: Bewaar alle facturen en neem foto's voor, tijdens en na de werken. Dit dient als bewijslast voor de meerwaarde die gecreëerd is.
• Eindinspectie: Bij het beëindigen van de huur dient er een vergelijking plaats te vinden tussen de oorspronkelijke plaatsbeschrijving en de huidige staat van het pand.

Wettelijk Kader

De kern van de regelgeving omtrent verbouwingen door de huurder bevindt zich in het Vlaams Woninghuurdecreet, specifiek de Artikelen 29 en 30. Deze artikelen maken een onderscheid tussen verschillende soorten werken en de gevolgen daarvan.

Artikel 29 handelt over de inrichting van het gehuurde goed. De huurder heeft het recht om het goed in te richten volgens zijn behoeften, zolang de structuur van het pand niet wordt aangetast. Echter, voor substantiële wijzigingen is de toestemming van de verhuurder noodzakelijk. Zonder toestemming loopt de huurder het risico dat hij bij het vertrek verplicht wordt de woning in de oorspronkelijke staat te herstellen op eigen kosten (de zogenaamde herstelplicht).

Artikel 30 van het Decreet focust op werken die noodzakelijk zijn voor de veiligheid, gezondheid of bewoonbaarheid. Wanneer een huurder dergelijke werken uitvoert (bijvoorbeeld het saneren van vochtplekken die de verhuurder nalaat te herstellen), kan er onder strikte voorwaarden sprake zijn van een verplichte tussenkomst door de verhuurder.

Daarnaast speelt de algemene leer van de onverschuldigde verrijking een rol wanneer de huurder verbeteringen aanbrengt die niet eenvoudig verwijderbaar zijn en die een objectieve meerwaarde bieden aan het pand. Indien de verhuurder besluit deze werken te behouden, kan de huurder in bepaalde gevallen aanspraak maken op een vergoeding, tenzij dit contractueel werd uitgesloten.

Praktische Tips

Als gespecialiseerd kantoor adviseren wij zowel huurders als verhuurders om proactief te handelen. Hier zijn enkele praktische aanbevelingen:

• Check de huurovereenkomst: Veel standaardcontracten bevatten een clausule die stelt dat alle verbeteringen die de huurder aanbrengt, bij vertrek eigendom worden van de verhuurder zonder vergoeding. Controleer of een dergelijke clausule aanwezig is.
• Maak afspraken over de vergoeding: Indien u investeert in een nieuwe badkamer, spreek dan af dat de huurprijs gedurende een bepaalde periode wordt verlaagd of dat er een restwaarde wordt uitbetaald bij vertrek.
• De plaatsbeschrijving is heilig: Een gedetailleerde omstandige plaatsbeschrijving bij de intrede is het enige instrument dat discussie over de 'oorspronkelijke staat' kan beslechten.
• Onderscheid tussen onderhoud en verbetering: Kleine herstellingen en regulier onderhoud zijn ten laste van de huurder. Verbouwingen die de structuur of waarde verhogen, vallen onder een ander regime.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen waar u terecht kunt voor advies op maat: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Onze experten in huurrecht staan klaar om uw dossier te screenen. Een eerste videocall is volledig gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Kosten en Vergoedingen

De financiële afwikkeling van verbouwingen is vaak de bron van juridische conflicten. Er zijn drie scenario's mogelijk bij het einde van de huurperiode:

1. De verhuurder eist herstel in de oorspronkelijke staat: Dit gebeurt meestal wanneer de werken zonder toestemming zijn uitgevoerd of wanneer ze de verhuurbaarheid van het pand schaden (bijvoorbeeld muren die in een extreme kleur zijn geschilderd). De kosten voor de afbraak en het herstel zijn volledig voor de huurder.
2. De verhuurder behoudt de werken zonder vergoeding: Indien er in het contract staat dat verbeteringen gratis toevallen aan de eigenaar, of indien de werken niet noodzakelijk waren, heeft de huurder geen recht op compensatie.
3. De verhuurder betaalt een vergoeding: Indien de verhuurder toestemming gaf en er geen afstandsclausule in het contract staat, moet de verhuurder vaak de waarde van de materialen en het arbeidsloon vergoeden (voor zover deze nog een restwaarde hebben). Dit is gebaseerd op de theorie van de 'minwaarde' of de 'nuttige uitgaven'.

Het is raadzaam om bij grote investeringen een afschrijvingstabel op te stellen. Zo weet u precies op welk bedrag u nog recht heeft als u na bijvoorbeeld vijf jaar de woning verlaat.

Veelgestelde Vragen

• Mag ik de muren schilderen zonder toestemming? In principe wel, mits u neutrale kleuren gebruikt. Bij felle of ongebruikelijke kleuren kan de verhuurder eisen dat u de muren bij vertrek weer in een neutrale kleur (wit/gebroken wit) overschildert.
• Wat als ik een nieuwe keuken plaats zonder akkoord? De verhuurder kan eisen dat u de oude keuken terugplaatst of de nieuwe keuken opeisen zonder u daarvoor te betalen.
• Kan ik de huur inhouden als compensatie voor verbouwingen? Nee, u mag nooit eigenmachtig stoppen met het betalen van de huur. Dit wordt beschouwd als contractbreuk. Compensatie moet altijd via een akkoord of een vonnis geregeld worden.
• Wie is verantwoordelijk voor vergunningen? De aanvraag gebeurt doorgaans door de eigenaar, maar de kosten voor het dossier kunnen contractueel bij de huurder worden gelegd.
• Wat bij dringende herstellingen? Indien de verhuurder nalaat dringende herstellingen uit te voeren (bv. een lek dak), mag de huurder deze onder bepaalde voorwaarden laten uitvoeren en de kosten terugvorderen.