Overlast van buren? Je mogelijkheden als huurder

Wanneer u na een lange werkdag thuiskomt, wilt u niets liever dan rustig ontspannen in uw eigen woning. Helaas ziet de realiteit er voor veel huurders anders uit. Of het nu gaat om luide muziek tot diep in de nacht, aanhoudend geblaf van een hond, of geurhinder door achterstallig onderhoud: burenoverlast kan uw woonplezier ernstig vergasten. Als huurder voelt u zich misschien beperkt in uw mogelijkheden omdat u niet de eigenaar van het pand bent, maar niets is minder waar. De Belgische wetgeving biedt u diverse instrumenten om op te treden tegen hinderlijke buren. Bij LawBase begrijpen we dat dit emotioneel belastend is, en we staan klaar om u bij te staan in een van onze zes kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven.

Kosten en Vergoedingen

Bij het aanpakken van burenoverlast rijst vaak de vraag: wie betaalt de rekening? In de eerste fase, de minnelijke schikking, zijn de kosten vaak beperkt tot de tijd die u investeert in een gesprek of een aangetekende zending. Indien u echter juridische stappen onderneemt, komen er andere kosten kijken.

Wanneer u een procedure start bij de vrederechter, betaalt u rolrechten (de kost om de zaak op de agenda te zetten). Daarnaast is er de rechtsplegingsvergoeding: een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten van de advocaat van de winnende partij, betaald door de verliezende partij. Als u kunt aantonen dat de overlast uw woongenot aanzienlijk heeft verminderd, kunt u bovendien een schadevergoeding eisen. Voor huurders vertaalt dit zich vaak in een huurprijsvermindering voor de periode dat de overlast plaatsvond. De verhuurder is immers verplicht u het 'rustig genot' van de woning te verschaffen. Slaagt hij daar niet in omdat hij niet optreedt tegen een andere huurder in hetzelfde gebouw, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld.

Bij LawBase houden we de drempel laag. Een eerste videocall is volledig gratis, en voor een fysieke consultatie van 30 minuten in een van onze kantoren betaalt u slechts €50. Zo weet u direct waar u aan toe bent zonder financiële verrassingen.

Procedure en Stappen

Een juridisch conflict met buren lost u het beste stapsgewijs op. Een agressieve aanpak werkt vaak contraproductief. Volg dit traject voor het beste resultaat:

• Stap 1: Het gesprek. Soms zijn buren zich niet bewust van de hinder. Een rustig gesprek bij een kop koffie lost meer op dan een boze brief.
• Stap 2: De ingebrekestelling. Helpt een gesprek niet? Stuur dan een aangetekende brief waarin u de hinder objectief beschrijft, verwijst naar eerdere gesprekken en een termijn stelt voor verbetering.
• Stap 3: De verhuurder betrekken. Als huurder moet u de verhuurder informeren. Indien de overlastveroorzaker een huurder is van dezelfde eigenaar, moet de verhuurder ingrijpen.
• Stap 4: Bewijslast verzamelen. Dit is cruciaal. Houd een logboek bij, maak geluidsopnames, neem foto's en vraag getuigenverklaringen aan andere buren. Ook vaststellingen door de politie (GAS-boetes) zijn goud waard in de rechtbank.
• Stap 5: Verzoening bij de Vrederechter. Dit is een gratis en vrijwillige procedure waarbij de rechter probeert een minnelijke oplossing te vinden. Er wordt geen vonnis uitgesproken, maar de afspraken worden wel genoteerd in een proces-verbaal met de kracht van een vonnis.
• Stap 6: De gerechtelijke procedure. Als niets werkt, rest enkel de dagvaarding voor de Vrederechter. Hierbij kunt u stopzetting van de hinder en eventueel een schadevergoeding eisen.

Wettelijk Kader

De basis van elk dossier rond burenoverlast in België rust op twee belangrijke pijlers. Ten eerste is er het principe van de bovenmatige burenhinder, verankerd in Artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek (en de nieuwe bepalingen in het Goederenrecht). Dit artikel stelt dat elke eigenaar (of gebruiker, zoals een huurder) het recht heeft op het genot van zijn eigendom, maar daarbij het evenwicht niet mag verstoren. Wanneer de hinder de normale ongemakken van de naburigheid overstijgt, is er sprake van een foutloze aansprakelijkheid.

Ten tweede is er het Huurrecht. De verhuurder heeft de wettelijke plicht om de huurder te vrijwaren voor stoornissen door derden indien deze derden ook huurders zijn van dezelfde verhuurder. Voor hinder door externe buren (die geen huurder zijn bij dezelfde eigenaar) moet u zich rechtstreeks tot die buren richten op basis van de leer van de burenhinder.

Vergeet ook de lokale Politiereglementen niet. Elke gemeente heeft regels over nachtlawaai, het verbranden van afval of het maaien van het gazon op zondag. Overtredingen hiervan kunnen leiden tot GAS-boetes, wat een sterk bewijsstuk vormt in uw dossier.

Praktische Tips

Wilt u uw kansen op succes vergroten? Denk dan aan deze praktische adviezen van onze advocaten:

• Wees objectief: In plaats van te zeggen "ze maken veel lawaai", schrijft u "op woensdag 14 maart was er tussen 23:00 en 03:00 luide basmuziek hoorbaar in mijn slaapkamer".
• Check uw huurcontract: Vaak staat er in het huurreglement of het reglement van mede-eigendom specifieke regels over huisdieren, lawaai of het gebruik van gemeenschappelijke delen.
• Schakel de wijkagent in: De wijkagent heeft een bemiddelende rol en kan een officieel verslag opmaken dat later als bewijs dient.
• Rechtsbijstandsverzekering: Kijk na of u een rechtsbijstandsverzekering heeft (vaak gekoppeld aan uw familiale verzekering of brandverzekering). Zij dekken vaak de kosten van een advocaat bij burenconflicten.

Heeft u nood aan een krachtige ingebrekestelling of wilt u weten of uw dossier sterk genoeg is voor de rechtbank? LawBase staat u bij in heel Vlaanderen. Bezoek ons in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt of Leuven voor gespecialiseerd advies.

Veelgestelde Vragen