Gemeubeld verhuren: andere regels dan woninghuur?

In de Belgische vastgoedmarkt is de verhuur van gemeubelde woningen een groeiende trend, gedreven door de vraag naar flexibiliteit van expats, studenten en tijdelijke werknemers. Echter, veel verhuurders en huurders tasten in het duister over de specifieke juridische kwalificatie van een gemeubelde verhuring. Is het louter woninghuur met wat extra meubels, of gelden er fundamenteel andere regels? Het onderscheid is cruciaal, niet alleen voor de contractuele verplichtingen, maar ook voor de fiscale behandeling van de huurinkomsten. Bij LawBase staan onze specialisten klaar in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven om u door dit complexe landschap te gidsen.

Wettelijk Kader

Het wettelijk kader voor het verhuren van onroerende goederen in België is de afgelopen jaren gedecentraliseerd. Sinds de zesde staatshervorming is de huurwetgeving een gewestelijke bevoegdheid geworden. In Vlaanderen vallen de meeste woninghuurovereenkomsten onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Wanneer we spreken over gemeubelde verhuur, moeten we echter kijken naar de combinatie van het onroerend goed (de woning) en de roerende goederen (de meubels).

De algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (BW Art. 1708-1778) vormen het fundament voor huurovereenkomsten. Specifiek voor gemeubelde verhuur is het belangrijk te begrijpen dat de huur van meubels juridisch gezien een accessoir karakter heeft bij de huur van de woning, tenzij het gaat om een specifieke vorm van kortetermijnverhuur zoals Airbnb (wat onder het logiesdecreet kan vallen).

Een essentieel juridisch aspect is de fiscale kwalificatie. In België worden huurinkomsten uit onroerend goed (de muren) anders belast dan inkomsten uit roerend goed (de meubels). Zonder specifieke opsplitsing in het contract hanteert de fiscus een forfaitaire regel: 40% van de totale huurprijs wordt geacht betrekking te hebben op de meubels, wat vaak fiscaal nadeliger is dan een realistische, lagere opsplitsing.

Procedure en Stappen

Wanneer u besluit gemeubeld te verhuren, dient u een strikt proces te volgen om juridische geschillen te vermijden. De procedure verschilt op enkele punten van de standaard woninghuur:

• Opstellen van de inventaris: Dit is de belangrijkste stap. Waar een standaard plaatsbeschrijving de staat van het gebouw beschrijft, moet een inventaris voor gemeubelde verhuur elk meubelstuk, de staat ervan en de geschatte waarde vermelden.
• Contractuele formulering: Het contract moet expliciet vermelden dat het om een gemeubelde verhuring gaat. Het is sterk aanbevolen om de huurprijs op te splitsen in een gedeelte voor het onroerend goed en een gedeelte voor de roerende goederen.
• Registratie: Net als bij gewone woninghuur moet het contract binnen de twee maanden geregistreerd worden bij de FOD Financiën. Dit is gratis voor woninghuur die uitsluitend bestemd is voor huisvesting.
• Verzekering: De huurdersaansprakelijkheid moet worden uitgebreid naar de roerende goederen. Verhuurders doen er goed aan hun brandverzekering aan te passen aan de aanwezigheid van waardevolle inboedel.

Indien u twijfelt over de correcte formulering van uw clausules, kunt u bij LawBase terecht voor een screening van uw contract. Een fysieke consultatie van 30 minuten kost €50, terwijl een eerste videocall volledig gratis is.

Praktische Tips

Als ervaren advocaten zien wij vaak dezelfde fouten terugkomen bij gemeubelde verhuringen. Hier zijn enkele praktische aanbevelingen:

1. Definieer 'Gemeubeld': Er bestaat geen wettelijke minimumlijst van meubels in het Vlaams Woninghuurdecreet. Echter, om fiscaal als gemeubeld te worden beschouwd, moet de woning voldoende uitgerust zijn zodat een huurder er onmiddellijk kan intrekken (bed, tafel, stoelen, verlichting, basis keukentoestellen).

2. Slijtage versus Schade: Maak in het contract een duidelijk onderscheid tussen normale slijtage (door ouderdom) en actieve schade. De verhuurder draagt de kosten voor vervanging door ouderdom, de huurder voor schade door onvoorzichtigheid.

3. Fiscale Optimalisatie: Door in uw contract een splitsing te maken (bijvoorbeeld 90% onroerend en 10% roerend), vermijdt u dat de fiscus standaard 40% als roerend inkomen belast, waarop een belastingvoet van 30% (na aftrek van kosten) van toepassing is.

4. Waarborg: De huurwaarborg blijft bij woninghuur beperkt tot maximaal 3 maanden huur, ongeacht of de woning gemeubeld is of niet. U mag dus geen hogere waarborg vragen enkel omdat er meubels aanwezig zijn.

Kosten en Vergoedingen

Bij gemeubelde verhuur komen specifieke kosten kijken die bij een 'naakte' verhuur afwezig zijn:

• Onderhoudskosten: De verhuurder is verantwoordelijk voor grote herstellingen aan de meubels (bijv. een kapotte ijskast door technisch defect). De huurder staat in voor het dagelijks onderhoud.
• Belastingen: De inkomsten uit de meubels worden belast als roerende inkomsten. Er geldt een kostenforfait van 50% op dit roerende deel, waarna het saldo aan 30% wordt belast.
• Indexatie: De indexatie van de huurprijs volgt de normale regels van de gezondheidsindex, maar let op: u indexeert in principe de volledige huurprijs, tenzij het contract anders bepaalt over het roerende deel.

Het is raadzaam om professioneel advies in te winnen bij het bepalen van de prijsstructuur. LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven, waar onze experten u kunnen bijstaan in deze berekeningen.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest prangende vragen over gemeubeld verhuren in de Belgische context.