Mag ik een huurverhoging weigeren?

U woont al enkele jaren in uw vertrouwde woning of appartement en plots valt er een brief of e-mail van uw verhuurder in de bus: de huurprijs gaat omhoog. Het is een moment waar veel huurders tegenop zien. Is dit zomaar toegestaan? En nog belangrijker: mag u een huurverhoging weigeren? Het antwoord is niet een simpel 'ja' of 'nee', maar hangt sterk af van de reden en het moment van de verhoging. In dit artikel gidsen we u door de complexe wereld van het Belgische huurrecht, zodat u precies weet waar u staat.

Bij LawBase merken we in onze 6 kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven) dat er vaak verwarring bestaat tussen huurindexatie en een werkelijke huurverhoging. Terwijl indexatie een jaarlijks automatisme is, is een herziening van de basishuurprijs aan strikte regels gebonden. Laten we samen kijken wat uw rechten zijn.

Kosten en Vergoedingen

Wanneer we spreken over de kosten van een huurwoning, moeten we een duidelijk onderscheid maken tussen de basishuurprijs, de indexatie en de gemeenschappelijke lasten. Een verhuurder kan niet zomaar op elk gewenst moment extra geld vragen. De wet beschermt u als huurder tegen willekeurige prijsstijgingen.

Huurindexatie: Dit is de meest voorkomende vorm van prijsaanpassing. De verhuurder mag één keer per jaar de huurprijs aanpassen aan de kosten van het levensonderhoud (de gezondheidsindex). Dit is geen 'verhoging' in de juridische zin van het woord, maar een aanpassing. U kunt dit in principe niet weigeren, mits het huurcontract schriftelijk is en de berekening correct gebeurt. Wilt u zelf controleren of de berekening klopt? Gebruik dan onze handige huurindexatie-calculator.

Huurprijsherziening: Dit is een werkelijke verhoging van de basishuurprijs. Dit kan alleen op specifieke tijdstippen, meestal tussen de negende en de zesde maand vóór het verstrijken van een driejarige periode. De verhuurder moet kunnen aantonen dat de waarde van de woning met minstens 20% is gestegen door uitgevoerde werken, of dat de normale huurwaarde van de markt nu minstens 10% hoger ligt dan de huidige huurprijs door nieuwe omstandigheden.

Indien de verhuurder een verhoging vraagt zonder deze bewijslast of buiten de wettelijke termijnen, hoeft u hier niet mee akkoord te gaan. De kosten voor een juridische procedure bij de vrederechter kunnen vaak vermeden worden door tijdig professioneel advies in te winnen. Bij LawBase bieden we een gratis videocall aan om uw situatie kort te schetsen, of een fysieke consultatie van 30 minuten voor slechts €50 in een van onze kantoren.

Procedure en Stappen

Wat moet u doen als u een verzoek tot huurverhoging ontvangt? Volg dit stappenplan om uw rechten te vrijwaren:

• Stap 1: Controleer de datum. Is het verzoek verstuurd tussen de 9de en de 6de maand voor het einde van de huidige driejarige periode? Zo niet, dan is het verzoek in principe ongeldig voor die periode.
• Stap 2: Analyseer de motivatie. Wordt de verhoging gerechtvaardigd door energiebesparende werken of een algemene stijging van de huurwaarde in de buurt? De verhuurder moet dit kunnen staven met bewijzen of vergelijkingen.
• Stap 3: Schriftelijk reageren. Gaat u niet akkoord? Laat dit dan schriftelijk weten, bij voorkeur via een aangetekende brief. Leg uit waarom u de verhoging niet redelijk vindt.
• Stap 4: Onderhandeling. Vaak kunt u in onderling overleg tot een compromis komen. Misschien stemt u in met een kleinere verhoging in ruil voor bepaalde herstellingen die nog moeten gebeuren.
• Stap 5: De Vrederechter. Als u er samen niet uitkomt, moet de partij die de wijziging wenst (meestal de verhuurder) naar de vrederechter stappen. De rechter zal dan oordelen of de verhoging billijk is.

Het is cruciaal om niet zomaar te stoppen met het betalen van de oude huurprijs, maar ook om niet blindelings het nieuwe bedrag over te schrijven, aangezien dit als een stilzwijgende aanvaarding kan worden beschouwd.

Wettelijk Kader

In Vlaanderen wordt de huur van woningen die dienen als hoofdverblijfplaats geregeld door het Woninghuurdecreet. Specifiek de Artikelen 33 en 34 van dit decreet vormen de basis voor huurprijsherzieningen.

Artikel 33 stelt dat partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van een driejarige periode kunnen overeenkomen om de huurprijs te herzien. Er is dus sprake van contractvrijheid, maar enkel binnen een specifiek tijdsbestek. Artikel 34 bepaalt wat er gebeurt als er geen akkoord wordt bereikt. De vrederechter kan een verhoging toestaan indien de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde van het goed ten minste tien procent hoger is dan de op dat moment verschuldigde huurprijs ten gevolge van nieuwe omstandigheden.

Een andere belangrijke grond voor verhoging is het uitvoeren van werken die de huurwaarde met minstens twintig procent doen stijgen. Denk hierbij aan een grondige energetische renovatie of het plaatsen van een nieuwe luxe-keuken en badkamer. Let op: gewone onderhoudswerken (zoals schilderwerken of het herstellen van een lekkende kraan) geven geen recht op een huurverhoging.

Praktische Tips

Als huurder staat u sterker dan u denkt, mits u de regels kent. Hier zijn enkele praktische tips van onze advocaten:

• Houd een dossier bij: Bewaar alle communicatie met uw verhuurder. Maak foto's van de staat van de woning, zeker als er gebreken zijn die een prijsstijging onrechtvaardig maken.
• Check de indexatie: Veel verhuurders noemen een indexatie foutief een 'huurverhoging'. Controleer altijd of de gevraagde stijging niet gewoon de jaarlijkse indexatie is via onze calculator.
• Betaal onder voorbehoud: Als u besluit de verhoging toch te betalen om een conflict te vermijden, maar u bent het er eigenlijk niet mee eens, vermeld dan bij de overschrijving "onder voorbehoud van alle rechten en zonder nadelige erkentenis".
• Bezoek een van onze kantoren: Woont u in de buurt van Brugge, Antwerpen, Gent, Nieuwkerken-Waas (Waasland), Hasselt of Leuven? Kom gerust langs. Een kort gesprek van 30 minuten (€50) kan u honderden euro's aan onterechte huur besparen.
• Controleer de registratie: Is uw huurcontract niet geregistreerd? Dan gelden er soms andere regels wat betreft opzegging, maar de regels rond huurprijsherziening blijven grotendeels overeind.

Onthoud dat een goede relatie met uw verhuurder goud waard is, maar dat dit niet betekent dat u uw wettelijke bescherming moet opgeven. Een eerlijke prijs voor een eerlijke woning is het uitgangspunt van de wetgever.

Veelgestelde Vragen