Huurcalculator & Huurindexatie Berekenen 2026

Huurindexatie is het jaarlijks aanpassen van de huurprijs aan de stijging van de levensduurte, gemeten via de gezondheidsindex. Dit systeem beschermt zowel verhuurders (wiens opbrengst mee evolueert met de inflatie) als huurders (die beschermd zijn tegen willekeurige huurverhogingen).

In België mag u als verhuurder de huur indexeren éénmaal per jaar, op de verjaardag van het huurcontract. Als uw huurcontract bijvoorbeeld inging op 1 maart 2020, kunt u elk jaar op 1 maart de huurprijs aanpassen. Deze indexatie is een recht, geen automatisme – u moet de huurder er schriftelijk van op de hoogte brengen.

Belangrijk: de indexatie moet expliciet in het huurcontract zijn toegestaan, of het moet gaan om een schriftelijk huurcontract. Bij mondelinge contracten kan het indexatierecht beperkt zijn. Controleer steeds uw huurcontract.

Sinds 2022 gelden in Vlaanderen bijzondere regels voor woningen met een slecht energielabel. Deze EPC-correctiefactoren beperken de indexatie voor woningen met label D, E of F. Onze calculator houdt hier automatisch rekening mee.

De berekening van de geïndexeerde huurprijs volgt een vaste formule:

Nieuwe huurprijs = Basishuurprijs × (Nieuwe index / Aanvangsindex)

Waarbij:

• Basishuurprijs: De oorspronkelijke huurprijs bij aanvang van het contract
• Nieuwe index: De gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van het contract
• Aanvangsindex: De gezondheidsindex van de maand vóór de start van het contract

Voorbeeld: Een huurcontract startte op 1 april 2020 met een basishuur van €800. De gezondheidsindex in maart 2020 was 107,89. De gezondheidsindex in maart 2026 is 129,42. De geïndexeerde huur wordt dan: €800 × (129,42 / 107,89) = €959,63.

Let op: u gebruikt altijd de gezondheidsindex, niet de gewone consumptieprijsindex. De gezondheidsindex is een afgeleide index die bepaalde producten (zoals tabak, alcohol en brandstof) uitsluit om meer stabiliteit te bieden.

De actuele indexcijfers worden maandelijks gepubliceerd door Statbel (FOD Economie). Onze calculator haalt automatisch de correcte cijfers op zodat u geen fouten maakt.

Woninghuur is een gewestelijke bevoegdheid. Deze tool behandelt het Vlaams Gewest en rekent volgens het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018. Ligt het pand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in het Waalse Gewest, dan gelden de Brusselse Huisvestingscode respectievelijk het Waals Huurdecreet, met eigen indexatieregels; wij berekenen daar niets.

Voor de gemene woninghuur stelt art. 34, § 1 Vlaams Woninghuurdecreet drie voorwaarden. De indexatie is enkel mogelijk:

• als de huurovereenkomst schriftelijk is gesloten — bij een mondelinge overeenkomst is er geen indexatie;
• als de indexatie niet uitdrukkelijk is uitgesloten in de overeenkomst;
• op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij. De indexatie gebeurt dus niet automatisch, en zij werkt terug tot ten hoogste drie maanden vóór de maand van dat verzoek (art. 34, § 1, derde lid Vlaams Woninghuurdecreet). Wie later vraagt, verliest de vroegere maanden definitief.

De aanpassing gebeurt op de basishuurprijs. Dat is de huurprijs met uitsluiting van alle kosten en lasten (art. 34, § 2, derde lid Vlaams Woninghuurdecreet): de bijdragen voor water, energie, gemeenschappelijke kosten of beheer worden niet mee geïndexeerd.

Studentenhuisvesting valt onder titel III van het decreet. De indexatie volgt art. 61 Vlaams Woninghuurdecreet en is alleen mogelijk als de duur van de huurovereenkomst langer is dan een jaar. Bij de klassieke overeenkomst van twaalf maanden of minder is er dus geen indexatie.

Een garage of staanplaats valt niet onder de woninghuurregeling maar onder het gemeen huurrecht: de indexatie berust op art. 1728bis oud Burgerlijk Wetboek, met de gezondheidsindex als maatstaf.

De correctiefactoren van het decreet van 3 oktober 2022 gelden krachtens art. 2 van dat decreet alleen voor de gemene woninghuur van het oud Burgerlijk Wetboek en voor titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet. Zij gelden dus niet voor studentenhuisvesting onder titel III en niet voor een garage of staanplaats.

Het decreet van 3 oktober 2022 beperkt de huurindexatie op basis van het energielabel. Het geldt alleen voor huurovereenkomsten die in werking zijn getreden vóór 1 oktober 2022 (art. 2).

In de periode van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 gold een eerste regime (art. 3). Bij label A+, A, B of C was er geen beperking. Bij label D mocht de huurprijs enkel worden verhoogd met de helft van het verschil tussen de geïndexeerde en de niet-geïndexeerde huurprijs. Bij label E of F, en bij een woning zonder energieprestatiecertificaat, mocht helemaal niet worden geïndexeerd.

Vanaf 1 oktober 2023 geldt een tweede regime (art. 4). De volledig geïndexeerde huurprijs wordt vermenigvuldigd met een correctiefactor die afhangt van de maand waarin de huurovereenkomst verjaart. Bij label E of F en bij een woning zonder certificaat is die factor de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag in 2022, gedeeld door die van de maand vóór de verjaardag in 2023 — voor een verjaardag in oktober, november of december: 2021 gedeeld door 2022. Bij label D is het de helft van die beperking. In de praktijk ligt de factor tussen 0,89 en 0,98, afhankelijk van de verjaardagsmaand. Onze calculator past die factoren automatisch toe.

Label E en label F worden door het decreet volledig gelijk behandeld, en een woning zonder energieprestatiecertificaat wordt met hen gelijkgesteld.

In de praktijk gaan zowel verhuurders als huurders regelmatig in de fout. Hier zijn de meest voorkomende fouten:

• Verkeerde referentiedata: De aanvangsindex is die van de maand vóór de start van het contract, niet van de maand van ondertekening. Een contract getekend in februari dat ingaat op 1 maart gebruikt de index van februari.
• Te laat indexeren: U kunt maximaal 3 maanden terugwerkend indexeren. Wacht u te lang, dan verliest u definitief uw recht op de gemiste periode.
• Geen schriftelijke kennisgeving: De indexatie is pas verschuldigd nadat u de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd. Een mondelinge mededeling volstaat niet.
• Verkeerd EPC-label: Controleer of u het correcte, actuele EPC-label gebruikt. Een verouderd label kan tot verkeerde berekeningen leiden.
• Indexeren op een niet-contractuele basis: Als uw contract indexatie uitsluit of beperkt, kunt u niet zomaar indexeren.

Als huurder mag u altijd de berekening van uw verhuurder controleren. Onze calculator helpt u om na te gaan of de gevraagde indexatie correct is. Bij twijfel kunt u contact opnemen met een specialist huurrecht.

Onze Huurindexatie Calculator geeft u een nauwkeurige berekening van de wettelijk toegestane huurverhoging. Na het invullen ontvangt u uw resultaten gratis per email, inclusief de volledige berekening en de toegepaste indexcijfers. U kunt dit document gebruiken als onderbouwing in uw communicatie met huurder of verhuurder.

Toch kunnen er discussies ontstaan. Wat als de huurder de indexatie betwist? Wat als u als huurder vindt dat de gevraagde verhoging niet correct is? Of wat als er onduidelijkheid is over het toepasselijke EPC-label?

Via de tool kunt u eenvoudig een afspraak aanvragen met één van onze huurrecht specialisten. Wij helpen u bij:

• Controle van indexatieberekeningen
• Opstellen van correcte indexatiebrieven
• Betwisting van onjuiste indexaties
• Invordering van onbetaalde indexaties via de vrederechter
• Advies over EPC-verplichtingen en renovatie

Of u nu verhuurder of huurder bent: LawBase zorgt ervoor dat uw rechten worden gerespecteerd en dat u met correcte cijfers werkt. Neem contact op voor persoonlijk advies.