Huurgeschil oplossen via bemiddeling

Een conflict tussen huurder en verhuurder kan de levenskwaliteit en het rendement van een vastgoedinvestering ernstig aantasten. Of het nu gaat om achterstallige huurgelden, schade aan de woning of een discussie over de huurwaarborg, de reflex is vaak om onmiddellijk naar de Vrederechter te stappen. Toch is een gerechtelijke procedure niet altijd de meest efficiënte weg. Als advocaten bij LawBase merken we dat bemiddeling in huurgeschillen vaak snellere, goedkopere en duurzamere oplossingen biedt dan een klassiek proces. In dit artikel leggen we uit hoe u een huurgeschil via bemiddeling aanpakt en waarom dit in de Belgische context een krachtig instrument is.

Praktische Tips

Wanneer een conflict de kop opsteekt, is het cruciaal om niet impulsief te reageren. Volg deze praktische tips om de kans op een succesvolle bemiddeling te vergroten:

• Documenteer alles: Zorg voor een volledig dossier met de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving, foto's van eventuele gebreken en alle relevante correspondentie (e-mails, WhatsApp-berichten en aangetekende brieven).
• Blijf zakelijk en respectvol: Emoties lopen vaak hoog op bij huurgeschillen, zeker wanneer het gaat over iemands woning. Een constructieve houding is de eerste stap naar een oplossing.
• Stel een ingebrekestelling correct op: Voordat u een bemiddelaar inschakelt, moet u de tegenpartij formeel op de hoogte stellen van het probleem. Geef een redelijke termijn (meestal 14 dagen) om het geschil op te lossen.
• Kies voor een erkend bemiddelaar: Enkel een akkoord bereikt via een erkend bemiddelaar kan door de rechtbank worden gehomologeerd, wat het dezelfde kracht geeft als een vonnis.
• Bereid een compromis voor: Bemiddeling draait om geven en nemen. Bepaal vooraf wat uw absolute ondergrens is en waar u bereid bent toegevingen te doen.

Bij LawBase begeleiden we cliënten in elk van onze 6 kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven) bij het voorbereiden van deze trajecten. Een goede voorbereiding is immers de helft van het werk.

Wettelijk Kader

Het wettelijk kader voor bemiddeling in België is verankerd in het Gerechtelijk Wetboek (Artikelen 1724 tot 1737). Sinds de hervormingen van 2018 is de rol van alternatieve geschillenoplossing (ADR) alleen maar belangrijker geworden. Rechters hebben nu zelfs de bevoegdheid om partijen te verplichten om bemiddeling te overwegen.

Er zijn twee hoofdvormen van bemiddeling:

• Vrijwillige bemiddeling: Partijen beslissen zelf, los van enige procedure, om een bemiddelaar aan te stellen. Dit kan in elke fase van het geschil, zelfs als er nog geen sprake is van een rechtszaak.
• Gerechtelijke bemiddeling: De rechter kan op vraag van de partijen of op eigen initiatief (mits akkoord van de partijen) een bemiddeling bevelen terwijl de procedure al loopt.

Een cruciaal aspect van het wettelijk kader is de vertrouwelijkheid. Alles wat tijdens de bemiddelingsgesprekken wordt gezegd of geschreven, is strikt vertrouwelijk en mag niet als bewijs worden gebruikt in een latere rechtszaak, mocht de bemiddeling mislukken. Dit creëert een veilige omgeving om vrijuit over oplossingen te praten.

Procedure en Stappen

De weg naar een bemiddelde oplossing verloopt doorgaans volgens een vast stramien:

Stap 1: Het initiatief en de aanstelling
Een van de partijen stelt voor om te bemiddelen. Bij akkoord wordt een erkend bemiddelaar gekozen. U kunt hiervoor beroep doen op de advocaten van LawBase, die gespecialiseerd zijn in huurrecht en bemiddelingstechnieken.

Stap 2: Het bemiddelingsprotocol
De partijen en de bemiddelaar ondertekenen een protocol. Hierin staan de regels van de bemiddeling, de afspraken over de vertrouwelijkheid en de verdeling van de kosten.

Stap 3: Exploratie en onderhandeling
Tijdens een of meerdere sessies krijgen beide partijen de kans om hun standpunt toe te lichten. De bemiddelaar faciliteert de dialoog, stelt kritische vragen en helpt bij het zoeken naar gemeenschappelijke belangen in plaats van enkel naar strikte juridische standpunten te kijken.

Stap 4: Het bemiddelingsakkoord
Wanneer er een oplossing is bereikt, wordt deze schriftelijk vastgelegd in een bemiddelingsakkoord. Dit document bevat concrete afspraken (bijvoorbeeld: "De huurder betaalt de achterstal af in 6 termijnen van €200").

Stap 5: Homologatie
Als de bemiddeling is uitgevoerd door een erkend bemiddelaar, kunnen partijen het akkoord laten 'homologeren' door de Vrederechter. Dit betekent dat het akkoord de executoriale kracht van een vonnis krijgt. Als één partij de afspraken niet nakomt, kan een gerechtsdeurwaarder direct optreden zonder een nieuw proces.

Kosten en Vergoedingen

De kosten voor bemiddeling zijn doorgaans aanzienlijk lager dan die van een volledige procedure voor de Vredegerecht inclusief advocatenkosten, expertisekosten en gerechtsdeurwaarderskosten.

• Ereloon van de bemiddelaar: Dit wordt meestal per uur aangerekend en door beide partijen elk voor de helft gedragen, tenzij anders overeengekomen.
• Administratieve kosten: Denk aan dossierkosten of de huur van een neutrale vergaderruimte.
• Homologatiekosten: De kosten voor het laten bekrachtigen van het akkoord door de rechtbank zijn beperkt.

Bij LawBase hanteren we transparante tarieven. Voor een eerste inschatting van uw dossier bieden wij een gratis videocall aan. Verkiest u een persoonlijke ontmoeting in een van onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven? Dan betaalt u slechts €50 voor een consultatie van 30 minuten.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over bemiddeling bij huurgeschillen.