Huurgarantiefonds: bescherming voor verhuurders

In de complexe context van de Vlaamse huurmarkt worden verhuurders regelmatig geconfronteerd met financiële onzekerheden. Wanbetaling door huurders of aanzienlijke huurschade aan het einde van een handelshuur- of woninghuurovereenkomst kunnen de rendabiliteit van een vastgoedinvestering ernstig ondermijnen. Om deze risico's te mitigeren, heeft de Vlaamse overheid het Huurgarantiefonds in het leven geroepen. Dit fonds fungeert als een vangnet voor private verhuurders die geconfronteerd worden met huurachterstallen en de daaropvolgende juridische procedures. Als gespecialiseerd kantoor in het vastgoedrecht analyseert LawBase in dit artikel de werking, de voorwaarden en de juridische implicaties van dit instrument.

Procedure en Stappen

De activering van het Huurgarantiefonds is niet automatisch; het vereist een proactieve houding van de verhuurder en het strikt volgen van een wettelijk vastgelegde procedure. Het proces begint bij de vaststelling van de wanbetaling.

De eerste stap is het versturen van een formele ingebrekestelling per aangetekend schrijven. Indien de huurder hierop niet reageert, dient de verhuurder een procedure op te starten voor het Vredegerecht. Het Huurgarantiefonds komt pas tussenbeide wanneer er een uitvoerbare rechterlijke beslissing voorligt waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder tot ontruiming wordt bevolen.

Zodra het vonnis is uitgesproken, moet de verhuurder binnen een strikte termijn van drie maanden na de betekening van het vonnis de aanvraag indienen bij het fonds. De aanvraag moet vergezeld zijn van alle relevante bewijsstukken, waaronder het huurcontract, de bewijzen van de achterstallen en de kopie van het vonnis. Het fonds zal vervolgens de vordering verifiëren en overgaan tot uitbetaling van de gegarandeerde sommen, waarna het fonds in de rechten van de verhuurder treedt (subrogatie) om de schuld bij de huurder in te vorderen.

Wettelijk Kader

De juridische basis voor het Huurgarantiefonds is verankerd in de Vlaamse Codex Wonen. Dit decreet vormt de hoeksteen van het woonbeleid in Vlaanderen en bevat specifieke bepalingen over de bescherming van zowel huurder als verhuurder. Het fonds is specifiek bedoeld voor de private huurmarkt en beoogt de bereidheid van eigenaars om te verhuren aan kwetsbare doelgroepen te vergroten door het financiële risico deels te socialiseren.

Belangrijk om te begrijpen is dat het Huurgarantiefonds geen verzekering is in de commerciële zin van het woord, maar een publiekrechtelijk instrument. De voorwaarden voor tussenkomst zijn strikt omschreven. Zo moet de woning voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen (conformiteitsattest) en moet de huurprijs binnen bepaalde grenzen vallen om in aanmerking te komen voor de volledige dekking. De wetgeving bepaalt tevens dat het fonds enkel tussenkomt voor hoofdbewoning op de private markt; sociale verhuurkantoren vallen onder een ander regime.

Praktische Tips

Als advocaat adviseren wij verhuurders om vanaf de aanvang van de huurrelatie een nauwgezet dossier aan te leggen. Hier zijn enkele cruciale aanbevelingen:

• Documentatie: Zorg voor een geregistreerde huurovereenkomst en een gedetailleerde, tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Zonder registratie verliest u bepaalde juridische voordelen.
• Snel handelen: Laat huurachterstallen niet oplopen. Een eerste herinnering na 5 dagen vertraging en een ingebrekestelling na 15 dagen is juridisch raadzaam om uw dossier voor het fonds te stofferen.
• Conformiteit: Zorg dat uw woning beschikt over een geldig conformiteitsattest. Het fonds kan tussenkomst weigeren als de woning niet voldoet aan de veiligheids- en gezondheidsnormen van de Vlaamse Codex Wonen.
• Juridische bijstand: Gezien de strikte termijnen en de formalistische aard van de procedure voor het Vredegerecht, is professionele bijstand essentieel.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen waar u terecht kunt voor advies op maat: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste oriënterende videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten wordt aangeboden tegen een vast tarief van €50.

Kosten en Vergoedingen

De tussenkomst van het Huurgarantiefonds is begrensd. Het is geen volledige schadeloosstelling voor alle geleden verliezen, maar een forfaitaire tegemoetkoming. Momenteel dekt het fonds doorgaans maximaal drie maanden aan huurachterstallen, verminderd met de huurwaarborg.

Bovendien dekt het fonds een deel van de juridische kosten en de kosten voor de uithuiszetting door een gerechtsdeurwaarder. Het is echter belangrijk te noteren dat er plafonds gelden voor deze vergoedingen. Verhuurders moeten ook rekening houden met de eigen bijdrage (franchise) en het feit dat morele schadevergoedingen of buitenproportionele strafbedingen niet door het fonds worden gedragen.

De financiering van het fonds gebeurt deels door overheidsmiddelen en deels door de bijdragen die verhuurders betalen bij het afsluiten van bepaalde huurgarantie-verzekeringen of via specifieke heffingen die gekoppeld zijn aan de registratie van contracten in bepaalde segmenten.

Veelgestelde Vragen

• Komt het fonds tussen voor elke huurder? Nee, het fonds is specifiek gericht op situaties waarbij de verhuurder een procedure tot ontbinding en uithuiszetting heeft doorlopen wegens wanbetaling.
• Moet ik een advocaat inschakelen om een claim in te dienen? Het is niet verplicht, maar vanwege de strikte juridische termijnen en de noodzaak van een correct vonnis is het sterk aanbevolen.
• Dekt het fonds ook opzettelijke huurschade? De focus van het Vlaams Huurgarantiefonds ligt primair op huurachterstallen; voor fysieke schade zijn er beperktere vergoedingen en gelden specifieke bewijsregels.
• Wat als mijn huurcontract niet geregistreerd is? Een niet-geregistreerd contract bemoeilijkt de toegang tot het fonds aanzienlijk en kan leiden tot een weigering van tussenkomst.
• Hoe lang duurt de uitbetaling? Na goedkeuring van het dossier streeft het fonds naar een uitbetaling binnen de 30 tot 60 dagen, afhankelijk van de complexiteit van het dossier.