Je huisbaas wil verkopen: wat zijn je rechten?

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet(Art. 38)
• •
  Burgerlijk Wetboek

Het is een bericht dat bij elke huurder voor een lichte paniek kan zorgen: uw verhuurder laat weten dat hij de woning of het appartement waarin u woont, wil verkopen. Plotseling spoken er allerlei vragen door uw hoofd. Moet ik nu meteen verhuizen? Kan de nieuwe eigenaar mij zomaar op straat zetten? En moet ik nu elke dag vreemde mensen over de vloer laten voor bezichtigingen? Geen zorgen, bij LawBase begrijpen we dat uw thuis heilig is. In dit artikel leggen we u haarfijn uit dat u als huurder in België zeer goed beschermd bent door de wet, zelfs bij een verkoop.

Kosten en Vergoedingen

Wanneer een woning wordt verkocht, brengt dit voor u als huurder meestal geen directe extra kosten met zich mee, maar het is wel belangrijk om te weten waar u financieel staat. In de meeste gevallen blijft uw huurprijs ongewijzigd. De nieuwe eigenaar treedt namelijk in de rechten en plichten van de vorige verhuurder. Dit betekent dat hij niet zomaar de huurprijs mag verhogen omdat hij de woning heeft gekocht.

Er is echter één specifiek scenario waarbij u recht kunt hebben op een vergoeding: wanneer de nieuwe eigenaar het huurcontract vroegtijdig opzegt voor eigen bewoning (zie verder bij Procedure). Volgens het Woninghuurdecreet en de federale huurwetgeving moet de verhuurder in sommige gevallen een schadevergoeding betalen als hij bepaalde voorwaarden niet naleeft. Bijvoorbeeld, als de nieuwe eigenaar de woning opzegt voor eigen gebruik maar er na 12 maanden nog steeds niet zelf woont, kan u als huurder aanspraak maken op een vergoeding die kan oplopen tot 18 maanden huur.

Vergeet ook uw huurwaarborg niet. Deze blijft bij de verkoop gewoon geblokkeerd op de bankrekening staan. De nieuwe eigenaar wordt de nieuwe begunstigde, maar hij kan dit geld niet zomaar opeisen. Bij het einde van de huur, ook na een verkoop, gelden de normale regels voor de vrijgave van de waarborg.

Procedure en Stappen

De verkoop van een verhuurd pand volgt een strikt juridisch pad. Een cruciaal element hierbij is of uw huurcontract geregistreerd is. Sinds 2007 is de registratie van een huurcontract verplicht en gratis voor de verhuurder; artikel 11 van het Woninghuurdecreet legt die plicht uitdrukkelijk bij hem en de termijn bedraagt twee maanden.

• Geregistreerd contract: De koper wordt de nieuwe verhuurder. Hij moet alle voorwaarden van uw huidige contract respecteren. Hij kan u enkel opzeggen onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke verhuurder (bijvoorbeeld voor eigen bewoning, mits een opzegtermijn van 6 maanden).
• Niet-geregistreerd contract: Voor Vlaamse woninghuurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten, verandert dit niets aan de positie van de koper. Artikel 38 van het Woninghuurdecreet laat de verkrijger zonder enig onderscheid in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder treden, zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting bij vervreemding bedingt. De verkorte opzegtermijn van drie maanden zonder vergoeding stamt uit artikel 9 van de federale Woninghuurwet van 1991 en geldt niet meer voor Vlaamse contracten van na 2019. De niet-registratie werkt daarentegen in uw voordeel: zolang het contract na de termijn van twee maanden niet geregistreerd is, kunt u als huurder opzeggen zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding (artikel 20, § 1, derde lid van het Woninghuurdecreet).

Tijdens het verkoopproces heeft de verhuurder het recht om de woning te laten bezichtigen door kandidaat-kopers. Dit mag echter niet te pas en te onpas. Meestal wordt dit vastgelegd op 2 à 3 kijkmomenten per week (bijvoorbeeld twee avonden en een zaterdagvoormiddag). U heeft recht op uw privacy en mag eisen dat deze bezoeken op vaste tijdstippen plaatsvinden.

Heeft u juridische twijfels over de opzegbrief die u ontving? LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Leuven, Sint-Niklaas en Tongeren. Een videocall van 30 minuten met een advocaat kost € 60,50 incl. btw; een consultatie op kantoor van 60 minuten kost € 90,75 incl. btw.

Wettelijk Kader

De bescherming van de huurder bij verkoop is verankerd in verschillende wetgevingen. In Vlaanderen kijken we specifiek naar het artikel 38 van het Woninghuurdecreet, dat de overdracht van het gehuurde goed en dus van de rechten en plichten van de verhuurder regelt. Op federaal niveau (voor oudere contracten) is Artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van cruciaal belang.

Dit artikel stelt dat indien de huur een vaste datum heeft (door registratie), de koper de huurder niet kan uitzetten, tenzij de verhuurder zich dat recht in het huurcontract heeft voorbehouden. Zelfs als dat recht is voorbehouden, moet de koper de wettelijke opzegtermijnen en procedures respecteren. De wetgever wil hiermee vermijden dat huurders de dupe worden van speculatie op de vastgoedmarkt. De koper neemt het contract over "in de staat waarin het zich bevindt", inclusief de lopende huurprijs en de resterende duur.

Praktische Tips

Als uw huisbaas wil verkopen, raden wij u de volgende stappen aan:

• Controleer de registratie: Kijk via MyMinfin na of uw huurcontract officieel geregistreerd is. Is dit niet het geval? Dan kunt u dit eventueel zelf nog laten doen voordat de verkoopakte wordt verleden.
• Maak duidelijke afspraken over bezichtigingen: Zet de afgesproken uren op papier of in een e-mail. U bent niet verplicht om de sleutel af te geven aan de makelaar; u mag aanwezig zijn tijdens de bezoeken.
• Communiceer schriftelijk: Krijgt u een opzegging van de nieuwe eigenaar? Vraag altijd naar een bewijs van de authentieke akte om te verifiëren of hij wel degelijk de nieuwe eigenaar is.
• Vraag om een plaatsbeschrijving: Hoewel er bij verkoop geen nieuwe plaatsbeschrijving nodig is (de oude blijft geldig), kan het nuttig zijn om de staat van de woning nog eens goed te documenteren.
• Win tijdig advies in: Laat een opzegbrief altijd nalezen door een specialist. Een kleine vormfout kan een opzegging ongeldig maken.

Onze advocaten in Brugge, Antwerpen, Gent, Leuven, Sint-Niklaas en Tongeren staan klaar om uw dossier te screenen. Een kleine investering in juridisch advies kan u maanden aan onzekerheid en duizenden euro's aan verhuiskosten besparen.

Veelgestelde Vragen