Energiezuinig renoveren: rechten en plichten

De energiecrisis en de klimaatdoelstellingen hebben de focus op energiezuinig wonen in België verscherpt. Voor zowel verhuurders als huurders brengt dit een complex kluwen aan rechten en plichten met zich mee. Hoe zit het met de renovatieplicht? Mag een verhuurder de huurprijs zomaar verhogen na isolatiewerken? En wat als een woning niet voldoet aan de minimale energieprestaties? In dit artikel gidsen de experts van LawBase u door de juridische aspecten van energiezuinig renoveren binnen de huurcontext.

Praktische Tips

Wanneer u als verhuurder of huurder te maken krijgt met energie-efficiëntie, is een proactieve houding essentieel. Hier zijn enkele praktische adviezen om juridische geschillen te voorkomen:

• Documenteer de beginsituatie: Zorg voor een gedetailleerd Energieprestatiecertificaat (EPC) bij de aanvang van de huur. Dit is de nulmeting voor toekomstige verbeteringen.
• Maak schriftelijke afspraken: Wilt u als huurder zelf investeren in bijvoorbeeld zonnepanelen of hoogrendementsglas? Leg schriftelijk vast of u hiervoor een vergoeding krijgt bij het verlaten van de woning en of de verhuurder de werken aanvaardt als een verbetering.
• Check de premies: De Vlaamse overheid biedt diverse premies (zoals Mijn VerbouwPremie). Controleer altijd wie de aanvrager moet zijn om het financieel voordeel te maximaliseren.
• Communiceer over overlast: Ingrijpende renovaties kunnen het huurgenot tijdelijk verstoren. Spreek op voorhand een planning af en eventueel een tijdelijke huurprijsvermindering tijdens de werken.
• Win juridisch advies in: Bij grote projecten kan een kleine fout in de huurovereenkomst leiden tot grote financiële verliezen. LawBase heeft 6 kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven) waar we u kunnen bijstaan. Een videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Wettelijk Kader

Het juridische fundament voor energiezuinig renoveren in Vlaanderen rust op twee belangrijke pijlers: het Vlaams Woninghuurdecreet en het Energiedecreet.

Sinds de regionalisering van de huurwetgeving is het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op alle huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen gesloten vanaf 1 januari 2019. Dit decreet bepaalt dat een woning moet voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Energie-efficiëntie maakt hier integraal deel van uit.

Het Energiedecreet legt de technische normen vast. Denk hierbij aan de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen bij overdracht (verkoop of erfpacht). Hoewel de verhuur zelf niet direct een renovatieplicht triggert zoals een verkoop, worden de normen voor huurwoningen steeds strenger. Zo mogen woningen met een zeer slecht EPC-label (E of F) in bepaalde periodes niet meer volledig geïndexeerd worden, wat een indirecte dwingende maatregel is om verhuurders tot renovatie aan te zetten.

Procedure en Stappen

Indien u besluit om over te gaan tot een energierenovatie van een verhuurd pand, dient u de volgende juridische stappen te volgen:

Stap 1: De aankondiging. De verhuurder moet de huurder tijdig informeren over de geplande werken. Hoewel de huurder dringende herstellingen moet gedogen, vallen energiebesparende renovaties vaak onder 'verbeteringswerken'. Hiervoor is in principe toestemming van de huurder nodig, tenzij de werken noodzakelijk zijn om aan de wettelijke kwaliteitsnormen te voldoen.

Stap 2: Toegang tot de woning. De huurder is verplicht om de verhuurder of de aannemer toegang te verlenen voor noodzakelijke inspecties en werken, mits dit op redelijke tijdstippen gebeurt en na afspraak.

Stap 3: Uitvoering en controle. Tijdens de werken moet de verhuurder de hinder tot een minimum beperken. Indien de werken langer dan 40 dagen duren, heeft de huurder recht op een proportionele huurprijsvermindering (volgens het gemene huurrecht).

Stap 4: Actualisatie EPC. Na de werken is het cruciaal om een nieuw EPC te laten opstellen. Dit document bewijst de verbeterde energetische waarde en is noodzakelijk voor een eventuele toekomstige huurprijsherziening.

Kosten en Vergoedingen

Wie betaalt de rekening? Dit is vaak het grootste twistpunt. In de basis zijn de kosten voor structurele renovaties en isolatie voor rekening van de verhuurder. De huurder betaalt enkel voor het dagelijks onderhoud en kleine herstellingen.

Er zijn echter twee manieren om de investering te compenseren:

• Huurprijsherziening: Tussen de negende en de zesde maand vóór het verstrijken van een driejarige periode kunnen partijen overeenkomen de huurprijs te herzien. Indien de verhuurder kan aantonen dat de waarde van de woning met minstens 10% is gestegen door de energiebesparende investeringen, kan de rechter een verhoging toestaan, zelfs zonder akkoord van de huurder.
• De renovatiehuurovereenkomst: Dit is een specifieke contractvorm waarbij de huurder zich verbindt om bepaalde werken uit te voeren in ruil voor een lagere huurprijs of een periode zonder huur. Dit moet zeer nauwkeurig schriftelijk worden vastgelegd om latere discussies over de kwaliteit van de werken te vermijden.

Let op: de indexering van de huurprijs is sinds 2022-2023 gekoppeld aan het EPC-label. Woningen zonder EPC of met een label E of F konden tijdelijk niet of slechts gedeeltelijk geïndexeerd worden. Dit is een directe financiële stimulans voor de verhuurder om te investeren.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over energierenovatie in de huursector.