Is een EPC verplicht bij verhuur?

Wanneer u als verhuurder een woning, appartement of studio op de Vlaamse huurmarkt plaatst, komt u onvermijdelijk in aanraking met het Energieprestatiecertificaat, beter bekend als het EPC. Dit document is uitgegroeid tot een cruciaal instrument in de vastgoedsector, bedoeld om de energiezuinigheid van gebouwen transparant te maken voor potentiële huurders. Maar is een EPC altijd verplicht bij verhuur? En wat zijn de juridische gevolgen als u niet over een geldig certificaat beschikt? In dit artikel duiken we diep in de regelgeving omtrent het EPC bij verhuur in Vlaanderen, zodat u volledig in regel bent met de wetgeving.

Wettelijk Kader

De verplichting rond het EPC vindt zijn oorsprong in het Energiedecreet van 8 mei 2009 en de verdere uitwerking in het Energiebesluit van 19 november 2010. Deze wetgeving bepaalt dat voor elke wooneenheid die autonoom kan functioneren en die te koop of te huur wordt aangeboden, een geldig EPC moet kunnen worden voorgelegd.

Sinds 2009 is het EPC verplicht voor woningen, appartementen en studio's. De wetgever heeft dit document ingevoerd om huurders te beschermen tegen onverwacht hoge energiekosten en om eigenaars te stimuleren hun patrimonium te verduurzamen. Het certificaat geeft een score (het kengetal) en een label (van A+ tot F), wat aangeeft hoe energiezuinig de woning is onder standaardomstandigheden. Belangrijk om te weten is dat de regelgeving regelmatig wordt aangescherpt; zo is er sinds 2022 een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen bij overdracht, hoewel dit bij verhuur momenteel nog beperkt blijft tot de informatieplicht.

De geldigheid van een EPC bedraagt in de regel 10 jaar. Echter, indien er ingrijpende energetische renovaties zijn uitgevoerd (zoals nieuwe beglazing, dakisolatie of een nieuwe verwarmingsketel), is het raadzaam en soms verplicht om een nieuw EPC te laten opstellen om de verbeterde score te reflecteren in de huurprijs en advertenties.

Procedure en Stappen

Het verkrijgen van een conform EPC volgt een strikte procedure die moet worden uitgevoerd door een erkend deskundige. Hieronder volgt het stappenplan dat elke verhuurder moet volgen:

• Stap 1: Een erkend energiedeskundige type A aanstellen. Enkel gecertificeerde deskundigen mogen EPC's opstellen voor residentiële gebouwen. LawBase adviseert om offertes te vergelijken, maar vooral te letten op de expertise van de deskundige.
• Stap 2: Het plaatsbezoek. De deskundige komt ter plaatse om de woning te inspecteren. Hierbij wordt gekeken naar de isolatie van muren, daken en vloeren, de ramen, de verwarmingsinstallatie en de productie van warm water.
• Stap 3: Bewijsstukken verzamelen. De nauwkeurigheid van het EPC hangt sterk af van de beschikbare documentatie. Facturen van isolatiematerialen, technische fiches van de ketel of plannen van de architect kunnen de score positief beïnvloeden. Zonder bewijs moet de deskundige uitgaan van 'default' waarden, wat vaak resulteert in een slechtere score.
• Stap 4: Berekening en registratie. De deskundige voert de gegevens in in de software van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Na ondertekening wordt het certificaat gegenereerd en geregistreerd in de centrale database.
• Stap 5: Mededeling aan de huurder. Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst moet de verhuurder een kopie van het EPC aan de huurder overhandigen. De unieke code en de energiescore moeten bovendien reeds in de advertentie (online, krant, affiche) worden vermeld.

Praktische Tips

Als gespecialiseerd kantoor in huurrecht zien wij bij LawBase vaak geschillen ontstaan door onvolledige informatie. Hier zijn enkele praktische tips voor verhuurders:

• Check de vervaldatum: Een EPC van 9 jaar oud is technisch nog geldig, maar kan verouderde informatie bevatten. Sinds 2019 ziet het EPC er ook anders uit en bevat het concretere aanbevelingen. Een recent EPC wekt meer vertrouwen bij kwalitatieve huurders.
• Bewaar de originele documenten: De huurder krijgt een kopie, maar de eigenaar moet het origineel kunnen voorleggen bij inspecties door de overheid.
• Advertentieplicht: Vergeet niet dat de energiescore verplicht vermeld moet worden in elke publieke mededeling waarbij de woning te huur wordt aangeboden. Het ontbreken hiervan kan leiden tot administratieve boetes.
• Gemeenschappelijke delen: Bij appartementen is er sinds 2022 ook een verplichting voor een EPC van de gemeenschappelijke delen (EPC GD). Dit staat los van het EPC van de individuele wooneenheid, maar is wel noodzakelijk voor de syndicus en de mede-eigenaars.

Heeft u twijfels over de geldigheid van uw certificaat of de verplichtingen in uw specifieke situatie? LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. U kunt bij ons terecht voor een eerste consultatie van slechts €50 voor 30 minuten om uw dossier juridisch te laten screenen.

Kosten en Vergoedingen

De kosten voor het opstellen van een EPC zijn niet vastgelegd door de overheid; de markt bepaalt de prijs. Gemiddeld liggen de prijzen voor een studio tussen de €150 en €200, terwijl dit voor een vrijstaande woning kan oplopen tot €400 of meer. Deze kosten zijn integraal ten laste van de verhuurder en zijn fiscaal aftrekbaar als beroepskost indien u de woning beroepsmatig verhuurt.

De gevolgen van het niet hebben van een EPC kunnen financieel zwaar doorwegen. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) voert regelmatig controles uit. Indien u geen geldig EPC kunt voorleggen terwijl de woning te huur staat, riskeert u een administratieve geldboete die varieert van €500 tot €5.000. Het betalen van de boete ontslaat u overigens niet van de verplichting om alsnog een EPC te laten opmaken.

Daarnaast kan het ontbreken van een EPC invloed hebben op de indexering van de huurprijs. In het kader van de energiecrisis werd in Vlaanderen tijdelijk een koppeling ingevoerd tussen de EPC-score en de mate waarin de huurprijs geïndexeerd mocht worden (de zogenaamde 'indexatiestop' voor woningen met een label E of F). Hoewel deze specifieke maatregel tijdelijk was, toont het aan dat de overheid het EPC gebruikt als instrument voor prijsregulering.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen die onze advocaten in de praktijk behandelen betreffende het EPC bij verhuur.