Asbest in je huurwoning: wie is aansprakelijk?

Wanneer een huurder ontdekt dat er asbest aanwezig is in zijn woning, rijzen er onmiddellijk vragen over de veiligheid en de juridische verantwoordelijkheid. In België is de wetgeving rond asbest de laatste jaren aanzienlijk verstrengd, met een duidelijke focus op de afbouw van asbest tegen 2040. Als huurder of verhuurder is het cruciaal om te weten wie de kosten draagt voor onderzoek en sanering, en welke rechten de huurder heeft wanneer de gezondheid in het gedrang komt. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de aansprakelijkheid bij asbest in huurwoningen binnen het kader van het Belgisch recht.

Wettelijk Kader

De juridische basis voor de aanwezigheid van asbest in huurwoningen rust op verschillende pijlers. Allereerst is er de Vlaamse Codex Wonen. Deze stelt dat elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. De aanwezigheid van asbest in een 'niet-hechtgebonden' vorm (brokkelige toestand) of beschadigde asbesttoepassingen die vezels vrijgeven, wordt beschouwd als een ernstig gebrek aan de woning.

Daarnaast is de federale wetgeving, met name het ARAB (Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming) en de Codex over het welzijn op het werk, relevant wanneer er werken worden uitgevoerd in de woning. Hoewel dit reglement primair gericht is op werknemers, beïnvloedt het de manier waarop verhuurders moeten omgaan met asbestinventarisatie bij renovaties.

Sinds 23 november 2022 is in Vlaanderen bovendien het asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen gebouwd voor 2001. Hoewel dit attest momenteel nog niet verplicht is bij het afsluiten van een nieuw huurcontract, heeft de verhuurder wel een informatieplicht. Als er een asbestattest beschikbaar is, moet de verhuurder een kopie hiervan aan de huurder bezorgen. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 over een asbestattest beschikken, wat ook voor de verhuurmarkt grote gevolgen zal hebben.

Procedure en Stappen

Indien u als huurder vermoedt dat er asbest aanwezig is in een staat die gevaarlijk kan zijn, dient u een specifieke procedure te volgen om uw rechten te vrijwaren:

• Melding aan de verhuurder: Breng de verhuurder onmiddellijk schriftelijk (bij voorkeur via een aangetekend schrijven) op de hoogte van de problematische asbesttoepassing.
• Vaststelling door een expert: Indien de verhuurder niet reageert, kan een erkend asbestdeskundige worden ingeschakeld om stalen te nemen en de staat van de asbest te beoordelen.
• Woningcontrole: U kunt de gemeente verzoeken om een woningonderzoek door een woningcontroleur. Als de asbest een direct gevaar vormt, kan de woning ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard.
• Verzoening of procedure: Indien er geen akkoord wordt bereikt over sanering, kan de zaak voor de Vrederechter worden gebracht. LawBase kan u bijstaan bij het opstellen van de nodige verzoekschriften.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Wij adviseren u graag over de te nemen stappen. Een videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Praktische Tips

Zowel voor huurders als verhuurders zijn er praktische maatregelen om conflicten te vermijden:

• Voor de verhuurder: Laat proactief een asbestinventaris opmaken, ook als u niet direct verkoopt. Dit vermijdt aansprakelijkheidsclaims achteraf bij eventuele gezondheidsklachten van huurders.
• Voor de huurder: Ga nooit zelf aan de slag met het verwijderen van verdachte materialen zoals oude vloerzeilen, isolatie rond leidingen of golfplaten. Dit is niet alleen gevaarlijk, maar kan ook leiden tot schadeclaims van de verhuurder wegens onvakkundige behandeling.
• Documentatie: Houd alle communicatie over asbest schriftelijk bij. Foto's van de staat van de woning bij aanvang van de huur (plaatsbeschrijving) zijn essentieel.

Kosten en Vergoedingen

De algemene regel in het huurrecht is dat de verhuurder verantwoordelijk is voor grote herstellingen en voor het onderhoud dat nodig is om de woning in een staat te houden die beantwoordt aan het gebruik waartoe zij is bestemd.

Saneringskosten: De kosten voor het verwijderen van asbest vallen integraal ten laste van de verhuurder, tenzij hij kan bewijzen dat de beschadiging van de asbestmaterialen te wijten is aan een foutief gebruik door de huurder (bijvoorbeeld door in asbesthoudende muren te boren ondanks een waarschuwing).

Minderwaarde en schadevergoeding: Indien de huurder een deel van de woning niet kan gebruiken door asbestersanering of door het gevaar ervan, kan hij aanspraak maken op een huurprijsvermindering. In extreme gevallen, waarbij de huurder gezondheidsschade oploopt door nalatigheid van de verhuurder, kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist via de rechtbank.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over asbest in de huurcontext.