Verkoop woning gevolgen huurovereenkomst
Geschreven door een LawBase expert
Advocaat – Vennoot bij LawBase
Peter-Jan is gespecialiseerd in verkeersrecht, vastgoedrecht en erfrecht. Hij staat cliënten bij met praktisch juridisch advies en een persoonlijke aanpak.
Meer over ons teamHulp nodig bij uw situatie?
Persoonlijk advies van een advocaat.
Persoonlijk advies nodig?
Wat zijn de gevolgen voor uw huurovereenkomst bij verkoop van de woning?
Verkoop woning gevolgen huurovereenkomst
4 februari 2025
In België heeft de verkoop van een woning die verhuurd wordt als woonhuis gevolgen voor de huurovereenkomst. De regels voor woonhuur verschillen van die voor handelshuur en zijn sinds de zesde staatshervorming gewestelijke materie: in Vlaanderen geldt het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, in Brussel de Brusselse Huisvestingscode en in Wallonië het Waals Huurdecreet. Hieronder vind je een overzicht van de relevante wettelijke bepalingen en de gevolgen van de verkoop voor de huurovereenkomst.
Juridisch Kader Woonhuur
Woninghuur is geen federale materie meer. Welke wetgeving van toepassing is, hangt af van de ligging van het goed:
Vlaams Gewest: het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, dat sinds 1 januari 2019 de federale Woninghuurwet van 20 februari 1991 vervangt voor nieuwe huurovereenkomsten.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest: de Brusselse Huisvestingscode (ordonnantie van 27 juli 2017, in werking sinds 1 januari 2018).
Waals Gewest: het Waals Huurdecreet van 15 maart 2018 (in werking sinds 1 september 2018).
De algemene huurbepalingen van het oud Burgerlijk Wetboek blijven enkel gelden voor huurovereenkomsten die buiten het toepassingsgebied van die decreten vallen.
Gevolgen van Verkoop voor de Huurovereenkomst
Bij verkoop van een woning die verhuurd is als woonhuis, gelden de volgende principes:
De huurovereenkomst blijft van kracht na verkoop van de woning. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar automatisch de nieuwe verhuurder wordt en de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder overneemt.
De huurder heeft het recht om in de woning te blijven wonen onder dezelfde voorwaarden als voorheen.
De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. De huurder is beschermd door de wet en kan alleen onder specifieke omstandigheden worden uitgezet.
Laat uw dossier beoordelen
Ontvang direct inzicht in uw zaak, een plan van aanpak en een kostenindicatie.
Huurcontract Analyse PRO
Upload uw huurcontract en ontvang meteen een AI-risicoanalyse én een herwerkt, marktconform en juridisch correct huurcontract — getoetst aan de Belgische huurwetgeving 2026.
- Upload uw huurcontract (PDF, DOCX of foto)
- AI scant alle risico's en oneerlijke clausules
- Ontvang meteen een herwerkt, marktconform huurcontract (Word)
- Getoetst aan de laatste Belgische huurwetgeving 2026
Opzegging en Bijzondere Gevallen
Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, kan deze niet tussentijds worden opgezegd, tenzij dit expliciet in het huurcontract is voorzien.
Een Vlaamse woninghuurovereenkomst kent geen onbepaalde duur. Artikel 16 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat elke huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar. De verhuurder – ook de nieuwe eigenaar – kan die overeenkomst dus niet vrij opzeggen. Het decreet kent hem slechts drie mogelijkheden:
Persoonlijk gebruik (art. 17): te allen tijde, met een opzeggingstermijn van 6 maanden, om het goed zelf of door een nauwe verwant werkelijk en persoonlijk te laten betrekken.
Grondige renovatiewerken (art. 18): te allen tijde, met een opzeggingstermijn van 6 maanden, mits aan de strikte voorwaarden van dat artikel is voldaan.
Zonder motief (art. 19): uitsluitend tegen het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode, met een opzeggingstermijn van 6 maanden én een vergoeding van negen respectievelijk zes maanden huur.
Opzegging door de huurder (art. 20): te allen tijde met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Eindigt de huur daardoor in het eerste, tweede of derde jaar, dan is een vergoeding van respectievelijk drie, twee of één maand huur verschuldigd.
De opzegging moet schriftelijk gebeuren en moet voldoen aan de wettelijke vereisten.
Dringend eigen gebruik: De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst opzeggen als hij/zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik of voor gebruik door naaste familieleden (bijv. kinderen, ouders). Dit moet worden aangetoond en de opzegging moet voldoen aan de wettelijke voorwaarden.
Clausules in het huurcontract: Als het huurcontract een clausule bevat die de huur beëindigt bij verkoop van de woning, is deze clausule alleen geldig als deze duidelijk en wettelijk is vastgelegd.
Akkoord van de huurder: De huurder kan akkoord gaan met het vroegtijdig beëindigen van de huur, eventueel tegen een vergoeding.
Bescherming en Praktische Stappen
De Belgische wetgeving biedt sterke bescherming aan huurders van woonhuizen:
De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten, zelfs na verkoop van de woning.
De nieuwe eigenaar moet dezelfde voorwaarden respecteren als de oorspronkelijke verhuurder.
Informeer de huurder: De verkoper moet de huurder informeren over de verkoop en de gevolgen voor de huurovereenkomst.
Controleer het huurcontract: Bekijk of er specifieke bepalingen zijn over verkoop en beëindiging van de huur.
Overleg met de huurder: Probeer tot een onderling akkoord te komen over het voortzetten of beëindigen van de huur.
Schakel juridische hulp in: Raadpleeg een jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht om ervoor te zorgen dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd.
Relevantie van het Burgerlijk Wetboek
Voor Vlaamse woninghuur is artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet de kernbepaling: wordt het zakelijk recht op het gehuurde goed overgedragen, dan treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder, zelfs als de huurovereenkomst een recht van uitzetting bij vervreemding bedingt. Voor huurovereenkomsten die buiten het decreet vallen, blijven de volgende artikelen van het oud Burgerlijk Wetboek relevant:
Artikel 1714 BW: Definieert de huurovereenkomst.
Artikel 1743 BW: Regelt de overdracht van de huurovereenkomst bij verkoop van het gehuurde goed.
Artikel 1744 oud BW: Regelt niet de opzegging, maar de schadeloosstelling die de verhuurder aan de huurder verschuldigd is wanneer bij het aangaan van de huur bedongen was dat de koper de huurder uit het goed kan zetten, zonder dat over de schadevergoeding iets werd geregeld.
Conclusie
In België is de huurder van een woonhuis goed beschermd bij verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren. Een vroegtijdige beëindiging van de huur is alleen mogelijk onder specifieke omstandigheden, zoals dringend eigen gebruik of met toestemming van de huurder. Het is belangrijk om de wettelijke bepalingen en het huurcontract zorgvuldig te volgen om geschillen te voorkomen. Raadpleeg bij twijfel altijd een jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht.
Veelgestelde Vragen
1. Wat gebeurt er met mijn huurcontract als de woning die ik huur verkocht wordt?
De huurovereenkomst blijft in principe geldig, zelfs na de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar treedt automatisch in de rechten en plichten van de vorige verhuurder, wat betekent dat hij de nieuwe verhuurder wordt.
2. Kan de nieuwe eigenaar mij zomaar uit de woning zetten na de aankoop?
Nee, de nieuwe eigenaar kan u niet zomaar uit de woning zetten. De Belgische wetgeving biedt bescherming aan huurders, en een opzegging is enkel mogelijk onder strikte voorwaarden en met inachtneming van wettelijke termijnen.
3. Welke invloed heeft de registratie van mijn huurcontract op de verkoop?
Een geregistreerd huurcontract is bindend voor de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst moet respecteren, zelfs als hij hiervan niet op de hoogte was bij de aankoop.
4. Wat als mijn huurcontract niet geregistreerd is?
Voor Vlaamse huurovereenkomsten van na 1 januari 2019 verandert dat niets aan uw positie tegenover de koper: artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet laat de verkrijger zonder onderscheid in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder treden, ook bij een niet-geregistreerd contract. Wel geeft artikel 20, § 1 u als huurder het voordeel dat u zolang het contract niet geregistreerd is, kunt opzeggen zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding.
5. Kan de nieuwe eigenaar de huurprijs verhogen na de verkoop?
De nieuwe eigenaar kan de huurprijs enkel verhogen volgens de wettelijk bepaalde indexeringsregels en eventuele herzieningsclausules in het huurcontract. Een eenzijdige, buitensporige huurverhoging is niet toegestaan.
6. Wat zijn de opzegmogelijkheden voor de nieuwe eigenaar als hij of zij zelf in de woning wil komen wonen?
De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst opzeggen voor eigen bewoning, mits een opzegtermijn van zes maanden wordt gerespecteerd. Deze mogelijkheid geldt enkel indien de nieuwe eigenaar of een nabij familielid de woning effectief zal betrekken.
7. Wat als de nieuwe eigenaar verbouwingen wil uitvoeren?
De nieuwe eigenaar kan de huur opzeggen voor het uitvoeren van grondige verbouwings-, renovatie- of restauratiewerken. Hiervoor gelden specifieke voorwaarden en een opzegtermijn van zes maanden, en de werken moeten effectief en substantieel zijn.
8. Moet ik de nieuwe eigenaar op de hoogte brengen van mijn huurcontract?
Als huurder bent u niet wettelijk verplicht om de nieuwe eigenaar op de hoogte te brengen van uw huurcontract. Het is echter wel raadzaam om proactief te communiceren om misverstanden te voorkomen, zeker bij een niet-geregistreerd contract.
9. Kan ik een schadevergoeding eisen als de nieuwe eigenaar mij opzegt?
In bepaalde gevallen, zoals bij een opzegging voor eigen bewoning of verbouwingen die niet worden uitgevoerd, kan de huurder recht hebben op een schadevergoeding. Dit is afhankelijk van de specifieke omstandigheden en de wettelijke bepalingen.
10. Waar vind ik meer informatie over mijn rechten als huurder bij verkoop van de woning?
U kunt meer informatie vinden in het Burgerlijk Wetboek, de Vlaamse Codex Wonen (voor het Vlaams Gewest), de Brusselse Huisvestingscode (voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en het Waalse Huurdecreet (voor het Waals Gewest). Ook de Huurdersbond kan u adviseren.
Hulp nodig bij uw situatie?
Persoonlijk advies van een advocaat.
Wettelijk Kader
Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:
- •
- •
Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)
- •
Veelgestelde vragen
Handige Tools
Gebruik onze gratis tools om direct inzicht te krijgen in uw situatie:
Meer over Onze Expertises
Ontdek al onze juridische expertisegebieden.
HuurClaim PRO — onbetaalde huur innen
Stel zelf een juridisch sluitende ingebrekestelling op, verzend ze aangetekend en bereid een verzoekschrift voor de vrederechter voor — onder begeleiding van een advocaat.
- Alles in één dossier — overzicht, documenten en status op één plek
- Juridisch sluitende ingebrekestelling, klaar in enkele minuten
- Duidelijk stappenplan: van eerste aanmaning tot verzoekschrift vrederechter
- Begeleiding door een advocaat bij elke stap, met indicatieve kosten vooraf
Mijn Dossier Beoordelen
Ontvang direct inzicht in uw zaak, een plan van aanpak en een kostenindicatie.
