Makelaar onroerend goed: rechten, plichten en valkuilen

De vastgoedmakelaar speelt een centrale rol bij de aan- en verkoop van onroerend goed in België. Toch kennen weinig consumenten hun exacte rechten wanneer zij een beroep doen op een makelaar. Als advocatenkantoor gespecialiseerd in vastgoedrecht zien wij bij LawBase regelmatig geschillen tussen particulieren en makelaars. In dit artikel bespreken wij het volledige juridische kader, van de erkenningsvoorwaarden tot veelvoorkomende valkuilen.

Het wettelijk kader van de vastgoedmakelaar

De vastgoedmakelaar is in België een gereglementeerd beroep. Om het beroep uit te oefenen, moet de makelaar ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), opgericht bij wet van 11 februari 2013. Het BIV houdt toezicht op de deontologie en de beroepsuitoefening. Elke vastgoedmakelaar moet beschikken over een BIV-erkenningsnummer, dat u kunt verifiëren op de website van het BIV.

Naast de inschrijving bij het BIV moet de makelaar beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een borgstelling. Deze verplichting beschermt de consument bij fouten of nalatigheden van de makelaar. Een makelaar die niet ingeschreven is bij het BIV, oefent het beroep illegaal uit. Dit is strafbaar en maakt de gesloten overeenkomst potentieel nietig.

De makelaarsovereenkomst: wat moet erin staan?

De relatie tussen de opdrachtgever en de makelaar wordt geregeld door een makelaarsovereenkomst (ook wel bemiddelingsovereenkomst genoemd). Deze overeenkomst moet aan strikte wettelijke vereisten voldoen, voornamelijk op basis van het Wetboek van Economisch Recht (Boek VI) en de deontologische code van het BIV.

De makelaarsovereenkomst moet minstens de volgende elementen bevatten: de identiteit van beide partijen, een nauwkeurige beschrijving van de opdracht, de duur van de overeenkomst, het commissieloon (percentage of vast bedrag), de eventuele exclusiviteit, en de opzegmodaliteiten. Belangrijk is dat de consument beschikt over een herroepingsrecht van 14 dagen wanneer de overeenkomst buiten de onderneming werd gesloten (bijvoorbeeld bij u thuis).

In onze praktijk bij LawBase — met kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven — merken wij dat veel consumenten de makelaarsovereenkomst onvoldoende lezen voor ondertekening. Dit leidt tot onaangename verrassingen achteraf.

Exclusieve versus niet-exclusieve opdracht

Een cruciaal onderscheid in de makelaarsovereenkomst is dat tussen een exclusieve en een niet-exclusieve opdracht. Bij een exclusieve opdracht verbindt de opdrachtgever zich ertoe om gedurende de looptijd van de overeenkomst geen andere makelaar in te schakelen en de woning niet zelf te verkopen. Bij een niet-exclusieve opdracht behoudt de opdrachtgever deze vrijheid.

De keuze heeft belangrijke gevolgen. Bij een exclusieve opdracht kan de makelaar een schadevergoeding vorderen als de opdrachtgever de exclusiviteit schendt. Het bedrag van deze schadevergoeding moet uitdrukkelijk in de overeenkomst vermeld staan en mag niet buitensporig zijn. De rechtbank in Brugge en de rechtbank van eerste aanleg in Gent hebben herhaaldelijk buitensporige schadebedingen gematigd.

Commissieloon en bijkomende kosten

Het commissieloon van de makelaar is in België niet wettelijk geplafonneerd. In de praktijk schommelt het tussen 2% en 4% van de verkoopprijs, exclusief BTW (21%). De makelaar is een BTW-plichtige, waardoor het commissieloon steeds vermeerderd wordt met BTW. Dit is een belangrijk aandachtspunt dat veel verkopers over het hoofd zien.

Naast het commissieloon kan de makelaar bijkomende kosten aanrekenen voor publiciteit, fotografie, en andere diensten. Deze kosten moeten uitdrukkelijk en transparant vermeld zijn in de makelaarsovereenkomst. Kosten die niet vermeld zijn, kan de makelaar niet achteraf aanrekenen.

Een veelvoorkomend geschil betreft het moment waarop het commissieloon verschuldigd is. In de meeste overeenkomsten is het commissieloon verschuldigd bij het tot stand komen van de verkoop (ondertekening compromis), ongeacht of de notariële akte later wordt verleden. Sommige overeenkomsten bepalen echter dat het commissieloon pas verschuldigd is bij het verlijden van de authentieke akte.

De plichten van de makelaar tegenover de consument

De vastgoedmakelaar heeft een uitgebreide informatieplicht tegenover zowel de verkoper als de kandidaat-koper. Deze omvat onder meer: de stedenbouwkundige situatie van het pand, het EPC-attest, het bodemattest, de overstromingsgevoeligheid, eventuele voorkooprechten, en de kadastrale gegevens.

Daarnaast is de makelaar gehouden aan een zorgvuldigheidsplicht. Dit betekent dat hij de belangen van zijn opdrachtgever naar best vermogen moet behartigen en hem moet informeren over alle relevante aspecten van de transactie. Een makelaar die een bod verzwijgt of de verkoper misleidt over de marktwaarde, kan aansprakelijk worden gesteld.

De makelaar moet ook transparant zijn over zijn rol. Als hij optreedt als dubbele makelaar — zowel voor verkoper als koper — moet hij dit uitdrukkelijk meedelen aan beide partijen. Dit is een deontologische verplichting die in de praktijk niet altijd wordt nageleefd.

Geschillen met uw makelaar: wat kunt u doen?

Geschillen met vastgoedmakelaars komen frequent voor. De meest voorkomende geschillen betreffen: betwisting van het commissieloon, onvoldoende inspanningen van de makelaar, verborgen gebreken die de makelaar kende of had moeten kennen, en vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst.

Bij een geschil kunt u in eerste instantie een klacht indienen bij de Uitvoerende Kamer van het BIV. Deze kan tuchtmaatregelen opleggen, gaande van een waarschuwing tot een schorsing of schrapping. Dit is echter een tuchtprocedure en levert geen schadevergoeding op. Voor een financiële compensatie moet u zich wenden tot de bevoegde rechtbank.

Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht kan u bijstaan bij onderhandelingen met de makelaar en, indien nodig, een gerechtelijke procedure opstarten. Bij LawBase hebben wij ruime ervaring met dit soort geschillen en bereiken wij in veel gevallen een buitengerechtelijke oplossing.

Tips bij het kiezen van een vastgoedmakelaar

Om problemen te voorkomen, raden onze advocaten het volgende aan: controleer altijd het BIV-erkenningsnummer van de makelaar, lees de makelaarsovereenkomst aandachtig voor ondertekening, vergelijk meerdere makelaars op commissieloon en dienstverlening, en let op de exclusiviteitsclausule en de looptijd. Aarzel niet om de overeenkomst te laten nalezen door een advocaat. De kosten hiervan wegen niet op tegen de mogelijke problemen achteraf.

Conclusie

De vastgoedmakelaar is een belangrijke partner bij de verkoop of aankoop van onroerend goed, maar de juridische relatie is complex. Een goed begrip van uw rechten en plichten — en die van de makelaar — voorkomt geschillen en financiële schade. Heeft u vragen over een makelaarsovereenkomst of een geschil met uw makelaar? Contacteer ons advocatenkantoor voor een persoonlijk adviesgesprek.