Mag je als huurder veranderingen aanbrengen aan je huurwoning? De regels uitgelegd

26 september 2025

Mag je als huurder veranderingen aanbrengen aan je huurwoning? De regels uitgelegd

Veel huurders willen hun huurwoning personaliseren of verbeteren. Maar mag je zomaar veranderingen aanbrengen? En hoe voorkom je discussies met de verhuurder? In dit artikel van LawBase Advocaten Brugge leggen we de belangrijkste regels uit.

Wat zegt de huurovereenkomst?

De huurovereenkomst bepaalt meestal wat je als huurder wel of niet mag aanpassen. Staat er niets expliciet vermeld, dan heb je enige vrijheid, zolang je de structuur van het gebouw niet wijzigt. Grote werken zoals het uitbreken van een muur of het splitsen van een kamer zijn verboden zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder.

Details en uitleg over de huurovereenkomst

De huurovereenkomst is de basis van de relatie tussen huurder en verhuurder. Het is een bindend contract dat de rechten en plichten van beide partijen vastlegt. Wat betreft aanpassingen aan de huurwoning, kan de huurovereenkomst verschillende clausules bevatten. Sommige contracten zijn zeer gedetailleerd en specificeren welke soorten werken verboden zijn, welke toegestaan zijn onder voorwaarden, en welke volledig vrij zijn. Andere overeenkomsten zijn algemener en verwijzen naar de wettelijke bepalingen.

Het is cruciaal om de huurovereenkomst grondig te lezen voordat je enige wijziging overweegt. Een veelvoorkomende bepaling is dat de huurder de woning "als een goed huisvader" moet onderhouden en deze in de oorspronkelijke staat moet teruggeven aan het einde van de huurperiode, afgezien van normale slijtage. Dit impliceert dat structurele wijzigingen of wijzigingen die de waarde van de woning beïnvloeden, doorgaans niet zijn toegestaan zonder schriftelijke toestemming.

Praktische voorbeelden uit de Belgische rechtspraktijk

• **Geval 1: Schilderen van muren.** In de meeste huurovereenkomsten is het toegestaan om muren te schilderen, zolang de gekozen kleuren neutraal zijn of de huurder de muren bij vertrek opnieuw in een neutrale kleur schildert. Een verhuurder kan echter clausules opnemen die specifieke kleuren verbieden of die vereisen dat de muren bij vertrek in de oorspronkelijke staat worden hersteld. Indien de huurder de muren paars heeft geschilderd en de verhuurder dit niet accepteert, kan de huurder verplicht worden de muren opnieuw te schilderen in een neutrale kleur of de kosten hiervan te dragen.
• **Geval 2: Installatie van wandkasten of planken.** Kleine, niet-structurele aanpassingen zoals het boren van gaten voor schilderijen of lichte wandplanken worden vaak getolereerd, mits de schade minimaal is en eenvoudig te herstellen. Voor grotere, vastzittende kasten of complexe plankenarrangementen is het raadzaam om vooraf toestemming te vragen, aangezien het verwijderen ervan aanzienlijke gaten of schade kan veroorzaken.
• **Geval 3: Aanleg van een vijver in de tuin.** Dit is een ingrijpende wijziging aan de tuin die de structuur en het onderhoud beïnvloedt. Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder is dit absoluut niet toegestaan. De verhuurder kan eisen dat de tuin in de oorspronkelijke staat wordt hersteld, wat aanzienlijke kosten met zich meebrengt voor de huurder.

Relevante wetsartikelen of rechtspraak referenties

De algemene beginselen betreffende huur zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Specifiek voor huurwoningen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel zijn er gewestelijke huurdecreten die de regels verder detailleren. Hoewel er geen specifiek artikel is dat alle mogelijke aanpassingen expliciet opsomt, zijn de volgende principes van toepassing:

• **Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (oud):** Dit artikel, hoewel deel van het oude huurrecht, blijft relevant voor de algemene verplichtingen van de huurder. Het stelt dat de huurder de huurprijs moet betalen en het gehuurde moet gebruiken "als een goed huisvader". Dit impliceert dat de huurder de woning niet mag beschadigen of er ingrijpende wijzigingen aan mag aanbrengen zonder toestemming.
• **Artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek (oud):** Dit artikel behandelt de plaatsbeschrijving en het vermoeden dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen, tenzij het tegendeel bewezen wordt door de plaatsbeschrijving. Dit onderstreept het belang van een gedetailleerde plaatsbeschrijving om de staat van de woning bij aanvang en einde van de huur te kunnen vergelijken.
• **Vlaams Woninghuurdecreet (sinds 1 januari 2019):** Artikel 43 van dit decreet bepaalt dat de huurder de woning moet gebruiken en onderhouden als een goed huisvader. Hoewel het geen directe bepalingen over verbouwingen bevat, sluit het aan bij de algemene zorgplicht.
• **Rechtspraak:** De rechtspraak heeft in verschillende gevallen geoordeeld dat ingrijpende wijzigingen die de structuur of de bestemming van het pand wijzigen, niet zonder toestemming van de verhuurder mogen gebeuren. De rechter zal steeds de concrete omstandigheden, de aard van de werken en de bepalingen van de huurovereenkomst in overweging nemen. Een veelvoorkomend principe is dat de huurder de woning moet kunnen teruggeven in de staat zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was, rekening houdend met normale slijtage.

Wegneembare versus blijvende werken

Er is een belangrijk onderscheid tussen wegneembare en blijvende werken.

Wegneembare werken, zoals een verplaatsbare alarminstallatie, mag je na afloop van het huurcontract meenemen. De verhuurder kan je wel verplichten om eventuele schade te herstellen. Blijvende werken, zoals een nieuwe badkamer, vragen altijd voorafgaande schriftelijke toestemming. Zonder duidelijke afspraken riskeer je dat je investering verloren gaat bij het einde van het huurcontract.

Details en uitleg over wegneembare en blijvende werken

Het onderscheid tussen wegneembare en blijvende werken is fundamenteel in het huurrecht en heeft directe gevolgen voor de rechten en plichten van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst. De kwalificatie van een werk als 'wegneembaar' of 'blijvend' hangt af van de aard van de ingreep en de mogelijkheid om deze te verwijderen zonder schade aan het gehuurde goed. Het is niet altijd een zwart-wit verhaal, en soms kan er discussie ontstaan over de classificatie.

Wegneembare werken (werken van louter esthetische aard of nuttige werken zonder incorporatie)

Dit zijn werken die de huurder heeft uitgevoerd en die aan het einde van de huurperiode zonder schade aan de woning kunnen worden verwijderd. Denk hierbij aan:

• Het plaatsen van een mobiele airconditioning unit.
• Het installeren van gordijnroedes (mits de gaten eenvoudig te herstellen zijn).
• Het ophangen van schilderijen of spiegels (eveneens met minimale schade).
• Een losstaande kledingkast of boekenkast.
• Een afwasmachine die niet ingebouwd is.

De huurder heeft het recht om deze werken mee te nemen bij het verlaten van de woning. Echter, de huurder is wel verplicht eventuele schade die door het plaatsen of verwijderen van deze werken is ontstaan, te herstellen. Bijvoorbeeld: de gaten van de gordijnroedes moeten netjes worden opgevuld en eventueel overschilderd. Indien de huurder dit niet doet, kan de verhuurder de kosten voor herstel inhouden op de huurwaarborg of deze via gerechtelijke weg terugvorderen.

Blijvende werken (werken van incorporatie of structurele aard)

Blijvende werken zijn wijzigingen die zo nauw met het huurpand verbonden zijn dat ze er onlosmakelijk deel van uitmaken, of die de structuur of bestemming van het pand wijzigen. Voorbeelden hiervan zijn:

• Het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer.
• Het aanleggen van een vaste vloerbedekking (bijvoorbeeld parket of tegels).
• Het uitbreken van een muur of het plaatsen van een nieuwe binnenmuur.
• Het installeren van ingebouwde kasten.
• Het plaatsen van zonnepanelen op het dak.
• Het aanleggen van een terras of vaste beplanting in de tuin.

Voor dit soort werken is altijd voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Zonder deze toestemming heeft de huurder in principe geen recht op vergoeding voor de gemaakte kosten en kan de verhuurder zelfs eisen dat de woning in de oorspronkelijke staat wordt hersteld op kosten van de huurder. Dit kan leiden tot aanzienlijke financiële verliezen voor de huurder.

Indien de verhuurder wel schriftelijke toestemming heeft gegeven, zijn er twee scenario's mogelijk:

1. **Geen vergoeding afgesproken:** De werken worden eigendom van de verhuurder zonder dat de huurder recht heeft op een vergoeding. Dit is de standaardregel als er niets anders is overeengekomen. De huurder heeft de werken dan "om niet" uitgevoerd.
2. **Vergoeding afgesproken:** De partijen komen vooraf schriftelijk overeen dat de verhuurder een vergoeding zal betalen voor de werken, bijvoorbeeld op basis van de meerwaarde die de werken aan het pand geven, of een vast bedrag. Dit is de beste optie voor de huurder om zijn investering (deels) terug te verdienen.

Praktische voorbeelden uit de Belgische rechtspraktijk

• **Geval 1: De "design" badkamer.** Een huurder renoveert zonder overleg de badkamer en installeert een dure designbadkamer. Bij het einde van de huur weigert de verhuurder de kosten te vergoeden, omdat er geen toestemming was en de stijl niet overeenkomt met de rest van de woning. De huurder kan zelfs verplicht worden de oorspronkelijke badkamer te herstellen, indien dit mogelijk is, of de kosten voor een nieuwe, standaard badkamer te dragen. De rechter zal hier de afwezigheid van schriftelijke toestemming zwaar laten wegen.
• **Geval 2: De inbouwkasten.** Een huurder laat op maat gemaakte inbouwkasten installeren in de slaapkamer. Hoewel deze de woning opwaarderen, zijn ze blijvend. Zonder voorafgaande schriftelijke afspraak over vergoeding, kan de verhuurder ze kosteloos overnemen. Indien de huurder ze probeert te verwijderen en daarbij schade veroorzaakt, zal hij die schade moeten vergoeden.
• **Geval 3: De schotelantenne.** Het plaatsen van een schotelantenne kan een discussiepunt zijn. Als deze zodanig is bevestigd dat verwijdering gaten of schade aan het dak of de gevel veroorzaakt, valt het eerder onder blijvende werken waarvoor toestemming nodig is, met de verplichting tot herstel van de schade bij verwijdering. Indien het een mobiele schotel betreft die geen schade veroorzaakt, is het een wegneembaar werk.

Relevante wetsartikelen of rechtspraak referenties

Hoewel de specifieke terminologie "wegneembare" en "blijvende" werken niet expliciet in het Burgerlijk Wetboek staat, vloeien de principes voort uit de algemene regels inzake natrekking en de verplichtingen van de huurder.

• **Artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek (oud):** Dit artikel behandelt de eigendom van werken en beplantingen die door een derde (de huurder) op andermans grond (de verhuurder) zijn aangebracht. Het stelt dat de eigenaar van de grond (verhuurder) eigenaar wordt van de werken. Afhankelijk van of de derde te goeder of te kwader trouw handelde, kunnen er regels zijn over vergoeding. Hoewel dit artikel voornamelijk betrekking heeft op opstalrecht, wordt het analogisch toegepast in huurrechtelijke contexten voor blijvende werken. Indien de verhuurder geen toestemming gaf, kan de huurder als te kwader trouw worden beschouwd, wat zijn rechten op vergoeding minimaliseert of zelfs tenietdoet.
• **Rechtspraak:** De rechtbanken hanteren een vaste lijn: voor werken die de waarde van het goed verhogen en er onlosmakelijk mee verbonden zijn, heeft de huurder enkel recht op vergoeding indien dit expliciet schriftelijk is overeengekomen. Zonder die afspraak worden de werken eigendom van de verhuurder zonder vergoeding. Voor wegneembare werken geldt het recht op meenemen, mits herstel van eventuele schade. De bewijslast voor gemaakte afspraken ligt bij de huurder.

Afspraken op papier

Om discussies te vermijden, maak je best duidelijke schriftelijke afspraken met de verhuurder, bijvoorbeeld via een bijlage aan de huurovereenkomst. Een plaatsbeschrijving voor de start van de huur is essentieel. Zo bewijs je welke schade of aanpassingen al aanwezig waren en voorkom je dat je opdraait voor kosten die je niet hebt veroorzaakt.

Details en uitleg over afspraken op papier

Het belang van schriftelijke afspraken kan niet genoeg benadrukt worden in het huurrecht. Mondelinge afspraken zijn juridisch geldig, maar extreem moeilijk te bewijzen in geval van een geschil. Een schriftelijke overeenkomst creëert duidelijkheid en rechtszekerheid voor beide partijen. Dit geldt des te meer voor aanpassingen aan de huurwoning, die vaak een financiële investering van de huurder vergen.

De bijlage aan de huurovereenkomst

Indien je als huurder veranderingen wilt aanbrengen, is het ideaal om hiervoor een aparte bijlage of addendum op te stellen en te laten ondertekenen door zowel huurder als verhuurder. Deze bijlage moet minstens de volgende elementen bevatten:

• Een gedetailleerde beschrijving van de voorgenomen werken (wat, waar, hoe).
• De datum waarop de werken zullen worden uitgevoerd.
• De expliciete toestemming van de verhuurder.
• Een afspraak over de kosten: wie draagt welke kosten?
• Een afspraak over de eigendom van de werken bij het einde van de huur: worden ze eigendom van de verhuurder, en zo ja, is er een vergoeding voorzien voor de huurder (hoe wordt deze berekend: op basis van de aanvangskosten, de meerwaarde, een forfaitair bedrag)? Of moet de huurder de werken verwijderen en de woning in de oorspronkelijke staat herstellen?
• Eventuele voorwaarden voor de uitvoering van de werken (bv. gebruik van bepaalde materialen, inschakelen van erkende aannemers).

Zonder dergelijke afspraken loop je als huurder het risico dat de verhuurder bij het einde van de huur eist dat de woning in de oorspronkelijke staat wordt hersteld op jouw kosten, of dat hij de uitgevoerde, waardeverhogende werken kosteloos overneemt.

De plaatsbeschrijving

De plaatsbeschrijving is een verplicht document in België (voor huurovereenkomsten die na 1 januari 2007 zijn gesloten). Het doel is de precieze staat van de gehuurde woning vast te leggen bij de aanvang van de huur. Dit document moet gedetailleerd zijn, gedateerd en ondertekend door beide partijen. Het is raadzaam om foto's toe te voegen als bewijsmateriaal.

Waarom is de plaatsbeschrijving zo essentieel in het kader van aanpassingen?

• **Bewijs van bestaande gebreken:** Als je bij intrek een beschadigde muur aantreft en deze staat in de plaatsbeschrijving, kan de verhuurder je niet verantwoordelijk houden voor herstel.
• **Referentiepunt voor wijzigingen:** Als je later muren schildert of kleine aanpassingen doet, kan de plaatsbeschrijving dienen als referentiepunt om te bewijzen wat de oorspronkelijke staat was.
• **Voorkomen van discussies bij vertrek:** Bij het einde van de huur wordt een uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt en vergeleken met de intredende plaatsbeschrijving. Eventuele verschillen (schade, niet-toegestane wijzigingen) worden dan vastgesteld. Zonder een goede plaatsbeschrijving is het veel moeilijker om aan te tonen dat bepaalde aanpassingen of schade niet van jouw hand waren.

Indien er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt de huurder geacht de woning te hebben ontvangen in dezelfde staat als waarin deze zich bevindt bij het einde van de huur, tenzij het tegendeel bewezen wordt (Art. 1731 BW). Dit is een nadelige positie voor zowel huurder als verhuurder, aangezien het bewijs dan zeer moeilijk te leveren is.

Praktische voorbeelden uit de Belgische rechtspraktijk

• **Geval 1: De ontbrekende plaatsbeschrijving.** Een huurder heeft 9 jaar in een woning gewoond zonder plaatsbeschrijving. Bij vertrek beweert de verhuurder dat de huurder een aantal muren heeft beschadigd en een tegelvloer heeft vervangen door laminaat zonder toestemming. Zonder een intredende plaatsbeschrijving is het voor de huurder extreem moeilijk om te bewijzen dat de schade al aanwezig was of dat de tegelvloer al versleten was. De rechter zal dan vaak oordelen op basis van de "staat van de woning bij vertrek" en de huurder een schadevergoeding opleggen.
• **Geval 2: De schriftelijke toestemming voor een veranda.** Een huurder wil een kleine veranda aanbouwen. Hij vraagt schriftelijke toestemming en vermeldt in de brief dat hij de kosten draagt en een vergoeding wenst bij vertrek op basis van de restwaarde. De verhuurder ondertekent de brief met "akkoord". Bij het einde van de huur, 5 jaar later, wordt de restwaarde van de veranda geschat en door de verhuurder aan de huurder betaald. Dit is een voorbeeld van een goed gedocumenteerde afspraak.
• **Geval 3: De mondelinge afspraak over een tuinhuis.** Een huurder vraagt mondeling toestemming om een tuinhuis te plaatsen. De verhuurder zegt "doen maar". Bij vertrek eist de verhuurder dat het tuinhuis wordt verwijderd en de tuin in de oorspronkelijke staat wordt hersteld, omdat hij het tuinhuis niet mooi vindt en er geen schriftelijke afspraken over zijn. De huurder kan zijn "recht" op een tuinhuis of vergoeding moeilijk bewijzen.

Relevante wetsartikelen of rechtspraak referenties

• **Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek (oud):** Dit artikel verplicht de opmaak van een omstandige plaatsbeschrijving. Het stelt dat "de partijen, op tegensprekelijke wijze, een omstandige plaatsbeschrijving van het gehuurde goed opmaken, op gemeenschappelijke kosten". Dit is een dwingende bepaling van het huurrecht.
• **Artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek (oud):** Indien geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt de huurder geacht het gehuurde goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, tenzij het tegendeel bewezen wordt. Dit artikel benadrukt de bewijslast en het belang van de plaatsbeschrijving.
• **De verschillende gewestelijke huurdecreten (Vlaanderen, Wallonië, Brussel):** Deze decreten herbevestigen de verplichting van de plaatsbeschrijving en de gevolgen daarvan. Bijvoorbeeld, artikel 39 van het Vlaams Woninghuurdecreet specificeert de modaliteiten van de plaatsbeschrijving.
• **Rechtspraak:** De rechtbanken zijn zeer strikt in de toepassing van de plaatsbeschrijving. Een gedetailleerde, tegensprekelijke plaatsbeschrijving is essentieel voor het bepalen van de aansprakelijkheid voor schade of wijzigingen. Zonder een dergelijke plaatsbeschrijving staat de huurder vaak in een zwakkere positie bij discussies over herstelkosten.

Verzekering en renovaties

Bij ingrijpende werken is het verstandig je verzekeraar te contacteren. Soms moet het verzekerde bedrag van je brandverzekering aangepast worden na een verbouwing. Voor gewone onderhoudswerken, zoals schilderen, is dit meestal niet nodig.

Details en uitleg over verzekering en renovaties

Naast de juridische aspecten met de verhuurder, zijn er ook belangrijke verzekeringstechnische overwegingen bij het aanbrengen van veranderingen aan een huurwoning. Het negeren hiervan kan leiden tot ongedekte schade en aanzienlijke financiële gevolgen.

De brandverzekering (woningverzekering)

In België is de huurder wettelijk verplicht om een brandverzekering af te sluiten die zijn huurdersaansprakelijkheid dekt. Deze verzekering dekt de schade die de huurder aan het gebouw van de verhuurder veroorzaakt (bv. door brand, waterschade, glasbreuk). Vaak dekt deze polis ook de inhoud van de huurder. De verhuurder heeft doorgaans ook een eigen brandverzekering voor het gebouw.

Bij ingrijpende renovaties of verbouwingen kan de waarde van het gebouw aanzienlijk toenemen. Denk aan het plaatsen van een dure aanbouw, een nieuwe keuken of badkamer met hoogwaardige materialen, of de installatie van zonnepanelen. Deze waardeverhoging kan betekenen dat het oorspronkelijk verzekerde bedrag van zowel de brandverzekering van de verhuurder als die van de huurder niet langer toereikend is.

• **Onderverzekering:** Als het verzekerde bedrag te laag is, kan er sprake zijn van onderverzekering. In geval van schade zal de verzekeraar dan slechts een deel van de schade vergoeden, proportioneel aan de verhouding tussen het verzekerde bedrag en de werkelijke waarde. Dit betekent dat bij een totale schade, de huurder of verhuurder een deel zelf zal moeten dragen.
• **Melding aan de verzekeraar:** Het is daarom cruciaal om zowel je eigen verzekeraar als die van de verhuurder (indien je op de hoogte bent van zijn polis) te informeren over de geplande werken. De verzekeraar kan dan adviseren over een aanpassing van de polis en het verzekerde bedrag.
• **Tijdelijke risico's tijdens werken:** Tijdens de werken zelf kunnen er ook specifieke risico's ontstaan (bv. brand door laswerken, diefstal van bouwmaterialen). Sommige brandverzekeringen dekken deze risico's niet standaard en vereisen een aanvullende "alle bouwplaatsrisico's" verzekering, vooral bij grotere projecten.

Andere verzekeringen

• **Familiale verzekering:** Deze verzekering dekt schade die je aan derden veroorzaakt (buiten contractuele aansprakelijkheid). Als je bijvoorbeeld tijdens de werken schade veroorzaakt aan de woning van de buren, kan je familiale verzekering tussenkomen.
• **Arbeidsongevallenverzekering (indien je aannemers inschakelt):** Hoewel dit primair de verantwoordelijkheid van de aannemer is, is het goed om te weten dat aannemers verplicht zijn hun personeel te verzekeren tegen arbeidsongevallen. Vraag altijd om bewijs van deze verzekering voordat je een aannemer aanstelt.

Uitzondering: Gewone onderhoudswerken

Voor routinematige onderhoudswerken zoals schilderen, behangen of kleine reparaties is het doorgaans niet nodig om de verzekeraar te contacteren. Deze werken veranderen de structurele waarde van de woning niet significant en vallen binnen de normale zorgplicht van de huurder. Echter, als er tijdens deze werken onbedoeld schade ontstaat (bv. een emmer verf valt op de parketvloer van de verhuurder), zal je huurdersaansprakelijkheidsverzekering of familiale verzekering (afhankelijk van de aard van de schade) hiervoor tussenkomen.

Praktische voorbeelden uit de Belgische rechtspraktijk

• **Geval 1: De ongemelde dakrenovatie.** Een huurder krijgt toestemming om het dak te isoleren, maar vergeet dit te melden aan zijn verzekeraar. Enkele jaren later ontstaat er brand door een kortsluiting, en de schade aan het dak is veel hoger dan het oorspronkelijk verzekerde bedrag, mede door de nieuwe isolatie. De verzekeraar past de onderverzekeringsregel toe, en de huurder draagt een deel van de schade zelf.
• **Geval 2: Waterskade door nieuwe badkamerinstallatie.** Een huurder installeert met toestemming een nieuwe inloopdouche. Tijdens de installatie wordt een leiding lek geprikt, wat leidt tot waterschade bij de onderburen. De familiale verzekering van de huurder dekt de schade aan de buren. De huurdersaansprakelijkheidsverzekering (onderdeel van de brandverzekering) dekt de schade aan het gebouw van de verhuurder.
• **Geval 3: De ongemelde zonnepanelen.** Een huurder plaatst met toestemming zonnepanelen op het dak. Hij meldt dit niet aan zijn brandverzekeraar. Bij een storm waaien de panelen weg en veroorzaken ze schade aan het dak en de auto van de buren. De verzekeraar kan de dekking voor de zonnepanelen weigeren omdat deze niet waren opgenomen in de polis. De schade aan het dak van de verhuurder en de auto van de buren kan wel gedekt zijn, maar de huurder zit met de kosten voor de zonnepanelen zelf.

Relevante wetsartikelen of rechtspraak referenties

De algemene regels inzake verzekeringen zijn vastgelegd in de Wet betreffende de landverzekeringsovereenkomst (nieuwe wet van 4 april 2014, voorheen de wet van 25 juni 1992).

• **Artikel 52 van de Wet betreffende de landverzekeringsovereenkomst:** Dit artikel behandelt de verplichting van de verzekeringsnemer om de verzekeraar in te lichten over elke omstandigheid die van invloed kan zijn op het risico. Het niet nakomen van deze meldingsplicht kan leiden tot een vermindering van de uitkering of zelfs tot de nietigheid van de overeenkomst in geval van opzet. Dit is direct van toepassing op waardeverhogende verbouwingen.
• **Artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek (oud):** Dit artikel stelt dat de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen of verliezen die ontstaan gedurende zijn huurtijd, tenzij hij bewijst dat deze buiten zijn schuld zijn ontstaan. De brandverzekering dekt deze aansprakelijkheid.
• **De verplichte huurdersaansprakelijkheidsverzekering:** In de gewestelijke huurdecreten is de verplichting voor de huurder om zich te verzekeren tegen brand en waterschade aan het gehuurde goed vastgelegd (bijv. artikel 41 van het Vlaams Woninghuurdecreet). Dit onderstreept het belang van een adequate dekking.

Conclusie

Wil je als huurder veranderingen aanbrengen? Overleg altijd met je verhuurder en leg afspraken schriftelijk vast. Zo bescherm je jezelf tegen onaangename verrassingen bij het einde van het huurcontract.

Heb je vragen over huurrecht of wil je juridisch advies? Neem contact op met LawBase Advocaten in Brugge. Wij staan je graag bij!

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Mag ik als huurder de sloten van de voordeur vervangen?

Ja, in principe mag je als huurder de sloten van de voordeur vervangen voor je eigen veiligheid. Het is echter absoluut noodzakelijk om de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen en hem een kopie van de nieuwe sleutel te bezorgen. Dit is belangrijk voor noodgevallen (bijvoorbeeld brand of waterschade als je niet thuis bent) en voor de toegangsrechten van de verhuurder voor wettelijk toegestane bezoeken of herstellingen. Bij het einde van de huurovereenkomst moet je de originele sloten terugplaatsen of de nieuwe sloten aan de verhuurder overhandigen, tenzij anders schriftelijk overeengekomen.

2. Wat als de verhuurder mijn aanvraag voor een verbouwing weigert?

Als de verhuurder weigert om toestemming te geven voor de door jou gewenste verbouwingen, dan mag je deze in principe niet uitvoeren. De verhuurder heeft het recht om wijzigingen aan zijn eigendom te weigeren, vooral als deze structureel van aard zijn, de waarde van het pand verminderen, of niet passen in het geheel. Je kunt proberen te onderhandelen en eventueel een compromis voorstellen (bijv. een minder ingrijpende aanpassing, of een aanbod om de woning bij vertrek in de oorspronkelijke staat te herstellen). Indien je de werken toch uitvoert zonder toestemming, riskeer je dat de verhuurder eist dat je de woning in de oorspronkelijke staat herstelt op jouw kosten, en/of een schadevergoeding eist.

3. Heb ik recht op een vergoeding voor waardeverhogende werken die ik heb uitgevoerd?

In principe heb je als huurder geen recht op een vergoeding voor waardeverhogende werken die je hebt uitgevoerd, tenzij dit uitdrukkelijk en schriftelijk is overeengekomen met de verhuurder. Zonder voorafgaande schriftelijke afspraak worden de werken die onlosmakelijk met het pand verbonden zijn (blijvende werken) eigendom van de verhuurder zonder vergoeding. Het is daarom cruciaal om, voordat je start met de werken, een duidelijke schriftelijke overeenkomst te hebben die de aard van de werken, de kostenverdeling en eventuele vergoeding bij het einde van de huur regelt. De vergoeding kan dan bijvoorbeeld gebaseerd zijn op de restwaarde of de meerwaarde van de werken voor het pand.

4. Wat is het verschil tussen onderhoud en herstellingen en wie is waarvoor verantwoordelijk?

Het onderscheid tussen onderhoud en herstellingen is cruciaal in het huurrecht. Over het algemeen is de huurder verantwoordelijk voor het "klein onderhoud" en kleine herstellingen, alsook voor schade die hij zelf veroorzaakt. De verhuurder is verantwoordelijk voor de "grote herstellingen" en herstellingen door overmacht of ouderdom/slijtage.

• **Klein onderhoud en kleine herstellingen (huurder):** Dit zijn routinematige taken om de woning in goede staat te houden, zoals het ontstoppen van afvoeren, het vervangen van lampen, het herstellen van een loszittende tegel, het onderhouden van de tuin (snoeien, maaien), het schilderen van muren (indien nodig door eigen toedoen of om esthetische redenen).
• **Grote herstellingen (verhuurder):** Dit zijn structurele herstellingen aan het gebouw, zoals het herstellen van het dak, de gevel, de centrale verwarmingsinstallatie, de elektrische installatie, grote lekkages of structurele problemen. Ook herstellingen die nodig zijn door normale slijtage of ouderdom vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij de schade is veroorzaakt door de huurder.

De precieze verdeling kan soms discussie opleveren en wordt vaak gespecificeerd in de huuro

5. Welke veranderingen mag ik sowieso aanbrengen zonder toestemming van de verhuurder?

Kleine, niet-structurele en gemakkelijk te verwijderen veranderingen die de woning niet beschadigen en de waarde ervan niet negatief beïnvloeden, mag je in principe aanbrengen zonder uitdrukkelijke toestemming. Denk hierbij aan het ophangen van schilderijen (met minimale schade aan de muur), het plaatsen van losstaande meubels, of het aanbrengen van gordijnen. Bij het verlaten van de woning moet je deze aanpassingen echter wel verwijderen en eventuele veroorzaakte schade herstellen, tenzij anders overeengekomen.

6. Moet ik de verhuurder informeren over alle veranderingen, zelfs de kleine?

Het is steeds een goede praktijk om de verhuurder op de hoogte te brengen van elke verandering die je overweegt, hoe klein ook, om misverstanden te voorkomen. Voor kleine aanpassingen die geen structurele impact hebben en gemakkelijk ongedaan gemaakt kunnen worden, is formele toestemming vaak niet vereist. Echter, bij twijfel of veranderingen die de woning blijvend beïnvloeden, is schriftelijke toestemming altijd aan te raden.

7. Wat gebeurt er als ik zonder toestemming structurele veranderingen aanbreng?

Als je zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder structurele veranderingen aanbrengt, overtreed je de huurovereenkomst. De verhuurder kan eisen dat je de woning op eigen kosten in de oorspronkelijke staat herstelt, zelfs als de veranderingen een verbetering lijken. Bovendien kan dit leiden tot een schadevergoeding of zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst, afhankelijk van de ernst van de aanpassingen en de impact op het pand.

8. Kan de verhuurder mij verbieden om mijn eigen interieur te schilderen?

In principe mag je als huurder het interieur schilderen, zolang je kleuren kiest die neutraal zijn en de woning niet onverkoopbaar maken. Extreme kleuren kunnen door de verhuurder geweigerd worden, en hij kan eisen dat je de muren bij vertrek opnieuw in een neutrale kleur schildert. Overleg vooraf met de verhuurder over de kleurkeuze is altijd aan te raden om discussies bij het einde van de huur te vermijden.

9. Wat zijn de gevolgen als ik de woning verlaat en de aangebrachte veranderingen niet ongedaan maak?

Als je de woning verlaat en de aangebrachte veranderingen (waarvoor geen schriftelijke toestemming was om ze te laten staan) niet ongedaan maakt, kan de verhuurder de kosten voor het herstel in de oorspronkelijke staat op jou verhalen. Deze kosten kunnen dan ingehouden worden van de huurwaarborg. Het is jouw verantwoordelijkheid om de woning in de staat terug te brengen zoals je deze hebt ontvangen, rekening houdend met normale slijtage.

10. Zijn er specifieke regels voor veranderingen in huurwoningen in Wallonië, Brussel of Vlaanderen?

Hoewel de basisprincipes van het huurrecht federaal bepaald zijn, kunnen de drie gewesten (Vlaanderen, Wallonië en Brussel) specifieke aanvullende regels hebben, vooral met betrekking tot de procedure en de rechten en plichten bij het einde van de huur. Het is raadzaam om de specifieke regelgeving van het gewest waarin de woning gelegen is te raadplegen, of juridisch advies in te winnen. Raadpleeg bijvoorbeeld het Vlaams Woninghuurdecreet voor Vlaanderen of de Brusselse Huisvestingscode voor Brussel.