Verkoop handelspand en gevolgen voor uw handelshuurovereenkomst

4 februari 2025

In België zijn de wettelijke bepalingen met betrekking tot handelshuurovereenkomsten en hun beëindiging bij verkoop van een woning voornamelijk geregeld in het Wetboek van Economisch Recht (WER). Hieronder vind je een overzicht van de relevante bepalingen en principes:

Juridisch Kader: Handelshuur in het Wetboek van Economisch Recht (WER)

Handelshuurovereenkomsten vallen onder Boek X: Huurovereenkomsten van het Wetboek van Economisch Recht. De belangrijkste artikelen zijn:

Artikel X.1: Definieert wat een handelshuurovereenkomst is (een overeenkomst waarbij de verhuurder een onroerend goed ter beschikking stelt aan een huurder voor de uitoefening van een handelsactiviteit).

Artikel X.2: Regelt de vormvereisten voor handelshuurovereenkomsten (schriftelijk vereist voor huurovereenkomsten van meer dan 9 jaar).

Artikel X.16: Regelt de overdracht van de huurovereenkomst bij verkoop van het gehuurde pand. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en neemt de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder over.

Gevolgen van Verkoop voor de Huurovereenkomst

Bij verkoop van een woning of pand waar een handelshuurovereenkomst van kracht is, gelden de volgende principes:

De huurovereenkomst blijft van kracht na verkoop van het pand. De nieuwe eigenaar wordt de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren zoals deze is overeengekomen.

De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten onder dezelfde voorwaarden.

De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen, tenzij dit expliciet in het huurcontract is voorzien.

Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, kan deze niet tussentijds worden opgezegd, tenzij beide partijen hiermee akkoord gaan.

Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, gelden de opzeggingstermijnen zoals vastgelegd in het huurcontract of in de wet. Voor handelshuur is de opzeggingstermijn vaak minimaal 6 maanden, maar dit kan variëren afhankelijk van de duur van de huur.

Beëindiging van de Huurovereenkomst bij Verkoop

Clausules in het huurcontract: Als het huurcontract een clausule bevat die de huur beëindigt bij verkoop van het pand, is deze clausule bindend, mits deze duidelijk en wettelijk geldig is.

Akkoord van de huurder: De huurder kan akkoord gaan met het vroegtijdig beëindigen van de huur, eventueel tegen een vergoeding.

Rechterlijke ontbinding: In uitzonderlijke gevallen kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden, bijvoorbeeld bij zwaarwichtige redenen (bv. dringend eigen gebruik door de nieuwe eigenaar).

Bescherming en Rechten van de Huurder

De Belgische wetgeving biedt bescherming aan handelshuurders:

De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten, zelfs na verkoop van het pand.

De nieuwe eigenaar moet dezelfde voorwaarden respecteren als de oorspronkelijke verhuurder.

Praktische Stappen en Advies

Informeer de huurder: De verkoper moet de huurder informeren over de verkoop en de gevolgen voor de huurovereenkomst.

Controleer het huurcontract: Bekijk of er specifieke bepalingen zijn over verkoop en beëindiging van de huur.

Overleg met de huurder: Probeer tot een onderling akkoord te komen over het voortzetten of beëindigen van de huur.

Schakel juridische hulp in: Raadpleeg een jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht om ervoor te zorgen dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd.

Relevantie van het Burgerlijk Wetboek

Hoewel handelshuur voornamelijk in het WER is geregeld, kunnen bepaalde algemene principes uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn, zoals:

Goed trouw (Artikel 1134 BW): Partijen moeten de overeenkomst uitvoeren volgens de regels van goed vertrouwen.

Overmacht (Artikel 1148 BW): In geval van overmacht kan een partij mogelijk worden ontslagen van haar verplichtingen.

In België is de handelshuurder goed beschermd bij verkoop van het gehuurde pand. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren. Een vroegtijdige beëindiging van de huur is alleen mogelijk als dit expliciet contractueel werd voorzien.

Veelgestelde Vragen

Wat is een handelshuurovereenkomst?

Een handelshuurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verhuurd voor de uitoefening van een handelsactiviteit, zoals een winkel, horecazaak of kantoor. Deze overeenkomsten vallen in België onder specifieke bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht (WER). Ze bieden de huurder doorgaans meer bescherming dan een gewone huurovereenkomst.

Wat gebeurt er met mijn handelshuurovereenkomst als het pand wordt verkocht?

Bij de verkoop van een handelspand blijft de handelshuurovereenkomst in principe van kracht. De nieuwe eigenaar (koper) wordt automatisch de nieuwe verhuurder en neemt alle rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder over. U, als huurder, behoudt uw rechten en hoeft de huurovereenkomst niet opnieuw te onderhandelen.

Kan de nieuwe eigenaar mijn handelshuurovereenkomst zomaar opzeggen?

Nee, de nieuwe eigenaar kan de handelshuurovereenkomst niet zomaar opzeggen. De bescherming van de handelshuurwetgeving, zoals vastgelegd in het Wetboek van Economisch Recht, blijft van toepassing. Er zijn specifieke, beperkte gronden voor opzegging, zoals eigen gebruik of afbraak en heropbouw, die aan strikte voorwaarden zijn gebonden.

Moet de nieuwe eigenaar de voorwaarden van mijn bestaande huurcontract respecteren?

Ja, de nieuwe eigenaar is verplicht om de bestaande voorwaarden van uw handelshuurovereenkomst volledig te respecteren. Dit omvat de huurprijs, de duur van het contract, en alle andere clausules zoals oorspronkelijk overeengekomen met de vorige verhuurder. Er kunnen geen eenzijdige wijzigingen worden doorgevoerd.

Heb ik als huurder een voorkooprecht bij verkoop van het pand?

Nee, in de Belgische handelshuurwetgeving is er geen algemeen wettelijk voorkooprecht voor de huurder van een handelspand voorzien. Een voorkooprecht moet expliciet in uw huurovereenkomst zijn opgenomen om afdwingbaar te zijn. Controleer hiervoor altijd uw contract.

Wat moet ik doen als de verhuurder mij informeert over de verkoop?

U hoeft in principe niets te doen, aangezien uw huurovereenkomst gewoon doorloopt. Het is echter raadzaam om de communicatie goed bij te houden en de identiteit van de nieuwe eigenaar te bevestigen. Zorg ervoor dat u weet aan wie u de huur voortaan moet betalen.

Heeft de verkoop van het pand invloed op mijn recht op huurhernieuwing?

Nee, de verkoop van het pand heeft geen invloed op uw recht op huurhernieuwing. De nieuwe eigenaar is gebonden aan de bepalingen van de handelshuurwet, inclusief de regels rond huurhernieuwing na afloop van de lopende huurperiode. U behoudt de mogelijkheid om een huurhernieuwing aan te vragen.

Kan de nieuwe eigenaar de huurprijs verhogen na de verkoop?

De nieuwe eigenaar kan de huurprijs niet zomaar verhogen na de verkoop. Huurprijsaanpassingen zijn gebonden aan de wettelijke bepalingen, zoals de indexatie of een herziening van de huurprijs die slechts om de drie jaar kan worden aangevraagd onder specifieke voorwaarden.

Wat zijn de vormvereisten voor een handelshuurovereenkomst in België?

Handelshuurovereenkomsten moeten in België schriftelijk worden vastgelegd, zeker voor huurovereenkomsten met een duur van meer dan negen jaar. Dit is belangrijk voor de rechtszekerheid van zowel huurder als verhuurder en om eventuele geschillen te voorkomen.

Waar vind ik de relevante Belgische wetgeving over handelshuur?

De belangrijkste bepalingen betreffende handelshuur zijn terug te vinden in Boek X ("Handelshuur") van het Wetboek van Economisch Recht (WER). Daarnaast kunnen specifieke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, zoals algemeen contractenrecht, ook van toepassing zijn.