4.9/5 Google

353+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Wat zijn de gevolgen voor uw handelshuurovereenkomst ingeval van verkoop van het handelspand?

Verkoop handelspand en gevolgen voor uw handelshuurovereenkomst

4 februari 2025

In België zijn de wettelijke bepalingen met betrekking tot handelshuurovereenkomsten en hun gevolgen bij verkoop van het pand geregeld in de Handelshuurwet van 30 april 1951, die voortleeft als afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het oud Burgerlijk Wetboek. Handelshuur bleef federale materie en werd dus niet geregionaliseerd. Hieronder vind je een overzicht van de relevante bepalingen en principes:

Juridisch Kader: de Handelshuurwet van 30 april 1951

Handelshuurovereenkomsten vallen onder de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, opgenomen als afdeling 2bis van het oud Burgerlijk Wetboek. De belangrijkste artikelen zijn:

Artikel 1: Bepaalt het toepassingsgebied. De wet geldt voor de huur van onroerende goederen die door de huurder of een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Artikel 3: De duur van de huur mag niet korter zijn dan negen jaar. De huurder kan de lopende huur wel beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij zes maanden vooraf opzegt bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief.

Artikel 12: Regelt de gevolgen van de vervreemding van het gehuurde goed. Zelfs wanneer het huurcontract een uitzettingsbeding bij vervreemding bevat, kan de verkrijger de huurder slechts uitzetten in de gevallen vermeld in artikel 16, 1° tot 4°, en dan nog enkel mits hij de huur één jaar vooraf en binnen drie maanden na de verkrijging opzegt, met duidelijke opgave van de reden, alles op straffe van verval. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en neemt de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder over.

Gevolgen van Verkoop voor de Huurovereenkomst

Bij verkoop van een woning of pand waar een handelshuurovereenkomst van kracht is, gelden de volgende principes:

De huurovereenkomst blijft van kracht na verkoop van het pand. De nieuwe eigenaar wordt de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren zoals deze is overeengekomen.

De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten onder dezelfde voorwaarden.

De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Ook wanneer het huurcontract een uitzettingsbeding bij vervreemding bevat, kan hij dat op grond van artikel 12 van de Handelshuurwet alleen om een van de redenen van artikel 16, 1° tot 4°, met een opzegtermijn van één jaar, te betekenen binnen drie maanden na de verkrijging.

Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, kan deze niet tussentijds worden opgezegd, tenzij beide partijen hiermee akkoord gaan.

Handelshuur kent geen onbepaalde duur: artikel 3 van de Handelshuurwet legt een minimumduur van negen jaar op. De huurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode opzeggen met een opzeggingstermijn van zes maanden. De verhuurder kan dat alleen als het huurcontract hem dat recht uitdrukkelijk toekent, en dan met een opzeggingstermijn van één jaar en enkel om in het pand zelf of via nauwe verwanten een handel uit te oefenen.

Beëindiging van de Huurovereenkomst bij Verkoop

Clausules in het huurcontract: Bevat het huurcontract een uitzettingsbeding bij verkoop, dan volstaat dat beding op zich niet. Artikel 12 van de Handelshuurwet verplicht de verkrijger zich alsnog te beroepen op een van de gronden van artikel 16, 1° tot 4°, en de opzegtermijn van één jaar na te leven.

Akkoord van de huurder: De huurder kan akkoord gaan met het vroegtijdig beëindigen van de huur, eventueel tegen een vergoeding.

Rechterlijke ontbinding: In uitzonderlijke gevallen kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden, bijvoorbeeld bij zwaarwichtige redenen (bv. dringend eigen gebruik door de nieuwe eigenaar).

Bescherming en Rechten van de Huurder

De Belgische wetgeving biedt bescherming aan handelshuurders:

De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten, zelfs na verkoop van het pand.

De nieuwe eigenaar moet dezelfde voorwaarden respecteren als de oorspronkelijke verhuurder.

Praktische Stappen en Advies

Informeer de huurder: De verkoper moet de huurder informeren over de verkoop en de gevolgen voor de huurovereenkomst.

Controleer het huurcontract: Bekijk of er specifieke bepalingen zijn over verkoop en beëindiging van de huur.

Overleg met de huurder: Probeer tot een onderling akkoord te komen over het voortzetten of beëindigen van de huur.

Schakel juridische hulp in: Raadpleeg een jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht om ervoor te zorgen dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd.

Relevantie van het Burgerlijk Wetboek

Hoewel handelshuur voornamelijk in de Handelshuurwet van 30 april 1951 is geregeld, kunnen bepaalde algemene principes uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn, zoals:

Goede trouw (artikel 5.73 BW): een contract moet te goeder trouw worden uitgevoerd. De bindende kracht van overeenkomsten staat in artikel 5.69 BW. Het vroegere artikel 1134 oud BW is opgeheven sinds 1 januari 2023.

Overmacht (artikel 5.226 BW): er is sprake van overmacht in geval van ontoerekenbare onmogelijkheid voor de schuldenaar om zijn verbintenis na te komen, waarbij rekening wordt gehouden met het onvoorzienbare en onvermijdbare karakter van het beletsel. Het vroegere artikel 1148 oud BW is opgeheven sinds 1 januari 2023.

In België is de handelshuurder goed beschermd bij verkoop van het gehuurde pand. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren. Een vroegtijdige beëindiging door de verkrijger is enkel mogelijk binnen de strikte voorwaarden van artikel 12 juncto artikel 16 van de Handelshuurwet.

Veelgestelde Vragen

Wat is een handelshuurovereenkomst?

Een handelshuurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verhuurd voor de uitoefening van een handelsactiviteit, zoals een winkel, horecazaak of kantoor. Deze overeenkomsten vallen in België onder de Handelshuurwet van 30 april 1951, opgenomen als afdeling 2bis van het oud Burgerlijk Wetboek. Ze bieden de huurder doorgaans meer bescherming dan een gewone huurovereenkomst.

Wat gebeurt er met mijn handelshuurovereenkomst als het pand wordt verkocht?

Bij de verkoop van een handelspand blijft de handelshuurovereenkomst in principe van kracht. De nieuwe eigenaar (koper) wordt automatisch de nieuwe verhuurder en neemt alle rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder over. U, als huurder, behoudt uw rechten en hoeft de huurovereenkomst niet opnieuw te onderhandelen.

Kan de nieuwe eigenaar mijn handelshuurovereenkomst zomaar opzeggen?

Nee, de nieuwe eigenaar kan de handelshuurovereenkomst niet zomaar opzeggen. De bescherming van de handelshuurwetgeving, zoals vastgelegd in de Handelshuurwet van 30 april 1951, blijft van toepassing. Er zijn specifieke, beperkte gronden voor opzegging, zoals eigen gebruik of afbraak en heropbouw, die aan strikte voorwaarden zijn gebonden.

Moet de nieuwe eigenaar de voorwaarden van mijn bestaande huurcontract respecteren?

Ja, de nieuwe eigenaar is verplicht om de bestaande voorwaarden van uw handelshuurovereenkomst volledig te respecteren. Dit omvat de huurprijs, de duur van het contract, en alle andere clausules zoals oorspronkelijk overeengekomen met de vorige verhuurder. Er kunnen geen eenzijdige wijzigingen worden doorgevoerd.

Heb ik als huurder een voorkooprecht bij verkoop van het pand?

Nee, in de Belgische handelshuurwetgeving is er geen algemeen wettelijk voorkooprecht voor de huurder van een handelspand voorzien. Een voorkooprecht moet expliciet in uw huurovereenkomst zijn opgenomen om afdwingbaar te zijn. Controleer hiervoor altijd uw contract.

Wat moet ik doen als de verhuurder mij informeert over de verkoop?

U hoeft in principe niets te doen, aangezien uw huurovereenkomst gewoon doorloopt. Het is echter raadzaam om de communicatie goed bij te houden en de identiteit van de nieuwe eigenaar te bevestigen. Zorg ervoor dat u weet aan wie u de huur voortaan moet betalen.

Heeft de verkoop van het pand invloed op mijn recht op huurhernieuwing?

Nee, de verkoop van het pand heeft geen invloed op uw recht op huurhernieuwing. De nieuwe eigenaar is gebonden aan de bepalingen van de handelshuurwet, inclusief de regels rond huurhernieuwing na afloop van de lopende huurperiode. U behoudt de mogelijkheid om een huurhernieuwing aan te vragen.

Kan de nieuwe eigenaar de huurprijs verhogen na de verkoop?

De nieuwe eigenaar kan de huurprijs niet zomaar verhogen na de verkoop. Huurprijsaanpassingen zijn gebonden aan de wettelijke bepalingen, zoals de indexatie of een herziening van de huurprijs die slechts om de drie jaar kan worden aangevraagd onder specifieke voorwaarden.

Wat zijn de vormvereisten voor een handelshuurovereenkomst in België?

Handelshuurovereenkomsten moeten in België schriftelijk worden vastgelegd, zeker voor huurovereenkomsten met een duur van meer dan negen jaar. Dit is belangrijk voor de rechtszekerheid van zowel huurder als verhuurder en om eventuele geschillen te voorkomen.

Waar vind ik de relevante Belgische wetgeving over handelshuur?

De belangrijkste bepalingen betreffende handelshuur zijn terug te vinden in de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, opgenomen als afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het oud Burgerlijk Wetboek. Daarnaast kunnen specifieke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, zoals algemeen contractenrecht, ook van toepassing zijn.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet
• •
  Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)
• •
  Vlaamse Wooncode

Gerelateerde Artikelen