Conformiteitsattest bij Verhuur: Vlaamse Verplichtingen

Inleiding

Als verhuurder in Vlaanderen komt er heel wat kijken bij het op de markt brengen van een woning. Naast de huurovereenkomst, de huurwaarborg en de registratie, duikt ook steeds vaker het begrip 'conformiteitsattest' op. Wat houdt dit precies in en waarom is het zo belangrijk? Voor zowel verhuurders als huurders is het cruciaal om de Vlaamse wetgeving hieromtrent te begrijpen. Een conformiteitsattest is immers een bewijs dat een woning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Het niet naleven van deze verplichtingen kan leiden tot ernstige juridische gevolgen, waarvoor juridisch advies van een gespecialiseerde advocaat geen overbodige luxe is.

Bij LawBase merken we in onze kantoren in Brugge, Gent en Antwerpen (Mortsel) een toenemende vraag naar duidelijkheid over dit onderwerp. Dit artikel biedt een diepgaande blik op het conformiteitsattest, de wettelijke basis, de praktische implicaties en wat u kunt doen als u vragen of problemen ondervindt.

Wat is een conformiteitsattest?

Een conformiteitsattest is een officieel document, afgeleverd door de gemeente, dat bevestigt dat een huurwoning voldoet aan de geldende woningkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen. Deze normen hebben betrekking op diverse aspecten van de woning, waaronder:

• Veiligheid: Denk aan de stabiliteit van de constructie, veilige elektrische installaties en verwarming, brandveiligheid, en de afwezigheid van gevaarlijke stoffen zoals asbest.
• Gezondheid: Voldoende ventilatie, afwezigheid van vochtproblemen, een goede waterdichtheid, en de aanwezigheid van sanitaire voorzieningen.
• Woonkwaliteit: Minimale oppervlaktes van de leefruimtes, voldoende daglicht, en de algemene staat van onderhoud.

Het attest is dus een kwaliteitslabel voor de huurwoning. Het beschermt de huurder tegen het huren van een onveilige of ongezonde woning en biedt de verhuurder rechtszekerheid dat de woning voldoet aan de wettelijke eisen. Het is een momentopname: het attest bewijst dat de woning op het moment van de inspectie voldeed aan de normen. Bij wijzigingen of na een bepaalde periode kan een nieuwe inspectie nodig zijn.

Juridisch kader in België

Relevante wetgeving

De basis voor het conformiteitsattest ligt in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (voorheen het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode). Deze codex legt de normen voor woningkwaliteit vast en geeft de gemeenten de bevoegdheid om conformiteitsattesten af te leveren. Hoewel het conformiteitsattest in principe geen algemene verplichting is voor elke verhuurder in Vlaanderen, zijn er wel specifieke situaties waarin het verplicht wordt gesteld door de wet of door gemeentelijke reglementen. Dit is een belangrijk onderscheid dat vaak tot verwarring leidt en waarvoor juridisch advies van een advocaat cruciaal kan zijn.

De Vlaamse overheid stimuleert gemeenten om het conformiteitsattest verplicht te maken. Steeds meer steden en gemeenten in Vlaanderen, waaronder ook de regio's rond Sint-Niklaas en Leuven, hebben besloten om het attest verplicht te stellen voor bepaalde verhuursituaties of zelfs voor alle huurwoningen op hun grondgebied. Dit gebeurt via een gemeentelijk reglement. Het is dus van essentieel belang om na te gaan wat de specifieke regels zijn in de gemeente waar de woning gelegen is.

Daarnaast is een conformiteitsattest verplicht in de volgende gevallen, ongeacht het gemeentelijk reglement:

• Wanneer de verhuurder een renovatiepremie van de Vlaamse overheid ontvangt voor een huurwoning.
• Wanneer een woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard en de verhuurder deze opnieuw wil verhuren na renovatie.
• Voor studentenkamers (kamers en studio's) in sommige gemeenten.

Recente rechtspraak

De rechtspraak rond woningkwaliteit en conformiteitsattesten evolueert voortdurend. Rechters in de rechtbanken van onder meer Gent, Antwerpen en Tongeren (Limburg) hechten steeds meer belang aan de naleving van de woningkwaliteitsnormen. We zien een tendens waarbij huurders die in een woning zonder conformiteitsattest (indien verplicht) of een woning met ernstige gebreken verblijven, vaker in het gelijk worden gesteld. Dit kan leiden tot:

• De nietigverklaring van de huurovereenkomst.
• De verplichting voor de verhuurder om de huurder te vergoeden (bijvoorbeeld de betaalde huur terugbetalen).
• Het opleggen van een schadevergoeding wegens de geleden schade en het ongemak.
• De verplichting om de woning in orde te brengen, vaak onder dwangsom.

Recente uitspraken bevestigen dat het ontbreken van een verplicht conformiteitsattest kan worden beschouwd als een ernstige contractuele tekortkoming van de verhuurder, met aanzienlijke financiële gevolgen. Dit onderstreept het belang van proactief handelen en het inwinnen van gespecialiseerde juridische hulp om een rechtszaak te voorkomen of succesvol te navigeren.

Praktische gevolgen

Voor verhuurders zijn de praktische gevolgen van het conformiteitsattest aanzienlijk. Ten eerste is er de administratieve last van de aanvraagprocedure. Deze omvat het indienen van een aanvraag bij de gemeente, het laten uitvoeren van een woningonderzoek door een bevoegd inspecteur, en eventueel het uitvoeren van herstellingen indien de woning niet aan de normen voldoet. De kosten voor de aanvraag en eventuele herstellingen zijn ten laste van de verhuurder.

De geldigheidsduur van een conformiteitsattest is meestal 10 jaar, tenzij er ingrijpende verbouwingen plaatsvinden of de woning ongeschikt/onbewoonbaar wordt verklaard. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om de geldigheid van het attest te bewaken en tijdig een nieuw attest aan te vragen indien nodig.

Voor huurders biedt het conformiteitsattest een belangrijke bescherming. Het geeft hen de zekerheid dat de woning die ze huren voldoet aan de wettelijke kwaliteitsnormen. Indien na het intrekken in de woning blijkt dat er toch ernstige gebreken zijn, kan de huurder zich beroepen op het ontbreken van een verplicht attest of op de gebreken zelf. Dit kan leiden tot een juridische procedure waarbij de huurder de rechter kan vragen om de huurovereenkomst te ontbinden, een huurvermindering toe te kennen of de verhuurder te verplichten de gebreken te herstellen. Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht kan hierbij de nodige juridische hulp bieden.

Wat kunt u doen?

Als verhuurder:

1. Controleer de gemeentelijke reglementen: Neem contact op met de technische dienst van de gemeente waar uw woning gelegen is om na te gaan of een conformiteitsattest verplicht is voor uw specifieke situatie. Dit is de eerste en meest cruciale stap.
2. Vraag het attest tijdig aan: Indien verplicht, start de aanvraagprocedure ruim voordat u de woning te huur aanbiedt. Houd rekening met de doorlooptijd van de inspectie en de aflevering.
3. Zorg voor een conforme woning: Voer preventief onderhoud uit en zorg ervoor dat uw woning te allen tijde voldoet aan de woningkwaliteitsnormen. Dit voorkomt problemen en dure herstellingen op termijn.
4. Raadpleeg een advocaat: Bij twijfel over de verplichting, de procedure of bij dreigende conflicten, is het inschakelen van een advocaat gespecialiseerd in huurrecht aan te raden. Een advocaat kan u begeleiden door de procedure en uw rechten en plichten duidelijk maken.

Als huurder:

1. Vraag naar het attest: Indien u vermoedt dat een conformiteitsattest verplicht is voor de woning die u wilt huren, vraag de verhuurder dan om een kopie van het attest.
2. Meld gebreken: Ontdekt u na het intrekken in de woning ernstige gebreken die de veiligheid, gezondheid of woonkwaliteit aantasten, meld deze dan schriftelijk aan de verhuurder.
3. Schakel juridische hulp in: Als de verhuurder niet reageert of weigert de gebreken te herstellen, of als er geen geldig conformiteitsattest voorhanden is terwijl dit wel verplicht is, zoek dan juridisch advies. Een advocaat kan namens u onderhandelen, een ingebrekestelling versturen of een juridische procedure opstarten voor de rechtbank.

Hulp nodig? LawBase staat klaar

Het huurrecht is een complex domein met voortdurend evoluerende wetgeving en rechtspraak. De verplichtingen rond het conformiteitsattest zijn hier een duidelijk voorbeeld van. Of u nu een verhuurder bent die de regels correct wil toepassen, of een huurder die zijn rechten wil doen gelden, het is van groot belang om goed geïnformeerd te zijn en professionele juridische hulp in te schakelen wanneer nodig.

Bij LawBase beschikken we over een team van ervaren advocaten gespecialiseerd in huurrecht. Wij staan u graag bij met juridisch advies, vertegenwoordiging bij onderhandelingen of in een juridische procedure voor de rechtbank. Neem vrijblijvend contact op met een van onze kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen (Mortsel), Sint-Niklaas, Tongeren (Limburg) of Leuven voor een eerste gesprek. Wij bieden u graag de juridische hulp die u nodig heeft om uw rechten en plichten te begrijpen en te verdedigen. Een gratis consultatie voor een eerste inschatting van uw situatie is vaak mogelijk, aarzel dus niet om contact op te nemen met uw advocaat van LawBase.