Huurwaarborg via bankgarantie: hoe werkt het?

Wanneer u een woning huurt of verhuurt in Vlaanderen, is de huurwaarborg een van de meest cruciale aspecten van de overeenkomst. Hoewel de meeste huurders kiezen voor een geblokkeerde rekening op hun eigen naam, wint de huurwaarborg via een bankgarantie aan belang, zeker in situaties waarin de huurder niet onmiddellijk over de nodige liquide middelen beschikt. In dit artikel duiken we diep in de juridische realiteit van de bankgarantie, geïllustreerd met praktijkvoorbeelden uit onze dagelijkse praktijk bij LawBase.

Stelt u zich de situatie voor van Thomas, een jonge starter die net zijn eerste job heeft gevonden in Antwerpen. Hij vindt het perfecte appartement, maar na het betalen van de eerste maand huur en de verhuiskosten, is zijn spaarrekening ontoereikend om ook nog eens drie maanden huur als waarborg vast te zetten. Voor Thomas biedt de bankgarantie een uitkomst, maar zowel hij als zijn verhuurder moeten de juridische spelregels nauwkeurig volgen om latere conflicten te vermijden.

Wettelijk Kader

In het Vlaamse Gewest wordt de huurwaarborg strikt gereguleerd door het Vlaams Woninghuurdecreet, specifiek in de artikelen 37 en 38. Volgens deze wetgeving heeft de huurder de keuze uit drie vormen van waarborg, mits de verhuurder hiermee instemt (behalve bij de bankgarantie via het OCMW, waar specifieke regels gelden).

De bankgarantie valt juridisch uiteen in twee subcategorieën:

• De bankgarantie via een financiële instelling: Hierbij stelt de bank zich borg voor de huurder. De huurder verbindt zich ertoe de waarborg gedurende de looptijd van de huur (maximaal drie jaar) op te bouwen via maandelijkse stortingen. Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe decreet is de maximale waarborg bij deze vorm vastgelegd op drie maanden huur.
• De bankgarantie via het OCMW: Dit is een specifieke vorm waarbij het OCMW de waarborg garandeert aan de verhuurder. Dit is een sociaal instrument om kwetsbare huurders toegang te geven tot de private huurmarkt.

Het is essentieel om te begrijpen dat de bankgarantie een abstracte verbintenis is. Dit betekent dat de bank de betaling aan de verhuurder garandeert, ongeacht de discussies tussen huurder en verhuurder, zolang aan de formele voorwaarden van het garantiecontract is voldaan. Bij LawBase zien we vaak dossiers waarbij verhuurders ten onrechte denken dat ze het geld onmiddellijk kunnen opeisen zonder akkoord van de huurder of een vonnis; de wetgeving beschermt hier beide partijen.

Praktische Tips

Voor zowel huurders als verhuurders zijn er enkele praktische zaken die vaak over het hoofd worden gezien. Neem bijvoorbeeld de zaak van een verhuurder in Gent die wij onlangs bijstonden. De huurder had een bankgarantie voorgesteld, maar de verhuurder wist niet dat de bank administratieve kosten in rekening bracht die de effectieve waarde van de waarborg konden aantasten.

• Controleer de solvabiliteit van de bank: Hoewel Belgische banken over het algemeen stabiel zijn, moet de garantie uitgegeven worden door een erkende instelling.
• Lees de kleine lettertjes: Een bankgarantie is vaak beperkt in tijd. Zorg ervoor dat de garantie automatisch verlengd wordt zolang de huurovereenkomst loopt.
• Documentatie: Bewaar het originele garantiebewijs op een veilige plek. Zonder dit document is het vrijmaken van de waarborg aan het einde van de rit een administratieve nachtmerrie.
• Communicatie: LawBase adviseert om de modaliteiten van de bankgarantie expliciet op te nemen in de huurovereenkomst om discussies over de termijn van de maandelijkse afbetalingen door de huurder aan de bank te vermijden.

Bent u onzeker over de clausules in uw huurcontract? LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Procedure en Stappen

Het opzetten van een huurwaarborg via bankgarantie volgt een strikt proces. Laten we de stappen doorlopen aan de hand van een scenario in Leuven:

• Stap 1: Akkoord in de huurovereenkomst. De partijen komen overeen dat de waarborg via een bankgarantie zal verlopen. Dit moet schriftelijk worden vastgelegd.
• Stap 2: Aanvraag bij de bank. De huurder gaat naar zijn bank. De bank stelt een contract op waarbij zij zich borg stelt voor maximaal drie maanden huur.
• Stap 3: Ondertekening van de garantiebrief. De bank levert een document af (de garantiebrief) aan de verhuurder. Pas wanneer de verhuurder dit in handen heeft, is hij juridisch beschermd.
• Stap 4: Maandelijkse opbouw (optioneel). Als de huurder de waarborg niet in één keer stort, betaalt hij maandelijks een bedrag aan de bank tot de som van drie maanden huur is bereikt. De bank mag hiervoor geen rente aanrekenen aan de huurder, maar de huurder ontvangt ook geen rente op de gestorte bedragen zolang de som niet volledig is.
• Stap 5: Vrijgave bij einde huur. Bij het einde van de huur, na de plaatsbeschrijving, tekenen beide partijen een document voor de vrijgave. Indien er schade is, wordt een deel aan de verhuurder uitgekeerd en de rest aan de huurder.

Kosten en Vergoedingen

In tegenstelling tot een geblokkeerde rekening, waarbij de huurder de rente ontvangt, is een bankgarantie vaak minder voordelig qua rendement. Volgens Art. 38 van het Woninghuurdecreet is de bank echter verplicht om de waarborg te laten renderen zodra deze volledig is samengesteld.

Belangrijk om te weten:

• Dossierkosten: Banken mogen administratieve kosten aanrekenen voor het opstellen van de garantie. Deze vallen ten laste van de huurder.
• Interesten: De interesten die de waarborg opbrengt, komen toe aan de huurder. Bij een bankgarantie via maandelijkse afbetaling begint de interest pas te lopen vanaf het moment dat de waarborg volledig is gevormd.
• Schadevergoeding: Als de verhuurder een claim legt op de waarborg wegens huurschade, moet hij dit staven met een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. De bank zal enkel uitkeren bij een gezamenlijk akkoord of een uitvoerbaar vonnis van de vrederechter.

In onze praktijk in Brugge zien we vaak dat huurders schrikken van de dossierkosten. Vergelijk daarom altijd verschillende banken voor u het contract tekent.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen die onze advocaten in Hasselt en het Waasland dagelijks ontvangen over dit onderwerp.