Hoe dwing ik een herstelling af bij mijn huisbaas?

Een lekkend dak, een defecte verwarmingsketel of opstijgend vocht: als huurder verwacht u dat de woning waarin u leeft in goede staat van onderhoud verkeert. Wanneer er gebreken optreden, ontstaat er vaak discussie over wie verantwoordelijk is voor de kosten en de uitvoering van de werken. In de praktijk merken we bij LawBase vaak dat huurders zich machteloos voelen wanneer een huisbaas weigert om dringende herstellingen uit te voeren. Toch biedt het Belgische recht strikte mechanismen om een verhuurder te dwingen zijn verplichtingen na te komen. In dit artikel leggen we uit hoe u juridisch correct te werk gaat om herstellingen af te dwingen zonder uw eigen rechten als huurder in gevaar te brengen.

Wettelijk Kader

In België wordt de relatie tussen huurder en verhuurder strikt geregeld door de huurwetgeving. Voor woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen is sinds 1 januari 2019 het Vlaams Woninghuurdecreet van kracht. Voor oudere contracten of contracten in andere gewesten gelden de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Volgens Artikel 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek (en gelijkaardige bepalingen in het Woninghuurdecreet) is de verhuurder verplicht om het goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het is verhuurd. Concreet betekent dit dat de verhuurder verantwoordelijk is voor alle herstellingen, behalve de kleine herstellingen die door de huurder moeten worden uitgevoerd (de zogenaamde 'huurherstellingen').

Het Woninghuurdecreet (Art. 25-27) verduidelijkt deze verdeling:

• De verhuurder: Is verantwoordelijk voor grove herstellingen, herstellingen door ouderdom, overmacht of slijtage (bijv. vernieuwen van de dakbedekking, vervangen van een versleten boiler, aanpakken van structurele vochtproblemen).
• De huurder: Is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud en kleine reparaties (bijv. vervangen van een zekering, ontkalken van kranen, het reinigen van de schoorsteen).

Belangrijk is de leveringsplicht: de woning moet bij aanvang voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonnormen. Indien een gebrek de bewoonbaarheid in het gedrang brengt, staat de huurder juridisch zeer sterk.

Procedure en Stappen

Indien uw huisbaas weigert een noodzakelijke herstelling uit te voeren, mag u nooit zomaar stoppen met het betalen van de huur. Dit wordt beschouwd als contractbreuk. Volg in plaats daarvan dit juridisch stappenplan:

1. De informele melding

Meld het probleem eerst mondeling of via e-mail. Bewaar altijd een bewijs van deze communicatie (bijv. een kopie van de verzonden e-mail of een screenshot van een WhatsApp-bericht). Geef de verhuurder een redelijke termijn om te reageren.

2. De formele ingebrekestelling

Indien de informele melding geen resultaat oplevert, is de ingebrekestelling de cruciale juridische stap. Dit is een aangetekende brief waarin u het gebrek nauwkeurig omschrijft, verwijst naar de eerdere communicatie en de verhuurder sommeert om de herstelling binnen een specifieke termijn (bijv. 14 dagen) uit te voeren. Vermeld expliciet dat u verdere juridische stappen overweegt bij gebrek aan actie.

3. Verzoening bij de Vrederechter

Heeft de ingebrekestelling geen effect? Dan kunt u een procedure tot minnelijke schikking opstarten bij het vredegerecht. Dit is gratis en vereist geen advocaat, hoewel juridische bijstand raadzaam is om uw argumenten kracht bij te zetten. De vrederechter zal proberen een akkoord tussen beide partijen te bemiddelen.

4. De procedure ten gronde

Als verzoening faalt, moet u een verzoekschrift indienen om de zaak ten gronde te laten behandelen. De rechter kan dan:

• De verhuurder veroordelen tot de uitvoering van de werken (eventueel met een dwangsom);
• De huurder machtigen om de werken zelf te laten uitvoeren op kosten van de verhuurder;
• Een huurprijsvermindering toekennen zolang het gebrek niet is verholpen;
• In extreme gevallen de huurovereenkomst ontbinden ten nadele van de verhuurder.

Wilt u weten of uw specifiek dossier kans maakt? Gebruik onze Huurgeschil-checker voor een eerste indicatie.

Praktische Tips

Als gespecialiseerde advocaten bij LawBase adviseren wij huurders vaak het volgende:

• Documenteer alles: Maak duidelijke foto's en video's van de schade. Houd een logboek bij van wanneer het probleem is ontstaan en hoe het verergert.
• Stel de huur niet eenzijdig uit: Het 'exceptio non adimpleti contractus' (niet-uitvoeringsexceptie) is enkel in zeer specifieke gevallen toegestaan en moet proportioneel zijn. Overleg altijd eerst met een advocaat voor u huur inhoudt.
• Attesten: Bij technische defecten (bijv. gaslek of onveilige elektriciteit) kunt u een officieel attest laten opmaken door een erkend technicus of de woninginspectie van de overheid inschakelen.
• Vraag professionele hulp: Een brief van een advocaat heeft vaak meer impact dan tien brieven van de huurder zelf. LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. U kunt bij ons terecht voor een eerste consultatie van 30 minuten voor slechts €50.

Kosten en Vergoedingen

De kosten van een procedure bij de vrederechter vallen mee. Het griffierecht voor een verzoekschrift bedraagt momenteel ongeveer €50. Indien u de zaak wint, kan de rechter de tegenpartij veroordelen tot het betalen van de rechtsplegingsvergoeding, wat een forfaitaire tegemoetkoming is in uw advocatenkosten.

Daarnaast kunt u aanspraak maken op een schadevergoeding voor het gederfde genot van de woning. Als u bijvoorbeeld drie maanden in een woning met een kapotte verwarming heeft gezeten, kan de rechter oordelen dat u over die periode recht heeft op een terugbetaling van een deel van de huurprijs (vaak tussen 10% en 50%, afhankelijk van de ernst).

Veelgestelde Vragen

Hieronder beantwoorden we enkele veelvoorkomende vragen over conflicten met verhuurders over herstellingen.