Hoe meld je gebreken in je huurwoning correct?

Woont u in een prachtig appartement of een gezellige woning, maar merkt u plots een vochtplek op het plafond? Of werkt de verwarming niet meer zoals het hoort? Niets is vervelender dan gebreken in uw huurwoning. Als huurder heeft u recht op een woning die in goede staat van onderhoud verkeert, maar het is cruciaal dat u op de juiste manier reageert wanneer er iets misloopt. Bij LawBase zien we dagelijks hoe kleine misverstanden over herstellingen kunnen uitdraaien op bitse rechtszaken. Daarom leggen we u in dit artikel stap voor stap uit hoe u gebreken correct meldt, zodat u uw rechten optimaal beschermt.

Kosten en Vergoedingen

De grote vraag bij elk gebrek is steevast: wie moet de rekening betalen? In België, en specifiek onder het Vlaamse Woninghuurdecreet, is de taakverdeling tussen huurder en verhuurder vrij duidelijk omschreven, al zorgt de praktijk vaak voor discussie.

De algemene regel is dat de verhuurder verantwoordelijk is voor alle herstellingen die nodig zijn door ouderdom, overmacht of normaal gebruik van de woning. Denk hierbij aan het vervangen van een versleten cv-ketel, het herstellen van een lekkend dak of het behandelen van opstijgend vocht. De verhuurder moet er immers voor zorgen dat het pand voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen.

De huurder daarentegen staat in voor de 'kleine herstellingen' en het dagelijks onderhoud. Dit zijn zaken die u zelf kunt oplossen zonder dat daar een gespecialiseerde vakman voor nodig is, zoals het vervangen van een zekering, het ontkalken van kranen of het maaien van het gras. Ook schade die u zelf (of uw gasten) per ongeluk veroorzaakt, valt onder uw verantwoordelijkheid. Een gebroken raam door een binnenshuis gevoetbalde bal is dus voor uw eigen rekening.

Wat betreft vergoedingen: als een gebrek zo ernstig is dat u een deel van de woning niet meer kunt gebruiken (bijvoorbeeld een onbruikbare badkamer door een lek), kunt u aanspraak maken op een minderwaarde of huurprijsvermindering. Let wel op: u mag nooit eigenhandig stoppen met het betalen van de huur. Dit wordt beschouwd als contractbreuk. Een huurvermindering moet altijd via de rechter of in onderling akkoord geregeld worden.

Procedure en Stappen

Wanneer u een gebrek vaststelt, is snelheid geboden. Volg dit stappenplan om juridisch sterk te staan:

• Stap 1: De informele melding. Bel uw verhuurder of stuur een vriendelijk berichtje (WhatsApp of e-mail). Vaak is de verhuurder zich niet bewust van het probleem en wordt het snel opgelost. Bewaar altijd een kopie van dit bericht.
• Stap 2: De officiële ingebrekestelling. Blijft een reactie uit of weigert de verhuurder de herstelling? Dan moet u overgaan tot een aangetekende brief. Dit is de enige manier om juridisch te bewijzen dat u het gebrek heeft gemeld. Vermeld duidelijk wat het probleem is, wat de gewenste oplossing is en stel een redelijke termijn voor de uitvoering (bijvoorbeeld 14 dagen).
• Stap 3: Vaststelling door een expert. Bij complexe problemen zoals stabiliteitsfouten of ernstige schimmel kan het nuttig zijn om een expert of de woninginspectie in te schakelen. Zij maken een objectief verslag op.
• Stap 4: Verzoening of Federale Overheidsdienst. Als de verhuurder nog steeds niet beweegt, kunt u een gratis verzoeningsprocedure opstarten bij de Vrederechter.

Twijfelt u over de ernst van de situatie? Gebruik onze Huurgeschil-checker om direct inzicht te krijgen in uw juridische positie.

Wettelijk Kader

In Vlaanderen is het Woninghuurdecreet de bijbel voor huurgeschillen. Een cruciaal artikel hierin is Artikel 25. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder verplicht is de woning in zodanige staat te onderhouden dat ze kan dienen tot het gebruik waartoe ze is verhuurd.

Tijdens de duur van de huurovereenkomst moet de verhuurder alle herstellingen uitvoeren die noodzakelijk zijn, met uitzondering van de huurdersherstellingen. De Vlaamse Regering heeft een specifieke lijst opgesteld van wat als 'huurdersherstelling' wordt beschouwd om eindeloze discussies te vermijden. Staat een herstelling niet op die lijst en is het geen gevolg van slecht gebruik door de huurder? Dan is de verhuurder wettelijk verplicht om de kosten te dragen.

Bovendien moet de woning voldoen aan de conformiteitsnormen. Als een gebrek de veiligheid of gezondheid in gevaar brengt (denk aan CO-gevaar of elektrocutiegevaar), is de verhuurder onmiddellijk strafbaar en kan de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.

Praktische Tips

Als advocaten bij LawBase zien we vaak dat dossiers gewonnen of verloren worden op basis van bewijslast. Hier zijn onze pro-tips:

• Maak foto's en video's: Zodra u een gebrek opmerkt, documenteer het. Doe dit bij daglicht en zorg dat de omvang van de schade duidelijk zichtbaar is.
• Documenteer de communicatie: Houd een logboek bij. Wanneer heeft u gebeld? Wat werd er beloofd? Stuur na elk telefoongesprek een korte e-mail: "Zoals net telefonisch besproken, bevestig ik dat u de loodgieter aanstaande dinsdag stuurt."
• Betaal de huur: We herhalen het nogmaals: stop nooit met betalen. De Vrederechter ziet dit als een zware fout van de huurder, wat uw eigen positie verzwakt.
• Schakel tijdig hulp in: Wacht niet tot de schimmel uw hele muur heeft overgenomen. Hoe langer u wacht, hoe meer de verhuurder kan argumenteren dat u het gebrek niet tijdig heeft gemeld en de schade daardoor is verergerd.

Heeft u nood aan een fysieke consultatie om uw dossier te bespreken? Dat kan voor slechts €50 (30 min) in een van onze kantoren. LawBase heeft 6 kantoren in Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste videocall is bovendien volledig gratis.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest gestelde vragen over het melden van gebreken aan een huurwoning.