Recht van overgang over buurperceel

Het recht van overgang is een essentieel leerstuk binnen het Belgische goederenrecht, dat vaak aan de basis ligt van burenconflicten en complexe juridische discussies. In een dichtbevolkte regio als Vlaanderen is het niet ongebruikelijk dat een perceel niet direct grenst aan de openbare weg of dat de toegang ertoe onvoldoende is voor een normale exploitatie. Het Burgerlijk Wetboek voorziet in dergelijke gevallen mechanismen om de toegankelijkheid te waarborgen, waarbij een evenwicht wordt gezocht tussen het eigendomsrecht van de buur en de noodzaak van de ontsluiting van het ingesloten erf. Sinds de hervorming van het goederenrecht op 1 september 2021 zijn de regels omtrent erfdienstbaarheden, waaronder het recht van overgang en de wettelijke noodweg, verder verfijnd en gemoderniseerd.

Procedure en Stappen

Wanneer u geconfronteerd wordt met een situatie waarin u over het perceel van uw buur moet passeren, dient er een onderscheid gemaakt te worden tussen een minnelijke regeling en een gerechtelijke procedure. De eerste stap is steevast de minnelijke weg. Hierbij komen de partijen overeen om een conventionele erfdienstbaarheid van overgang te vestigen. Deze overeenkomst wordt bij voorkeur vastgelegd in een authentieke akte bij de notaris, zodat deze tegenwerpelijk is aan derden door overschrijving in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

Indien een minnelijk akkoord onmogelijk blijkt en er sprake is van een ingesloten perceel (een erf dat geen of onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg en dit niet door eigen schuld), kan men zich wenden tot de Vrederechter. De procedure verloopt als volgt:

• Verplichte verzoeningspoging: Vooraleer een dagvaarding wordt uitgebracht, is het vaak raadzaam (en in sommige gevallen verplicht) om de tegenpartij op te roepen in minnelijke schikking voor de Vrederechter. Dit is een kosteloze procedure.
• Inleiding van de zaak: Indien de verzoening faalt, wordt de zaak ingeleid via een verzoekschrift of dagvaarding. De rechter zal onderzoeken of de insluiting effectief is en of deze niet zelf veroorzaakt werd door de eigenaar van het ingesloten erf.
• Plaatsbezoek en deskundigenonderzoek: De Vrederechter zal vaak een plaatsbezoek organiseren om de feitelijke situatie te beoordelen. In complexe dossiers kan een landmeter-expert worden aangesteld om de meest geschikte weg en de waardevermindering van het lijdend erf te bepalen.
• Vonnis: De rechter spreekt zich uit over de ligging van de noodweg, de wijze van gebruik en de verschuldigde vergoeding.

LawBase ondersteunt cliënten in deze procedures vanuit haar 6 kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste videocall is gratis, terwijl een fysieke consultatie van 30 minuten slechts €50 kost.

Wettelijk Kader

Het juridische fundament voor het recht van overgang bevindt zich in het Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW), meer specifiek onder de artikelen 3.114 tot en met 3.131. Een cruciaal onderscheid moet worden gemaakt tussen de conventionele erfdienstbaarheid en de wettelijke noodweg.

Art. 3.114 NBW definieert een erfdienstbaarheid als een last op een erf (het lijdend erf) tot gebruik en nut van een ander erf (het heersend erf). Bij een recht van overgang dat via contract is gevestigd, bepalen de partijen zelf de modaliteiten. Sinds de hervorming kunnen erfdienstbaarheden ook door verjaring worden verkregen (na 10 of 30 jaar), mits ze zichtbaar zijn.

Art. 3.129 NBW regelt de wettelijke noodweg. De wet stelt dat de eigenaar wiens perceel ingesloten is, omdat het onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg en die toegang niet zelf kan inrichten zonder overdreven kosten of ongemakken, een doorgang kan eisen over de naburige percelen. Belangrijk hierbij is dat de noodweg moet worden gekozen op de plaats die het minst schadelijk is voor de buur, maar tegelijkertijd kort genoeg is naar de openbare weg.

De wet bepaalt tevens dat de noodweg ophoudt wanneer de insluiting verdwijnt (Art. 3.131 NBW). Dit is een fundamenteel verschil met een contractuele erfdienstbaarheid, die in principe eeuwigdurend kan zijn tenzij anders overeengekomen.

Praktische Tips

Bij het claimen of verlenen van een recht van overgang zijn er verschillende praktische aspecten die vaak over het hoofd worden gezien:

• Omschrijf de modaliteiten nauwkeurig: Gaat het enkel om een recht van overgang te voet, met de fiets, of ook met motorvoertuigen? Mag er enkel overdag gepasseerd worden of 24/7?
• Onderhoud: In de regel rusten de kosten voor het onderhoud van de weg op de gebruiker van de erfdienstbaarheid (de eigenaar van het heersend erf), tenzij de akte anders bepaalt.
• Breedte van de weg: Zorg dat de breedte van de weg aangepast is aan de moderne noden. Voor een landbouwperceel is een bredere strook nodig dan voor een particuliere tuin.
• Bewijs: Bewaar bewijzen van het gebruik van de weg. Bij betwisting over verjaring zijn getuigenverklaringen, facturen van onderhoudswerken of gedateerde foto's cruciaal.

Kosten en Vergoedingen

Het recht op een noodweg is niet gratis. De eigenaar van het lijdend erf (de buur over wiens grond men passeert) heeft recht op een vergoeding. Deze vergoeding moet in verhouding staan tot de schade die wordt veroorzaakt. De schade kan bestaan uit:

• De effectieve waardevermindering van de grond.
• Hinder door lawaai of stof.
• Verlies van privacy.
• Kosten voor het aanpassen van omheiningen of poorten.

Bij een conventionele erfdienstbaarheid zijn de partijen vrij om een prijs overeen te komen. Dit kan een eenmalig bedrag zijn of een jaarlijkse vergoeding. Vergeet niet dat bij een notariële akte ook notariskosten en registratierechten (doorgaans het algemeen vast recht of een percentage op de waarde van de last) verschuldigd zijn.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest prangende vragen die onze advocaten in de kantoren van Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven ontvangen.