Bevrijdende verjaring: eigendom verkrijgen

In het Belgische rechtssysteem is eigendom niet altijd voor eeuwig gewaarborgd als men niet waakzaam is over zijn goederen. Een van de meest intrigerende, maar vaak ook controversiële rechtsfiguren is de bevrijdende verjaring, nauw verbonden met de verkrijgende verjaring (ook wel 'usucapio' genoemd). Het principe is eenvoudig maar ingrijpend: wie gedurende een lange periode een goed bezit alsof hij de eigenaar is, zonder dat de werkelijke eigenaar hiertegen optreedt, kan uiteindelijk de juridische eigendomstitel verwerven. Dit mechanisme dient de rechtszekerheid; het brengt de juridische realiteit in overeenstemming met de feitelijke toestand die al decennia bestaat.

Bij LawBase begeleiden onze advocaten dagelijks cliënten in geschillen over perceelsgrenzen, bezitsmatige handelingen en eigendomsclaims. Of u nu een eigendom wenst te regulariseren of u zich moet verdedigen tegen een claim van een buur, een grondige kennis van het nieuwe Goederenrecht is essentieel. Met vestigingen in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven staat LawBase dicht bij de burger om deze complexe materie te navigeren.

Wettelijk Kader

Sinds de hervorming van het Belgische goederenrecht op 1 september 2021, vinden we de basisregels voor verjaring terug in het Burgerlijk Wetboek (BW), specifiek in de artikelen 3.26 tot en met 3.39. Hoewel de term 'bevrijdende verjaring' vaak wordt gebruikt om aan te duiden dat een schuld tenietgaat, spreken we in de context van eigendom vaker over verkrijgende verjaring. De wetgever heeft deze regels gemoderniseerd om meer duidelijkheid te scheppen over de vereisten van bezit.

Volgens Art. 3.26 BW is verkrijgende verjaring een wijze van verkrijging van de eigendom van een goed of van een zakelijk gebruiksrecht door een bezit dat gedurende een zekere tijd heeft voortgeduurd. Belangrijk hierbij is het concept 'bezit'. Bezit vereist twee elementen: een materieel element (het feitelijk dwingen van de zaak, corpus) en een psychologisch element (de wil om voor eigen rekening als eigenaar op te treden, animus).

De wet maakt een onderscheid op basis van de goede of kwade trouw van de bezitter:

• Te goeder trouw: De termijn bedraagt 10 jaar. Men is te goeder trouw wanneer men redelijkerwijze mocht aannemen dat men de rechtmatige eigenaar was (bijvoorbeeld door een fout in de verkoopakte).
• Te kwader trouw: De termijn bedraagt 30 jaar. Zelfs als u weet dat de grond niet van u is (bijvoorbeeld een onrechtmatig verplaatste afsluiting), kunt u na 30 jaar ongestoord bezit de eigendom opeisen.

Procedure en Stappen

Het verkrijgen van eigendom via verjaring gaat niet automatisch via een administratieve weg; het vereist meestal een gerechtelijke vaststelling of een akkoord tussen partijen. De procedure verloopt doorgaans als volgt:

• Vaststelling van het bezit: De bezitter moet aantonen dat het bezit aan vier kwaliteiten voldoet: het moet voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig zijn (Art. 3.18 BW). Een stiekem gebruik van een stuk grond telt dus niet mee.
• Bewijslevering: Dit is de meest kritieke fase. U moet bewijzen dat u (en eventueel uw rechtsvoorgangers) het goed gedurende de vereiste termijn (10 of 30 jaar) hebt beheerd. Bewijsmiddelen zijn onder meer getuigenverklaringen, oude foto's, facturen van onderhoudswerken, of de aanwezigheid van een onverplaatsbare afsluiting.
• Vordering tot erkenning: Indien de werkelijke eigenaar de claim betwist, moet de bezitter een vordering instellen bij de rechtbank van eerste aanleg (of de vrederechter bij grensgeschillen) om de eigendomstitel te laten vaststellen.
• Overschrijving in de registers: Eens het vonnis definitief is, wordt dit overgeschreven in de registers van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor), waardoor de eigendomsovergang tegenwerpelijk wordt aan derden.

Wilt u weten of uw specifieke situatie al tot verjaring heeft geleid? Gebruik onze verjaring-calculator om een eerste indicatie te krijgen van de resterende of verstreken termijnen.

Praktische Tips

Indien u vreest dat iemand via verjaring uw eigendom probeert te verkrijgen, of indien u zelf een claim wilt leggen, zijn de volgende adviezen van cruciaal belang:

• Stuit de verjaring: Als eigenaar kunt u de verjaring stuiten door een dagvaarding te laten betekenen of door een erkenning van uw recht door de bezitter te verkrijgen. Een loutere aangetekende brief is onder de nieuwe wetgeving in bepaalde gevallen ook voldoende om de termijn tijdelijk te schorsen, mits aan strikte voorwaarden is voldaan.
• Documenteer alles: Voor de bezitter is het essentieel om een chronologisch dossier aan te leggen. Luchtfoto's van Google Earth of het NGI kunnen goud waard zijn om aan te tonen dat een haag of afsluiting er al decennia staat.
• Let op voor 'precair bezit': Als u een goed gebruikt met toestemming van de eigenaar (bijvoorbeeld via een bezetting ter bede of huur), kunt u nooit door verjaring eigenaar worden. U bent dan een 'houder', geen 'bezitter'.
• Controleer de kadastrale plannen versus de feitelijke situatie: Bij de aankoop van een woning is het raadzaam om de feitelijke grenzen te toetsen aan de plannen. LawBase kan u bijstaan tijdens de aankoopfase om toekomstige verjaringsclaims te vermijden.

Kosten en Vergoedingen

De kosten voor een procedure rond verkrijgende verjaring variëren sterk naargelang de complexiteit en de noodzaak van een deskundigenonderzoek.

• Ereloon advocaat: Afhankelijk van de duurtijd van het geschil. Bij LawBase hanteren we transparante tarieven. Een eerste fysieke consultatie van 30 minuten kost slechts €50, terwijl een oriënterende videocall volledig gratis is.
• Gerechtsdeskundige: In grensbepalingszaken stelt de rechter vaak een landmeter-expert aan. De kosten hiervan (vaak tussen de €1.500 en €3.000) worden meestal gedeeld of gedragen door de verliezende partij.
• Dagvaardingskosten: De kosten voor het exploot van de gerechtsdeurwaarder en de rolrechten.
• Registratiekosten: Bij een vonnis dat de eigendom overdraagt, zijn er registratierechten verschuldigd op de waarde van het verkregen perceel.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Onze lokale aanwezigheid stelt ons in staat om snel ter plaatse de situatie te analyseren en u te vertegenwoordigen voor de lokale rechtbanken.

Veelgestelde Vragen