Uithuiszetting bij niet-conforme huurwoning: wat zijn uw rechten?

Uithuiszetting bij een niet-conforme huurwoning: uw rechten als huurder

22 september 2025

Wanneer een huurder een opzegging ontvangt voor een woning die niet voldoet aan de wettelijke kwaliteitsnormen, rijzen er belangrijke juridische vragen. In deze blog bespreken we een geanonimiseerde casus uit de praktijk van LawBase Advocaten in Brugge, waarbij een huurder werd geconfronteerd met een dreigende uithuiszetting ondanks ernstige gebreken aan de woning.

Een alleenstaande huurder, die leeft van een invaliditeitsuitkering, huurde sinds 2018 een woning. In 2020 werd deze woning officieel onbewoonbaar verklaard wegens ernstige gebreken. De verhuurder voerde vervolgens minimale herstellingen uit en verkreeg een conformiteitsattest. In februari 2025 bleek echter opnieuw dat de woning niet voldeed aan de minimale kwaliteitsnormen. Kort daarna, op 1 maart 2025, ontving de huurder een opzegging met als uiterste vertrekdatum 31 augustus 2025. Ondanks intensief zoeken vond de huurder geen alternatieve huisvesting.

De huurder vraagt zich af welke juridische stappen mogelijk zijn om de uithuiszetting te voorkomen of uit te stellen, zeker gezien de herhaalde gebreken aan de woning. De verhuurder volhardt in de uithuiszetting en beroept zich op de wettelijke bepalingen, ondanks de gebrekkige staat van de woning.

Volgens de Vlaamse Codex Wonen moet elke huurwoning voldoen aan minimale kwaliteitsnormen. Het verhuren van een niet-conforme woning is strafbaar en kan leiden tot sancties voor de verhuurder. Bovendien kan een huurder in buitengewone omstandigheden – zoals een precaire sociale of medische situatie en het ontbreken van alternatieve huisvesting – aan de rechter vragen om de uithuiszetting uit te stellen of de opzegging te schorsen.

Wordt u geconfronteerd met een opzegging voor een gebrekkige huurwoning? Laat u juridisch bijstaan en onderneem tijdig actie. LawBase Advocaten in Brugge staat klaar om uw rechten als huurder te verdedigen en samen met u de beste strategie te bepalen.

Contacteer ons voor een vrijblijvend adviesgesprek over uw huurrechtelijke situatie.

• Bewijs verzamelen: Verzamel alle relevante documenten, zoals technische verslagen, medische attesten en bewijs van uw zoektocht naar een andere woning.
• Juridisch advies: Schakel tijdig een advocaat in die gespecialiseerd is in huurrecht.
• Procedure tot verlenging of schorsing: U kunt bij de vrederechter vragen om uitstel van de uithuiszetting op basis van buitengewone omstandigheden.
• Melding bij de gemeente: Indien de woning opnieuw ongeschikt of onbewoonbaar is, kan de gemeente tussenkomen en kan de verhuurder verplicht worden tot herhuisvesting.

De Wettelijke Kaders en Normen

De basis voor kwaliteitsnormen van huurwoningen in België is regionaal geregeld. In Vlaanderen is dit de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (voorheen de Vlaamse Wooncode). Deze codex legt gedetailleerde eisen op aan de veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit van huurwoningen. Het gaat dan om aspecten zoals stabiliteit van het gebouw, vochtproblemen, ventilatie, verwarmingsmogelijkheden, elektrische installaties en de aanwezigheid van basisvoorzieningen zoals een keuken, toilet en badkamer. De gemeenten spelen een cruciale rol in de handhaving van deze normen, vaak via de gemeentelijke wooninspecteurs.

Praktische voorbeelden van niet-conformiteit

Een woning kan als niet-conform worden beschouwd om diverse redenen. Denk aan structurele gebreken zoals scheuren in dragende muren, instabiele vloeren of daken. Op het vlak van gezondheid kunnen ernstige schimmelproblemen, onvoldoende ventilatie of een gebrekkige riolering leiden tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Een voorbeeld uit de praktijk is een huurwoning in Gent waar de elektrische installatie volledig verouderd en onveilig bleek te zijn, met risico op elektrocutie en brand. Ondanks herhaalde meldingen van de huurder, weigerde de verhuurder actie te ondernemen. Na tussenkomst van de wooninspectie werd de woning ongeschikt verklaard wegens ernstige inbreuken op de elektrische veiligheid.

Een ander veelvoorkomend probleem is ernstige vochtigheid en schimmel, vaak veroorzaakt door structurele lekken of een gebrekkige isolatie. In een casus in Antwerpen moest een huurder met jonge kinderen de woning verlaten omdat de schimmelgroei zo ernstig was dat het de gezondheid van de kinderen aantastte. Hoewel de verhuurder aanvankelijk minimale pogingen deed om de schimmel te verwijderen, bleef het probleem terugkeren door de onderliggende structurele gebreken. De gemeente verklaarde de woning uiteindelijk onbewoonbaar, wat de huurder het recht gaf om de huurovereenkomst onmiddellijk te beëindigen zonder opzegtermijn of -vergoeding, en zelfs een schadevergoeding te eisen voor de geleden hinder.

Conformiteitsattest en de rol van de gemeente

Het conformiteitsattest is een officieel document afgeleverd door de gemeente, dat bevestigt dat een woning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen. Dit attest is in principe niet verplicht bij elke verhuring, maar gemeenten kunnen dit wel opleggen, bijvoorbeeld bij woningen die eerder ongeschikt of onbewoonbaar werden verklaard. In de casus die we bespreken, had de verhuurder na de eerste onbewoonbaarverklaring een conformiteitsattest verkregen. Dit impliceert dat de woning op dat moment aan de normen voldeed. Echter, de situatie kan verslechteren, zoals in februari 2025 bleek. Het is belangrijk te beseffen dat een conformiteitsattest geen garantie is voor de eeuwigheid; de kwaliteit van de woning moet gedurende de hele huurperiode gehandhaafd blijven.

De gemeente heeft de bevoegdheid om via de wooninspectie de kwaliteit van woningen te controleren. Indien gebreken worden vastgesteld, kan de gemeente een proces-verbaal opstellen en de verhuurder bevelen om herstellingen uit te voeren. Als de verhuurder hieraan geen gevolg geeft, kan de woning ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard. Een ongeschiktverklaring betekent dat de woning ernstige gebreken vertoont die de veiligheid of gezondheid in gevaar brengen, maar die met herstellingen verholpen kunnen worden. Een onbewoonbaarverklaring duidt op zeer ernstige gebreken die de woning onveilig, ongezond en/of onleefbaar maken, en die meestal structureel van aard zijn. In beide gevallen heeft dit belangrijke gevolgen voor de huurovereenkomst en de rechten van de huurder en verhuurder, waaronder het verbod om de woning verder te verhuren.

De Vlaamse Codex Wonen, specifiek in haar artikelen 3.1. tot en met 3.13., beschrijft de procedure en de gevolgen van het optreden van de wooninspectie en de gemeentelijke overheden bij vaststelling van gebreken. Artikel 3.10, bijvoorbeeld, bepaalt dat de burgemeester een woning ongeschikt of onbewoonbaar kan verklaren en de nodige maatregelen kan opleggen, inclusief het opleggen van een administratieve geldboete aan de verhuurder die een niet-conforme woning verhuurt. Dit kan oplopen tot aanzienlijke bedragen, afhankelijk van de ernst en de persistentie van de gebreken. Bovendien kan een verhuurder die willens en wetens een onbewoonbare woning verhuurt, strafrechtelijk vervolgd worden, wat kan leiden tot gevangenisstraffen en zware boetes.

De Opzegging en Uw Rechten als Huurder

Een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet aan strikte wettelijke voorwaarden voldoen. De meeste huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen worden gesloten voor een periode van negen jaar. Binnen deze periode kan de verhuurder de huurder enkel opzeggen op specifieke gronden, zoals eigen gebruik, ingrijpende verbouwingswerken of zonder motief mits betaling van een opzeggingsvergoeding. De verhuurder moet daarbij een opzegtermijn respecteren, die doorgaans drie of zes maanden bedraagt, afhankelijk van de reden van opzegging en het moment binnen de negenjarige periode. Artikel 16 van het Vlaams Woninghuurdecreet regelt deze opzegmogelijkheden en -termijnen.

De geldigheid van de opzegging bij gebrekkige woning

De kernvraag in de casus is of een opzegging rechtsgeldig kan zijn wanneer de huurwoning niet voldoet aan de kwaliteitsnormen. Hoewel de wettelijke bepalingen over opzegging doorgaans geen expliciet verband leggen met de conformiteit van de woning, kan de gebrekkige staat van de woning wel degelijk invloed hebben op de uitvoering van de opzegging, en in sommige gevallen zelfs op de geldigheid ervan. De huurder is immers gerechtigd om een conforme woning te bewonen. Wanneer de verhuurder deze verplichting niet nakomt, kan dit leiden tot een wanprestatie van de verhuurder.

Een verhuurder die een niet-conforme woning verhuurt, handelt in strijd met de wet en zijn contractuele verplichtingen. Dit kan de huurder het recht geven om de uitvoering van zijn eigen verplichtingen (zoals het betalen van huur) op te schorten, of om de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Hoewel een gebrekkige woning de opzegging door de verhuurder niet automatisch nietig maakt, kan het wel een argument zijn om de uithuiszetting uit te stellen of om de verhuurder te verplichten tot herhuisvesting of schadevergoeding. De rechter zal in een dergelijk geval een belangenafweging maken.

Het is belangrijk te benadrukken dat het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD) in artikel 17 uitdrukkelijk stelt dat de verhuurder verplicht is de huurder een goed onderhouden en conforme woning ter beschikking te stellen. Het niet nakomen van deze verplichting kan leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst lastens de verhuurder, met eventuele schadevergoedingen. Een opzegging die wordt gegeven terwijl de woning ernstige gebreken vertoont, kan door de rechter worden geïnterpreteerd als een poging van de verhuurder om zijn verantwoordelijkheid te ontlopen. In dergelijke gevallen kan de rechter de opzegging nietig verklaren of de verhuurder verplichten tot herstellingen alvorens de opzegging effectief kan worden.

Praktijkvoorbeeld: Opzegging wegens renovatie van een bouwvallige woning

In een recente zaak voor de Vrederechter in Hasselt (niet gepubliceerd, maar bekend uit de praktijk) had een verhuurder de huurder opgezegd wegens ingrijpende renovatiewerken. De woning bleek echter al jarenlang in een deplorabele staat te verkeren en was door de gemeente als ongeschikt bestempeld. De huurder voerde aan dat de opzegging misbruik van recht was, aangezien de verhuurder jarenlang nagelaten had de woning te onderhouden en nu de gebrekkige staat als voorwendsel gebruikte om de huurder uit te zetten. De rechter oordeelde dat, hoewel de verhuurder in principe het recht had om op te zeggen voor renovatie, de omstandigheden (jarenlang verwaarloosde woning, ongeschiktverklaring, en het feit dat de huurder geen alternatieve huisvesting vond) maakten dat de uithuiszetting op de gevraagde termijn onredelijk was. De rechter verleende een aanzienlijk uitstel van de uithuiszetting en legde de verhuurder een schadevergoeding op voor de geleden hinder.

Dit voorbeeld illustreert dat de rechter niet blindelings de opzegging van de verhuurder volgt, maar een diepgaande belangenafweging maakt. Het concept van "misbruik van recht" speelt hierbij een belangrijke rol. Een verhuurder heeft weliswaar het recht om op te zeggen, maar mag dit recht niet uitoefenen op een wijze die kennelijk de grenzen van een normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en redelijk persoon overschrijdt, met name wanneer de uitoefening van het recht onredelijk nadeel berokkent aan de huurder, zoals vastgelegd in artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder die jarenlang zijn onderhoudsplicht verzaakt en dan opzegt om te renoveren, kan hiermee in de fout gaan.

Uitstel van Uithuiszetting: Buitengewone Omstandigheden

Het principe van uitstel van uithuiszetting is een cruciaal vangnet voor huurders in precaire situaties. De wetgever heeft erkend dat een plotselinge gedwongen verhuizing ingrijpende gevolgen kan hebben, zeker voor kwetsbare personen. Artikel 22 van het Vlaams Woninghuurdecreet biedt de vrederechter de mogelijkheid om, op verzoek van de huurder, uitstel van uithuiszetting te verlenen in geval van buitengewone omstandigheden. Dit is geen automatisme, maar een discretionaire bevoegdheid van de rechter, die een zorgvuldige belangenafweging zal maken tussen de rechten van de huurder en die van de verhuurder.

Wat zijn buitengewone omstandigheden?

De wet definieert "buitengewone omstandigheden" niet exhaustief, wat de rechter de nodige flexibiliteit geeft. In de praktijk worden de volgende factoren vaak in aanmerking genomen:

• Sociale en familiale situatie: Alleenstaande ouderen, gezinnen met jonge kinderen, personen met een handicap, of huurders die zorg dragen voor afhankelijke familieleden, kunnen zich in een kwetsbare positie bevinden.
• Medische toestand: Een ernstige ziekte, een recente operatie, of een handicap die een specifieke woonomgeving vereist, kan als buitengewone omstandigheid gelden. In de casus van de alleenstaande huurder met een invaliditeitsuitkering, speelt de medische toestand en de afhankelijkheid van deze uitkering een belangrijke rol.
• Financiële situatie: Een laag inkomen, werkloosheid, of het leven van een uitkering kan het bijzonder moeilijk maken om snel een betaalbare en geschikte alternatieve woning te vinden.
• Gebrek aan alternatieve huisvesting: Dit is vaak de meest doorslaggevende factor. Als de huurder kan aantonen dat hij ondanks intensieve en aantoonbare inspanningen geen andere geschikte woning kan vinden op de private of sociale huurmarkt, zal de rechter eerder geneigd zijn uitstel te verlenen.
• Duur van de huurovereenkomst: Huurders die al lange tijd in de woning verblijven, hebben vaak een grotere binding met de buurt en hun sociale omgeving, wat een extra argument kan zijn.
• De reden van de opzegging: Hoewel de rechter de geldigheid van de opzegging niet opnieuw beoordeelt in het kader van een uitstelprocedure, kan de achtergrond van de opzegging (bv. een opzegging zonder motief versus een opzegging voor eigen gebruik) wel meespelen in de belangenafweging.

De rechtspraak van vrederechters over heel België toont aan dat de invulling van "buitengewone omstandigheden" zeer casuïstisch is. Zo werd in een arrest van het Hof van Cassatie van 2013 (niet specifiek over woninghuur, maar relevant voor het concept van uitstel) benadrukt dat de rechter een ruime appreciatiebevoegdheid heeft en alle feitelijke elementen in de concrete situatie moet meewegen. Een huurder die kan aantonen dat hij door zijn leeftijd, gezondheidstoestand en beperkte financiële middelen geen kans maakt op de reguliere huurmarkt, en bovendien in een buurt woont waar zijn sociale contacten en mantelzorgers wonen, zal een sterkere zaak hebben.

Praktijkvoorbeeld: Uitstel voor een gezin met zieke kinderen

Een sprekend voorbeeld van uitstel van uithuiszetting betreft een gezin met twee zwaar zieke kinderen dat in Leuven woonde. De verhuurder had de huurovereenkomst opgezegd om zelf in de woning te trekken. Het gezin kon echter geen geschikte alternatieve woning vinden die voldeed aan de specifieke medische behoeften van de kinderen, waaronder een aangepaste badkamer en slaapkamer op de benedenverdieping. Bovendien waren de kinderen ingeschreven in een gespecialiseerde school in de buurt. De Vrederechter erkende de buitengewoon precaire situatie van het gezin en verleende een uitstel van uithuiszetting van zes maanden, met de mogelijkheid tot verlenging indien de zoektocht naar een aangepaste woning nog steeds vruchteloos bleek. De rechter hield hierbij rekening met de medische attesten en de bewijzen van de intensieve zoektocht naar een nieuwe woning.

Dit voorbeeld toont aan hoe de rechter een humane benadering hanteert wanneer de belangen van kwetsbare personen in het gedrang komen. Het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD) in artikel 22, §2, stelt uitdrukkelijk dat de vrederechter het uitstel kan toestaan rekening houdend met de "buitengewone omstandigheden" en de "billijkheid". De rechter kan hierbij ook rekening houden met de omstandigheden die geleid hebben tot de opzegging. Indien de verhuurder zelf nalatig is geweest in het onderhoud van de woning, kan dit argument de positie van de huurder versterken bij het vragen van uitstel.

De rol van de vrederechter

De vrederechter zal alle aangevoerde elementen zorgvuldig afwegen. Het is cruciaal dat de huurder zijn aanvraag goed motiveert en onderbouwt met bewijsstukken. De rechter kan een uitstel verlenen voor een periode die hij redelijk acht, vaak drie tot zes maanden, met de mogelijkheid tot verlenging. Soms wordt het uitstel gekoppeld aan bepaalde voorwaarden, zoals het voortzetten van de zoektocht naar een nieuwe woning of het betalen van een bezettingsvergoeding. De rechter kan ook de verhuurder verplichten tot het betalen van een vergoeding voor verhuis- en herhuisvestingskosten, zeker als de gebrekkige staat van de woning een rol heeft gespeeld in de ontstane situatie.

De beslissing van de vrederechter kan verder gaan dan enkel uitstel. In sommige gevallen kan de rechter de verhuurder zelfs veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan de huurder voor de geleden hinder door de gebrekkige staat van de woning, naast de eventuele verhuis- en herhuisvestingskosten. Dit is vooral het geval wanneer de verhuurder zijn wettelijke onderhoudsplicht, zoals vastgelegd in artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 17 van het Vlaams Woninghuurdecreet, manifest heeft verzaakt. Artikel 1720 BW stelt dat de verhuurder verplicht is "het gehuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren" en "daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen te doen die nodig mochten worden, behalve de kleine herstellingen die ten laste van de huurder zijn".

De Rol van Bewijs en Juridische Bijstand

In juridische procedures is bewijs de sleutel tot succes. Dit geldt des te meer in huurgeschillen, waar vaak het woord van de ene partij tegen het woord van de andere staat. Het zorgvuldig verzamelen en organiseren van alle relevante documenten kan het verschil maken tussen winnen en verliezen van een zaak.

Essentiële bewijsstukken

• Technische verslagen en expertise: Dit zijn onmisbare documenten wanneer de kwaliteit van de woning in het geding is. Denk aan verslagen van de gemeentelijke wooninspectie, keuringsverslagen van elektrische installaties, schoorsteenvegers, of gespecialiseerde bedrijven die vocht- of schimmelproblemen hebben vastgesteld. Foto's en video's van de gebreken zijn hierbij ook zeer waardevol.
• Medische attesten: Indien de gezondheid van de huurder of diens gezinsleden wordt aangetast door de gebreken van de woning, of indien er sprake is van een precaire medische situatie die een verhuizing bemoeilijkt, zijn medische attesten van een arts of specialist van groot belang.
• Communicatie met de verhuurder: Alle schriftelijke communicatie met de verhuurder (aangetekende brieven, e-mails, sms-berichten) waarin gebreken worden gemeld, herstellingen worden gevraagd, of waarin de opzegging wordt besproken, moet zorgvuldig worden bijgehouden. Dit toont aan dat de huurder zijn verplichtingen is nagekomen en de verhuurder tijdig op de hoogte heeft gesteld.
• Bewijs van zoektocht naar alternatieve huisvesting: Dit is cruciaal voor een verzoek tot uitstel van uithuiszetting. Bewaar advertenties van woningen waarop gereageerd is, afwijzingsbrieven, e-mails naar makelaars of sociale huisvestingsmaatschappijen, en bewijs van bezoeken aan woningen. Dit toont aan dat de huurder actief en te goeder trouw op zoek is naar een oplossing.
• Financiële documenten: Loonfiches, bewijs van uitkeringen, bankafschriften kunnen de financiële situatie van de huurder staven en aantonen dat de zoektocht naar een betaalbare woning extra bemoeilijkt wordt.

Het belang van deze bewijsstukken kan niet genoeg benadrukt worden. Een goed gedocumenteerd dossier vormt de basis van elke succesvolle juridische procedure. De Vrederechter zal objectieve bewijzen boven subjectieve verklaringen plaatsen. Zo zal een officieel verslag van de wooninspectie of een erkende expert veel meer gewicht in de schaal leggen dan de loutere bewering van de huurder dat de woning gebreken vertoont. Evenzo zal een reeks afwijzingsbrieven van verhuurders een veel sterkere indicatie zijn van een vruchteloze zoektocht dan een mondelinge verklaring.

De meerwaarde van juridisch advies

Huurrecht is complex en voortdurend in beweging. Een gespecialiseerde advocaat kan niet alleen adviseren over de meest geschikte strategie, maar ook helpen bij het correct verzamelen en presenteren van bewijs, het opstellen van juridische documenten (zoals dagvaardingen of conclusies) en het vertegenwoordigen van de huurder voor de vrederechter. Zonder juridische bijstand is het voor een huurder vaak moeilijk om zijn rechten volledig te kennen en effectief te verdedigen tegenover een verhuurder die vaak over meer middelen en kennis beschikt.

Een advocaat kan ook de haalbaarheid van een zaak inschatten, onderhandelen met de verhuurder over een minnelijke schikking, of adviseren over de mogelijkheden om schadevergoeding te eisen voor geleden hinder door de gebrekkige woning. In de casus die we bespreken, is de advocaat essentieel om de huurder te begeleiden door de complexe procedure en de beste kansen op een gunstige uitkomst te creëren.

Bovendien kan een advocaat adviseren over de mogelijkheid om een procedure in kort geding op te starten indien er sprake is van een spoedeisend karakter, bijvoorbeeld bij acute gezondheidsrisico's door de gebrekkige woning. Ook kan de advocaat de huurder informeren over de mogelijkheid van juridische tweedelijnsbijstand (pro deo) indien de financiële middelen beperkt zijn. De kosten voor een advocaat kunnen in sommige gevallen zelfs worden teruggevorderd van de verhuurder, indien deze in het ongelijk wordt gesteld en zijn fout of nalatigheid bewezen is.

Melding bij de Gemeente en Herhuisvesting

De rol van de gemeente is fundamenteel in de handhaving van de woonkwaliteit. Elke gemeente in Vlaanderen is verplicht een woonbeleid te voeren en kan via haar wooninspectie of technische dienst optreden tegen ongeschikte en onbewoonbare woningen. Het melden van gebreken aan uw gemeente is vaak een eerste en belangrijke stap wanneer de verhuurder niet meewerkt.

Procedure na melding

Na een melding zal de gemeente een onderzoek instellen. Een gemeentelijke wooninspecteur zal de woning bezoeken en een technisch verslag opstellen. Op basis van dit verslag kan de burgemeester een besluit nemen om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Dit besluit wordt aan de verhuurder en de huurder betekend en heeft belangrijke juridische gevolgen:

• Bewoningsverbod: Een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring leidt tot een bewoningsverbod. De woning mag niet langer bewoond worden.
• Verplichting tot herstellingen: De verhuurder wordt verplicht om de nodige herstellingen uit te voeren om de woning opnieuw conform te maken.
• Verplichting tot herhuisvesting: In sommige gevallen, vooral bij een onbewoonbaarverklaring, kan de gemeente de verhuurder verplichten om de huurder te herhuisvesten in een andere conforme woning en/of een herhuisvestingsvergoeding te betalen. Dit is een belangrijke bescherming voor de huurder.
• Schadevergoeding: De huurder kan, bovenop de herhuisvesting, een schadevergoeding eisen voor de geleden hinder en eventuele kosten die voortvloeien uit de verhuizing.
• Ontbinding van de huurovereenkomst: De huurovereenkomst kan van rechtswege ontbonden worden zonder opzegging of opzeggingsvergoeding indien de woning onbewoonbaar wordt verklaard. Dit geeft de huurder de vrijheid om onmiddellijk te vertrekken.

De bevoegdheden van de gemeente zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen van 2021, met name in artikelen 3.10 tot 3.13. Deze artikelen beschrijven de procedure voor het vaststellen van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid en de maatregelen die de burgemeester kan opleggen. Het is van groot belang dat de huurder een kopie van het besluit van de burgemeester ontvangt, aangezien dit document de basis vormt voor verdere juridische stappen en rechten.

Praktijkvoorbeeld: Gedwongen herhuisvesting na onbewoonbaarverklaring

In een casus in de stad Brugge werd een huurwoning onbewoonbaar verklaard wegens ernstige stabiliteitsproblemen en een totaal onveilige elektrische installatie. De huurder, een gezin met drie kinderen, kon onmogelijk in de woning blijven. Na de onbewoonbaarverklaring door de burgemeester werd de verhuurder door de stad verplicht om het gezin te herhuisvesten in een tijdelijke, conforme woning en de verhuis- en herhuisvestingskosten te dragen. De verhuurder moest ook een aanzienlijke dwangsom betalen voor elke dag dat hij deze verplichting niet nakwam. Deze maatregel toont aan dat gemeenten krachtige instrumenten hebben om huurders te beschermen tegen nalatige verhuurders.

Dit voorbeeld illustreert de effectiviteit van gemeentelijke tussenkomst. De verplichting tot herhuisvesting is een vergaande maatregel die de verhuurder dwingt zijn verantwoordelijkheid te nemen. Artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen voorziet de mogelijkheid voor de burgemeester om de verhuurder te verplichten tot herhuisvesting van de bewoners indien de woning onbewoonbaar is verklaard en de bewoners er niet langer kunnen verblijven. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, kan de burgemeester zelfs ambtshalve tot herhuisvesting overgaan en de kosten hiervan verhalen op de verhuurder, eventueel door middel van een dwangsom. Dit toont de kracht van de publiekrechtelijke handhaving van woonkwaliteit aan.

Veelgestelde Vragen

1. Kan mijn verhuurder mij uitzetten als de woning onbewoonbaar is verklaard?

Nee, zodra een woning officieel onbewoonbaar is verklaard door de gemeente, mag deze niet langer bewoond worden. De verhuurder kan de huurder niet uitzetten naar een onbewoonbare woning. Integendeel, de verhuurder is in zo'n geval vaak verplicht om voor herhuisvesting te zorgen en/of een schadevergoeding te betalen. De huurovereenkomst kan ook automatisch ontbonden worden. Het is cruciaal om het officiële besluit van onbewoonbaarverklaring in handen te hebben.

2. Wat als ik geen nieuwe woning vind na de opzegging?

Indien u kunt aantonen dat u ondanks intensieve en aantoonbare inspanningen geen geschikte en betaalbare alternatieve huisvesting heeft gevonden, kunt u de vrederechter verzoeken om uitstel van de uithuiszetting. De rechter zal dan uw persoonlijke omstandigheden (sociale, medische, financiële situatie) afwegen tegen de belangen van de verhuurder. Dit uitstel wordt doorgaans voor een beperkte periode (bv. 3 of 6 maanden) verleend, met eventuele verlengingsmogelijkheden.

3. Moet ik de huur blijven betalen als de woning gebrekkig is?

In principe blijft de huurder verplicht de huur te betalen, zelfs als de woning gebreken vertoont. Echter, bij ernstige gebreken die de bewoonbaarheid aantasten en waarvoor de verhuurder weigert actie te ondernemen, kunt u onder bepaalde voorwaarden de huurbetaling opschorten of een huurprijsvermindering vorderen. Dit moet echter weloverwogen en bij voorkeur onder begeleiding van een advocaat gebeuren, om te voorkomen dat u zelf in gebreke blijft. Het is nooit aan te raden zomaar de huur stop te zetten zonder juridische stappen.

4. Welke termijn heb ik om juridische stappen te ondernemen na een opzegging?

Zodra u een opzegging ontvangt, is het raadzaam zo snel mogelijk juridisch advies in te winnen. Voor een verzoek tot uitstel van uithuiszetting moet u de vrederechter dagvaarden vóór de voorziene uiterste vertrekdatum. Hoe eerder u actie onderneemt, hoe meer tijd er is om bewijs te verzamelen en een strategie te bepalen. Wacht niet tot de laatste minuut, want procedures kunnen tijd in beslag nemen.

5. Kan ik een schadevergoeding eisen van mijn verhuurder voor het wonen in een gebrekkige woning?

Ja, als u kunt aantonen dat u schade heeft geleden door de gebrekkige staat van de woning (bijvoorbeeld medische kosten, kosten voor beschadigde inboedel, of immateriële schade door woongenotderving), kunt u hiervoor een schadevergoeding eisen van de verhuurder. Dit kan via de vrederechter. Het is belangrijk om deze schade goed te documenteren met bewijzen zoals facturen, medische attesten en foto's.

6. Wat is het verschil tussen onbewoonbaarheid en ongeschiktheid van een woning?

Onbewoonbaarheid betekent dat de woning een ernstig gevaar vormt voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners (bv. instortingsgevaar, ernstige CO-vergiftiging). Ongeschiktheid duidt op gebreken die de normale bewoning belemmeren (bv. vochtproblemen, gebrekkige isolatie) maar niet direct levensbedbedreigend zijn. Beide statussen kunnen leiden tot een verplichting voor de verhuurder om de situatie aan te pakken, maar de urgentie en de gevolgen voor de huurovereenkomst kunnen verschillen.

7. Wat als de verhuurder weigert de gebreken te herstellen?

Indien de verhuurder, na schriftelijke ingebrekestelling, weigert noodzakelijke herstellingen uit te voeren die zijn verantwoordelijkheid zijn, kunt u de vrederechter verzoeken om de verhuurder hiertoe te dwingen. De rechter kan ook een dwangsom opleggen. In extreme gevallen kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden ten laste van de verhuurder en een schadevergoeding toekennen aan de huurder.

8. Welke rol speelt de gemeente of stad in dit proces?

De gemeente of stad speelt een cruciale rol bij het vaststellen van de conformiteit van een woning. Zij kunnen een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren na een onderzoek door een bevoegd ambtenaar. Dit besluit is bindend en vormt een belangrijke basis voor eventuele juridische procedures tegen de verhuurder. U kunt zelf een melding doen bij de dienst woonkwaliteit van uw gemeente.

9. Kan ik een huurwoning kopen die onbewoonbaar is verklaard?

Het is mogelijk een onbewoonbaar verklaarde woning te kopen, maar dit brengt aanzienlijke risico's en verplichtingen met zich mee. Als koper bent u verantwoordelijk voor het uitvoeren van de noodzakelijke werken om de woning weer conform te maken, inclusief het aanvragen van een conformiteitsattest. Vaak zijn er subsidies beschikbaar voor dergelijke renovaties, maar de kosten kunnen hoog oplopen en de risico's groot zijn.

10. Welke bewijzen zijn belangrijk bij een procedure voor de vrederechter?

Essentieel zijn schriftelijke communicatie met de verhuurder (aangetekende brieven), foto's en video's van de gebreken, verslagen van experts (bv. architecten, keurders), medische attesten indien er gezondheidsproblemen zijn, en een officieel besluit van ongeschiktheid/onbewoonbaarheid van de gemeente. Hoe meer objectief bewijs u kunt voorleggen, hoe sterker uw dossier zal zijn voor de vrederechter.