Herstellingen in huurwoningen: wie betaalt wat?

25 oktober 2025

Inleiding en Juridisch Kader

Een lekkende kraan, een kapotte boiler of afbladderende verf — het zijn situaties die bijna elke huurder of verhuurder ooit meemaakt. Toch leidt dit vaak tot discussie: wie moet de herstelling betalen? Het Burgerlijk Wetboek (Boek 3, Titel VIII) en het Vlaams Woninghuurdecreet (voor woningen in Vlaanderen) regelen dit duidelijk, maar de praktijk vraagt vaak nuance.

De basisregels staan in:

Artikel 3.159 – 3.178 van het Burgerlijk Wetboek: algemene regels inzake huur.

Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018: specifieke bepalingen voor woninghuur in Vlaanderen.

Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 (oude regeling) blijft relevant voor oudere contracten.

Verantwoordelijkheden van de Verhuurder

De hoofdregel:

De verhuurder zorgt voor grote herstellingen en structureel onderhoud.

De verhuurder moet het goed ter beschikking stellen in een goede staat van onderhoud en het zo houden gedurende de volledige duur van de huur.

Concreet betekent dit:

Herstellingen aan de structuur: muren, dak, fundering, vloeren.

Herstellingen aan vaste installaties: verwarming, sanitair, elektriciteit.

Vervanging van versleten onderdelen die niet door verkeerd gebruik van de huurder zijn beschadigd.

Verhelpen van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen (zoals vochtproblemen of gebrekkige isolatie).

Voorbeeld:

Als de ketel het begeeft door ouderdom of slijtage, is het de verhuurder die moet betalen voor herstel of vervanging.

Verantwoordelijkheden van de Huurder

De huurder staat in voor kleine herstellingen en dagelijks onderhoud.

De huurder is verplicht om het gehuurde goed te gebruiken als een goede huisvader (art. 3.167 BW). Dat houdt in:

Kleine onderhoudswerken uitvoeren, zoals het smeren van scharnieren of het vervangen van zekeringen.

Dagelijks onderhoud van sanitair, verwarmingsinstallatie en tuin.

Kleine herstellingen die voortvloeien uit normaal gebruik.

De Vlaamse overheid heeft hiervoor een “lijst van kleine herstellingen” opgesteld. Enkele voorbeelden:

Ontkalken van kranen en douchekoppen.

Ontstoppen van sifons en afvoeren.

Vervangen van lampen, zekeringen en batterijen.

Onderhoud van rookmelders en verluchtingsroosters.

Voorbeeld:

Als de douche verstopt is door haren of zeepresten, is het aan de huurder om dit op te lossen.

Wanneer een defect ontstaat door overmacht (bv. stormschade) of slijtage door ouderdom, is de huurder niet aansprakelijk. Die herstellingen vallen opnieuw ten laste van de verhuurder.

Het Belang van de Plaatsbeschrijving

Bij twijfel wordt gekeken naar de staat van het goed bij intrede (plaatsbeschrijving). Daarom is een gedetailleerde plaatsbeschrijving essentieel.

Een correcte plaatsbeschrijving is verplicht (art. 3.169 BW) en moet worden opgesteld binnen de eerste maand na intrek.

Ze wordt ondertekend door beide partijen.

Ze beschrijft de toestand van muren, vloeren, ramen, installaties.

Ze vormt het referentiepunt bij het einde van de huur.

Bij gebrek aan plaatsbeschrijving wordt verondersteld dat de huurder het goed in perfecte staat heeft ontvangen.

Procedure bij Herstellingen en Geschillen

De wet voorziet dat dringende herstellingen altijd moeten worden toegelaten (art. 3.172 BW).

De huurder moet tijdelijk hinder aanvaarden.

De verhuurder kan geen huurvermindering eisen, maar de huurder kan wel een vergoeding vragen bij uitzonderlijk lange hinder.

Bij meningsverschillen over wie moet betalen, zijn dit de stappen:

Controleer het huurcontract: vaak is de verdeling van herstellingen erin opgenomen.

Documenteer de schade: maak foto’s, bewaar offertes en communicatie.

Communiceer schriftelijk met de andere partij.

Indien geen akkoord:

Bemiddeling via het Vlaams Huurdersplatform of huurdersbond.

Indien nodig: vordering bij de vrederechter (artikel 1344 BW).

De vrederechter beslist op basis van de wettelijke regels, het huurcontract en de concrete omstandigheden.

Ja, maar met beperkingen.

Kleine onderhoudswerken mag de huurder zelf laten uitvoeren.

Voor grote werken moet eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder worden verkregen.

Zonder toestemming kan de verhuurder weigeren om de kosten te vergoeden.

Uitzondering: bij dringende herstellingen die niet kunnen wachten (zoals een lek dat schade veroorzaakt), mag de huurder onmiddellijk handelen, mits hij de verhuurder onmiddellijk verwittigt.

Tips en Conclusie

Voor huurders:

Hou een onderhoudslogboek bij (bv. datum onderhoud ketel, vervangen lampen).

Verwittig de verhuurder onmiddellijk bij structurele gebreken.

Onderteken nooit een “alles op kosten van de huurder”-clausule — die is ongeldig.

Voor verhuurders:

Plan jaarlijks onderhoud voor ketel en dak.

Bewaar facturen en onderhoudsverslagen als bewijs van goed beheer.

Zorg dat het huurcontract duidelijk de verdeling van verantwoordelijkheden vermeldt.

Veel conflicten over herstellingen ontstaan door misverstanden of gebrekkige communicatie. Een goed opgesteld huurcontract, regelmatige inspecties en correcte plaatsbeschrijving voorkomen discussies. Bij twijfel loont het altijd om juridisch advies in te winnen: een korte raadpleging kan een langdurige procedure vermijden.

Veelgestelde Vragen

1. Mag een verhuurder eisen dat de huurder alles zelf herstelt?

Neen. De wet verbiedt clausules die de wettelijke onderhoudsplichten van de verhuurder volledig afschaffen.

2. Wie betaalt de jaarlijkse keuring van de verwarmingsketel?

Dat hangt af van de gewestelijke regelgeving. In Vlaanderen is de huurder verantwoordelijk voor het jaarlijks onderhoud, tenzij anders overeengekomen.

3. Wat als de huurder schade veroorzaakt door nalatigheid?

Dan moet de huurder zelf betalen, ook al zou het normaal ten laste van de verhuurder vallen.

4. Kan de huurder huur inhouden tot de herstelling gebeurt?

Neen. De huurder mag niet zelf huur inhouden. Hij kan wel naar de vrederechter stappen om een vermindering of herstelling te eisen.

5. Wat als de verhuurder weigert noodzakelijke werken uit te voeren?

Na ingebrekestelling kan de huurder de vrederechter vragen om de werken te bevelen of de huur tijdelijk te verminderen.

Veelgestelde Vragen

1. Wie is verantwoordelijk voor grote herstellingen aan de woning?

De verhuurder is verantwoordelijk voor de grote herstellingen en structureel onderhoud aan de huurwoning. Dit omvat onder andere de muren, het dak, de fundering en de vaste installaties zoals de verwarming en het sanitair, tenzij de schade is veroorzaakt door de huurder.

2. Welke herstellingen vallen onder de verantwoordelijkheid van de huurder?

De huurder is verantwoordelijk voor kleine herstellingen en het dagelijks onderhoud van de woning. Denk hierbij aan het vervangen van een lamp, het ontstoppen van een afvoer of het herstellen van kleine beschadigingen die ontstaan zijn door normaal gebruik of eigen toedoen.

3. Wat gebeurt er als de ketel defect raakt door ouderdom?

Als de verwarmingsketel defect raakt door ouderdom of normale slijtage, is de verhuurder verantwoordelijk voor de herstelling of vervanging. Dit valt onder de verplichting van de verhuurder om het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te houden voor normaal gebruik.

4. Mag de huurder zelf herstellingen uitvoeren en de kosten hiervan doorrekenen aan de verhuurder?

In principe mag de huurder niet zomaar zonder overleg grote herstellingen uitvoeren en de kosten doorrekenen. De huurder moet de verhuurder op de hoogte stellen van gebreken die onder diens verantwoordelijkheid vallen. Pas na nalatigheid van de verhuurder kan de huurder, eventueel na gerechtelijke machtiging, zelf actie ondernemen.

5. Wat zijn de rechten van de huurder bij gebreken die het woongenot ernstig beïnvloeden?

Als gebreken het woongenot ernstig beïnvloeden en de verhuurder weigert deze te herstellen, kan de huurder stappen ondernemen. Dit kan variëren van het inhouden van een deel van de huur (na juridisch advies) tot het eisen van schadevergoeding of zelfs de ontbinding van het huurcontract, conform het Burgerlijk Wetboek en het Vlaams Woninghuurdecreet.

6. Wie betaalt voor herstellingen veroorzaakt door onvoorziene omstandigheden (overmacht)?

Schade veroorzaakt door overmacht, zoals een blikseminslag of een natuurramp, valt doorgaans onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij anders overeengekomen in het huurcontract. De verhuurder dient de huurwoning in goede staat ter beschikking te stellen en te houden.

7. Wat is het verschil tussen het Burgerlijk Wetboek en het Vlaams Woninghuurdecreet?

Het Burgerlijk Wetboek bevat de algemene regels inzake huur die van toepassing zijn in heel België. Het Vlaams Woninghuurdecreet bevat specifieke bepalingen voor woninghuur in het Vlaamse Gewest, en vult het Burgerlijk Wetboek aan of wijkt er soms van af voor Vlaamse huurcontracten.

8. Moet de huurder herstellingen betalen als de schade door een derde is veroorzaakt?

Als de schade aan de woning is veroorzaakt door een derde partij en de huurder hier geen schuld aan heeft, is de huurder in principe niet verantwoordelijk voor de herstelling. De verhuurder zal dan de derde partij aansprakelijk moeten stellen voor de kosten.

9. Wat als er discussie ontstaat over wie welke herstelling moet betalen?

Bij discussie is het raadzaam om eerst de huurovereenkomst en de relevante wetgeving (Burgerlijk Wetboek, Vlaams Woninghuurdecreet) te raadplegen. Als er geen minnelijke schikking mogelijk is, kan een huurder of verhuurder zich wenden tot de vrederechter voor een bindende uitspraak.

10. Is een plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur belangrijk voor herstellingen?

Ja, een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is cruciaal. Deze dient als bewijs van de staat van de woning bij intrede en kan later helpen bepalen of schade is ontstaan tijdens de huurperiode en wie daarvoor verantwoordelijk is bij het einde van de huur.