De plichten van de verhuurder bij woningverhuur in Vlaanderen

❓ FAQ – Verplichtingen van de verhuurder in Vlaanderen

23 oktober 2025

Inleiding en Juridisch Kader

Het verhuren van een woning lijkt eenvoudig: een huurder vinden, een huurcontract opstellen en de huur ontvangen. Toch gelden er in Vlaanderen strikte regels die elke verhuurder moet naleven. De Vlaamse Wooncode, het Burgerlijk Wetboek en diverse uitvoeringsbesluiten leggen verplichtingen op om de woonkwaliteit en rechtszekerheid te garanderen.

De belangrijkste juridische bronnen zijn:

Vlaamse Wooncode (Decreet van 15 juli 1997)

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek – Bijzondere overeenkomsten

Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018

Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 (conformiteitsvereisten)

Deze regelgeving geldt voor verhuur van hoofdverblijfplaatsen in Vlaanderen.

Verplichte Documenten en Registratie

Elke verhuurder moet bij de ondertekening van de huurovereenkomst een aantal documenten voorleggen:

Energieprestatiecertificaat (EPC) – toont de energiezuinigheid van de woning.

Conformiteitsattest – bevestigt dat de woning voldoet aan de minimale woonkwaliteitseisen. Niet verplicht in elke gemeente, maar sterk aanbevolen.

Staat van het goed – opgemaakt bij intrede, liefst via een onafhankelijke deskundige.

Huurovereenkomst – schriftelijk verplicht sinds 2019, met vermelding van huurprijs, duur en modaliteiten.

De verhuurder moet het contract binnen de tien dagen na ondertekening gratis laten registreren bij de FOD Financiën.

Bij niet-registratie kan de huurder het contract opzeggen zonder opzegtermijn of vergoeding.

De registratie bewijst het bestaan van het huurcontract tegenover derden (bv. nieuwe eigenaar).

Onderhoudsplicht en Huurprijs

De verhuurder is verantwoordelijk voor:

het grote onderhoud van het gebouw (dak, structuur, centrale verwarming, sanitair);

het herstellen van gebreken die de bewoonbaarheid aantasten;

het garanderen van veiligheid en gezondheid (geen vochtproblemen, voldoende verluchting, rookmelders).

De huurder draagt enkel zorg voor het dagelijks onderhoud (kleine herstellingen, proper gebruik).

In Vlaanderen mag de huur jaarlijks worden geïndexeerd volgens de gezondheidsindex, tenzij anders bepaald in het contract. Sinds 2023 geldt echter een beperking: woningen met een slecht EPC (E, F of zonder certificaat) mogen tijdelijk niet worden geïndexeerd.

Daarnaast kan de huurprijs aangepast worden via een herzieningsprocedure bij de vrederechter, bijvoorbeeld bij uitzonderlijke waardestijging of daling van het goed.

Verzekeringen en Aansprakelijkheid

De verhuurder doet er goed aan een brandverzekering met dekking voor eigenaar-verhuurder af te sluiten.

De huurder moet meestal een huurdersverzekering nemen voor zijn aansprakelijkheid en inboedel.

Bij schade door gebrekkig onderhoud van het gebouw blijft de verhuurder aansprakelijk (art. 1721 BW).

Gevolgen van Nalatigheid en Aanbevelingen

Wie zijn wettelijke verplichtingen veronachtzaamt, riskeert:

Boetes of herstelmaatregelen opgelegd door de gemeente of woninginspectie;

Aansprakelijkheid voor schade aan de huurder;

Nietigverklaring van het huurcontract bij ernstige tekortkomingen;

Weigering van indexatie of huurverhoging.

Werk altijd met een duidelijk schriftelijk contract volgens het Vlaams Woninghuurdecreet.

Registreer het contract tijdig en bewaar de bevestiging.

Vraag een conformiteitsattest aan als zekerheid.

Controleer jaarlijks de rookmelders en technische installaties.

Communiceer transparant met de huurder – veel conflicten ontstaan door misverstanden.

Een verhuurder is niet zomaar een eigenaar die huur int. Hij draagt een zorgplicht voor de bewoonbaarheid en veiligheid van zijn pand. Met een goed opgesteld huurcontract, een correcte registratie en regelmatige controles voorkomt u juridische discussies en beschermt u uw investering.

Veelgestelde Vragen

1. Moet elke verhuurder een EPC hebben?

Ja. Een energieprestatiecertificaat is verplicht bij verhuur van woningen in Vlaanderen. Zonder EPC riskeert men een administratieve boete.

2. Is een conformiteitsattest altijd verplicht?

Niet altijd. Sommige gemeenten eisen het attest bij verhuur. Het is echter sterk aanbevolen, want het voorkomt discussies over gebreken.

3. Wat als de verhuurder het huurcontract niet registreert?

Dan kan de huurder het contract opzeggen zonder opzegtermijn of vergoeding. Bovendien is het contract dan niet tegenwerpelijk aan derden.

4. Wie betaalt grote herstellingen aan de woning?

De verhuurder blijft verantwoordelijk voor structurele gebreken en grote onderhoudswerken. De huurder enkel voor kleine herstellingen.

5. Kan de huur elk jaar stijgen?

Ja, via indexatie volgens de gezondheidsindex, behalve voor woningen met slechte energieprestatie (tijdelijke beperking sinds 2023).

Veelgestelde Vragen

1. Welke zijn de belangrijkste wetgevingen voor verhuurders in Vlaanderen?

De belangrijkste wetgevingen zijn de Vlaamse Wooncode, het Burgerlijk Wetboek (Boek 7), het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 en het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 betreffende conformiteitsvereisten. Deze regels waarborgen de woonkwaliteit en rechtszekerheid bij de verhuur van hoofdverblijfplaatsen.

2. Welke documenten moet ik als verhuurder verplicht voorleggen bij de start van een huurcontract?

U moet een Energieprestatiecertificaat (EPC), een schriftelijke huurovereenkomst en een omstandige plaatsbeschrijving (staat van het goed) voorleggen. Een conformiteitsattest is niet overal verplicht, maar wordt sterk aanbevolen.

3. Wat is een Energieprestatiecertificaat (EPC) en waarom is het belangrijk?

Het EPC geeft de energiezuinigheid van de woning weer en is verplicht bij verhuur. Het informeert de potentiële huurder over het energieverbruik en de energieprestatie van de woning.

4. Moet ik als verhuurder de huurovereenkomst laten registreren?

Ja, de verhuurder is wettelijk verplicht om de huurovereenkomst binnen de tien dagen na ondertekening gratis te laten registreren bij de FOD Financiën. Dit is een essentiële stap om de overeenkomst tegenstelbaar te maken aan derden.

5. Wat zijn de gevolgen als ik de huurovereenkomst niet registreer?

Indien de huurovereenkomst niet wordt geregistreerd, kan de huurder het contract opzeggen zonder opzegtermijn of opzeggingsvergoeding. De niet-registratie kan ook problemen opleveren bij een eventuele verkoop van het pand.

6. Wat houdt de verplichting in om een woning in goede staat van onderhoud te leveren?

De verhuurder moet de woning in een staat van onderhoud leveren die geschikt is voor het gebruik waarvoor ze bestemd is. Dit betekent dat de woning moet voldoen aan de minimale woonkwaliteitsnormen en veiligheidsvoorschriften, zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode.

7. Wie is verantwoordelijk voor grote herstellingen aan de woning?

De verhuurder is verantwoordelijk voor de grote herstellingen die nodig zijn om de woning in bewoonbare staat te houden. Denk hierbij aan structurele problemen, dakherstellingen of de vervanging van de verwarmingsinstallatie.

8. Mag ik als verhuurder de huurprijs zomaar verhogen?

De huurprijs mag jaarlijks geïndexeerd worden volgens de wettelijke bepalingen, gekoppeld aan de gezondheidsindex. Een bijkomende huurprijsverhoging is enkel mogelijk onder strikte voorwaarden en na akkoord van de huurder of een gerechtelijke procedure.

9. Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is deze zo belangrijk?

Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde omschrijving van de staat van de woning bij aanvang van de huur. Deze moet tegensprekelijk opgemaakt worden, bij voorkeur door een onafhankelijke deskundige, en dient als bewijs bij eventuele schade bij het einde van de huur.

10. Moet ik als verhuurder een brandverzekering afsluiten voor de gehuurde woning?

Als verhuurder bent u verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor de woning zelf (het gebouw), de zogenaamde "afstand van verhaal". De huurder is op zijn beurt verplicht om zich te verzekeren tegen huurdersaansprakelijkheid.