Aansprakelijkheid voor gebrekkige gebouwen

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Burgerlijk Wetboek

Wanneer een gebouw instort of schade veroorzaakt aan derden door een gebrek in de bouw of door achterstallig onderhoud, rijst onmiddellijk de vraag wie hiervoor verantwoordelijk is. In het Belgische recht is de aansprakelijkheid voor gebrekkige gebouwen strikt geregeld om slachtoffers te beschermen. Of u nu de eigenaar bent van een pand dat schade heeft veroorzaakt, of een benadeelde partij die vergoeding zoekt, het begrijpen van de juridische nuances van artikel 6.16 BW is essentieel.

Bij LawBase begeleiden onze advocaten dagelijks cliënten bij complexe dossiers rond bouwschade en aansprakelijkheid. Met vestigingen in Brugge, Antwerpen, Gent, Leuven, Sint-Niklaas en Tongeren bieden wij lokale expertise doorheen heel Vlaanderen.

Wettelijk Kader

De hoeksteen van de aansprakelijkheid voor gebouwen bevindt zich in artikel 6.16 van het Burgerlijk Wetboek, de algemene regeling van de aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken. Tot 31 december 2024 gold hiervoor een afzonderlijke bepaling, artikel 1386 oud BW, dat de eigenaar van een gebouw aansprakelijk stelde voor de schade die door de instorting ervan werd veroorzaakt, wanneer die instorting het gevolg was van een verzuim aan onderhoud of van een gebrek in de bouw. Sinds de inwerkingtreding van Boek 6 BW op 1 januari 2025 bestaat die aparte regeling voor gebouwen niet meer als zodanig: schade door een gebrekkig gebouw wordt beoordeeld onder de algemene regel van artikel 6.16 BW inzake gebrekkige zaken.

Het is belangrijk om te begrijpen dat dit een vorm van objectieve aansprakelijkheid is. Dit betekent dat de benadeelde niet hoeft aan te tonen dat de eigenaar een persoonlijke fout heeft begaan. Het loutere feit dat het gebouw een gebrek vertoonde (of slecht onderhouden was) en dat dit leidde tot schade, volstaat om de eigenaar aansprakelijk te stellen. De ratio legis hierachter is dat de eigenaar het genot en de vruchten van het gebouw plukt, en dus ook de lasten en risico's moet dragen.

Onder het begrip 'gebouw' valt in de rechtspraak elke constructie die door de mens is opgericht, met de grond is verbonden en een duurzaam karakter heeft. Denk hierbij niet alleen aan woningen, maar ook aan muren, trappen, balkons, en zelfs bepaalde afsluitingen. Het 'gebrek in de bouw' verwijst naar een constructiefout die aanwezig was bij de oprichting, terwijl 'verzuim aan onderhoud' doelt op de nalatigheid om het gebouw in een veilige staat te houden.

Procedure en Stappen

Indien u geconfronteerd wordt met schade door een gebrekkig gebouw, is het cruciaal om een gestructureerde procedure te volgen om uw rechten te vrijwaren. De bewijslast ligt immers bij de eisende partij.

• Vaststelling van de schade: Documenteer de schade onmiddellijk met foto's, video's en eventueel een PV van de politie of een verslag van de brandweer.
• Identificatie van de eigenaar: Via het kadaster of de registratie kan worden nagegaan wie de juridische eigenaar is op het moment van het schadegeval.
• Ingebrekestelling: Stuur een aangetekende brief naar de eigenaar waarin u de schade meldt en hem of haar formeel aansprakelijk stelt op basis van artikel 6.16 BW.
• Aanstelling van een expert: Vaak zal er een deskundigenonderzoek nodig zijn om het causaal verband tussen het gebrek (of het gebrek aan onderhoud) en de schade aan te tonen. Dit kan minnelijk via de verzekeraars of gerechtelijk via de rechtbank.
• Gerechtelijke procedure: Indien de eigenaar of diens verzekeraar de aansprakelijkheid afwijst, dient een procedure voor de burgerlijke rechtbank te worden opgestart.

Bij LawBase adviseren wij altijd om eerst te streven naar een minnelijke regeling. Onze advocaten in onder meer Leuven, Tongeren en Antwerpen kunnen u bijstaan tijdens deze onderhandelingen.

Praktische Tips

Voor eigenaars is preventie de beste verdediging. Hier zijn enkele praktische aanbevelingen:

• Regelmatig onderhoud: Houd een logboek bij van alle herstellingen en inspecties aan uw onroerend goed. Dit kan dienen als bewijs dat u niet nalatig bent geweest.
• Verzekering: Zorg voor een sluitende brandverzekering (ook wel woonverzekering genoemd) met een luik 'burgerlijke aansprakelijkheid gebouw'. Dit dekt meestal de schadeclaims van derden.
• Snelle interventie: Merkt u barsten, loszittende gevelelementen of lekkages? Grijp onmiddellijk in. Het negeren van zichtbare gebreken verzwaart uw aansprakelijkheid.
• Contractuele clausules: Bij verhuur kan de huurder soms verantwoordelijk zijn voor kleine herstellingen, maar de structurele aansprakelijkheid van artikel 6.16 BW blijft in principe bij de eigenaar rusten tegenover derden.

Bent u slachtoffer? Wacht dan niet te lang. De verjaringstermijn voor buitencontractuele aansprakelijkheid is doorgaans vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis kreeg van de schade of van de verergering ervan en van de identiteit van de verantwoordelijke persoon.

Kosten en Vergoedingen

De kosten verbonden aan een dossier van gebouwenaansprakelijkheid kunnen variëren. Er zijn de kosten voor de technische expertise, de gerechtsdeurwaarder en de advocatenhonoraria. In België geldt het principe dat de verliezende partij een rechtsplegingsvergoeding (RPV) betaalt aan de winnende partij, wat een forfaitaire tegemoetkoming is in de advocaatkosten.

De vergoeding zelf moet de benadeelde partij terugplaatsen in de toestand waarin hij zou hebben verkeerd indien het schadegeval niet had plaatsgevonden. Dit omvat:

• Materiële schade: Herstelkosten van goederen, waardevermindering van een voertuig waar een steen op is gevallen, etc.
• Lichamelijke schade: Medische kosten, inkomensverlies, esthetische schade en morele schade bij fysieke letsels door bijvoorbeeld een instortend balkon.
• Gevolgschade: Bijvoorbeeld de kosten voor tijdelijke huisvesting indien uw eigen woning onbewoonbaar is geworden door een gebrek aan het aanpalende pand.

Bij LawBase bieden we volledige transparantie over de kosten. Een videocall van 30 minuten kost €60,50 incl. btw; een consultatie op kantoor van 60 minuten kost €90,75 incl. btw. Een videocall van 30 minuten met een advocaat kost € 60,50 incl. btw; een consultatie op kantoor van 60 minuten kost € 90,75 incl. btw.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest gestelde vragen over de aansprakelijkheid voor gebouwen.