Verkoop handelspand en gevolgen voor uw handelshuurovereenkomst

In België zijn de wettelijke bepalingen met betrekking tot handelshuurovereenkomsten en hun beëindiging bij verkoop van een woning voornamelijk geregeld in het Wetboek van Economisch Recht (WER). Hieronder vind je een overzicht van de relevante bepalingen en principes:

1. Handelshuur in het Wetboek van Economisch Recht (WER)

Handelshuurovereenkomsten vallen onder Boek X: Huurovereenkomsten van het Wetboek van Economisch Recht. De belangrijkste artikelen zijn:

• Artikel X.1: Definieert wat een handelshuurovereenkomst is (een overeenkomst waarbij de verhuurder een onroerend goed ter beschikking stelt aan een huurder voor de uitoefening van een handelsactiviteit).

• Artikel X.2: Regelt de vormvereisten voor handelshuurovereenkomsten (schriftelijk vereist voor huurovereenkomsten van meer dan 9 jaar).

• Artikel X.16: Regelt de overdracht van de huurovereenkomst bij verkoop van het gehuurde pand. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en neemt de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder over.

2. Beëindiging van de huurovereenkomst bij verkoop

Bij verkoop van een woning of pand waar een handelshuurovereenkomst van kracht is, gelden de volgende principes:

a. Overdracht van de huurovereenkomst (Artikel X.16 WER)

• De huurovereenkomst blijft van kracht na verkoop van het pand. De nieuwe eigenaar wordt de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren zoals deze is overeengekomen.

• De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten onder dezelfde voorwaarden.

b. Opzegging door de nieuwe eigenaar

• De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen, tenzij dit expliciet in het huurcontract is voorzien.

• Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, kan deze niet tussentijds worden opgezegd, tenzij beide partijen hiermee akkoord gaan.

c. Opzeggingstermijnen

• Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, gelden de opzeggingstermijnen zoals vastgelegd in het huurcontract of in de wet. Voor handelshuur is de opzeggingstermijn vaak minimaal 6 maanden, maar dit kan variëren afhankelijk van de duur van de huur.

3. Uitzonderingen en bijzondere gevallen

• Clausules in het huurcontract: Als het huurcontract een clausule bevat die de huur beëindigt bij verkoop van het pand, is deze clausule bindend, mits deze duidelijk en wettelijk geldig is.

• Akkoord van de huurder: De huurder kan akkoord gaan met het vroegtijdig beëindigen van de huur, eventueel tegen een vergoeding.

• Rechterlijke ontbinding: In uitzonderlijke gevallen kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden, bijvoorbeeld bij zwaarwichtige redenen (bv. dringend eigen gebruik door de nieuwe eigenaar).

4. Bescherming van de huurder

De Belgische wetgeving biedt bescherming aan handelshuurders:

• De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst voort te zetten, zelfs na verkoop van het pand.

• De nieuwe eigenaar moet dezelfde voorwaarden respecteren als de oorspronkelijke verhuurder.

5. Praktische stappen bij verkoop

1. Informeer de huurder: De verkoper moet de huurder informeren over de verkoop en de gevolgen voor de huurovereenkomst.

2. Controleer het huurcontract: Bekijk of er specifieke bepalingen zijn over verkoop en beëindiging van de huur.

3. Overleg met de huurder: Probeer tot een onderling akkoord te komen over het voortzetten of beëindigen van de huur.

4. Schakel juridische hulp in: Raadpleeg een jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht om ervoor te zorgen dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd.

6. Relevantie van het Burgerlijk Wetboek

Hoewel handelshuur voornamelijk in het WER is geregeld, kunnen bepaalde algemene principes uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn, zoals:

• Goed trouw (Artikel 1134 BW): Partijen moeten de overeenkomst uitvoeren volgens de regels van goed vertrouwen.

• Overmacht (Artikel 1148 BW): In geval van overmacht kan een partij mogelijk worden ontslagen van haar verplichtingen.

Conclusie

In België is de handelshuurder goed beschermd bij verkoop van het gehuurde pand. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet de huurovereenkomst respecteren. Een vroegtijdige beëindiging van de huur is alleen mogelijk als dit expliciet contractueel werd voorzien.