Wanneer eindigt een huurcontract automatisch?

In de wereld van het Belgische vastgoedrecht heerst vaak verwarring over de beëindiging van huurovereenkomsten. Veel verhuurders en huurders gaan ervan uit dat een contract van bepaalde duur simpelweg stopt op de einddatum. De realiteit onder het Vlaams Woninghuurdecreet is echter complexer. Een huurcontract eindigt in België zelden volledig 'automatisch' zonder dat er actie wordt ondernomen of specifieke voorwaarden zijn vervuld. In dit artikel gidsen de experts van LawBase u door de doolhof van de automatische beëindiging, de opzegtermijnen en de valkuilen van de stilzwijgende wederinhuring.

Praktische Tips

Om onaangename verrassingen te vermijden bij het einde van een huurcontract, raden onze advocaten de volgende praktische stappen aan:

• Check uw type contract: Maak een duidelijk onderscheid tussen een contract van korte duur (3 jaar of minder) en een standaardcontract van 9 jaar. De regels voor 'automatische' beëindiging verschillen drastisch.
• Stuur altijd een opzegging: Zelfs als u denkt dat het contract automatisch stopt, is het juridisch veiliger om minstens drie maanden voor de einddatum een aangetekende brief te sturen waarin u de beëindiging bevestigt.
• Documenteer de staat van het pand: Zorg dat u tijdig een afspraak maakt voor de uittredende plaatsbeschrijving. Dit is cruciaal om de huurwaarborg correct af te wikkelen.
• Let op de 'stilzwijgende wederinhuring': Als de huurder na de einddatum in het pand blijft wonen zonder protest van de verhuurder, wordt het contract geacht te zijn verlengd onder dezelfde voorwaarden.
• Raadpleeg tijdig een expert: Heeft u twijfels over de einddatum? LawBase heeft 6 kantoren (Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven) waar u terecht kunt voor een fysieke consultatie van slechts €50 voor 30 minuten.

Wettelijk Kader

Het wettelijk kader voor woninghuur in Vlaanderen wordt sinds 1 januari 2019 beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet. Specifiek de artikelen 11 en 12 van dit decreet zijn hier van cruciaal belang.

Artikel 11 bepaalt dat elke huurovereenkomst voor een woning die als hoofdverblijfplaats dient, schriftelijk moet worden gesloten en een specifieke duur moet hebben. In de regel is dit 9 jaar. Een contract van korte duur (maximaal 3 jaar) is de uitzondering. Volgens de wet eindigt een huurovereenkomst van 9 jaar nooit automatisch. Er is altijd een opzegging nodig van minstens 6 maanden door de verhuurder of 3 maanden door de huurder.

Artikel 12 handelt over de huurovereenkomst van korte duur. Hier is de regel strikter: het contract eindigt enkel als een van de partijen ten minste drie maanden voor de vervaldatum een opzegging verstuurt. Gebeurt dit niet, dan wordt het contract automatisch omgezet in een 9-jarige huurovereenkomst vanaf de oorspronkelijke begindatum.

Er zijn echter situaties waarin een contract wel degelijk 'van rechtswege' of door externe factoren stopt, zoals bij het tenietgaan van het gehuurde goed (bijvoorbeeld door brand) of in specifieke gevallen van onteigening. Het overlijden van de huurder of verhuurder doet het contract daarentegen niet automatisch eindigen; de rechten en plichten gaan over op de erfgenamen, tenzij anders bedongen.

Procedure en Stappen

Wilt u zeker weten dat een huurcontract effectief eindigt op de voorziene datum? Volg dan dit stappenplan:

• Stap 1: Analyse van de einddatum. Kijk in de schriftelijke overeenkomst naar de begindatum en de duur. Bereken de theoretische einddatum.
• Stap 2: De opzegtermijn respecteren. Voor een contract van korte duur (≤ 3 jaar) moet u uiterlijk 3 maanden voor de einddatum opzeggen. Voor een 9-jarig contract is dit 6 maanden (verhuurder) of 3 maanden (huurder).
• Stap 3: De aangetekende brief. Verstuur uw opzegging altijd via een aangetekende zending. De datum van verzending geldt als bewijs. Vermeld duidelijk de einddatum van de huur.
• Stap 4: De uittredende plaatsbeschrijving. Plan deze in de laatste twee weken van de huurperiode. Dit document is essentieel om schadeclaims te onderbouwen of te weerleggen.
• Stap 5: Sleuteloverdracht en waarborg. Bij de effectieve beëindiging worden de sleutels overhandigd en wordt er een document ondertekend voor de vrijgave van de huurwaarborg.

Indien de huurder weigert te vertrekken ondanks een correcte opzegging, moet u een procedure opstarten voor het vredegerecht. LawBase kan u hierin bijstaan vanuit onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt of Leuven. Een eerste videocall om uw dossier te bespreken is volledig gratis.

Kosten en Vergoedingen

Bij de beëindiging van een huurcontract kunnen verschillende kosten en vergoedingen om de hoek komen kijken:

• Wederinhuringsvergoeding: Als een huurder een 9-jarig contract opzegt tijdens de eerste drie jaar, is hij een vergoeding verschuldigd (3, 2 of 1 maand huur afhankelijk van het jaar van vertrek).
• Opzegvergoeding verhuurder: Als de verhuurder een 9-jarig contract opzegt zonder motief (na de eerste of tweede driejarige periode), moet hij een vergoeding van 9 of 6 maanden huur betalen aan de huurder.
• Huurschade: Indien uit de uittredende plaatsbeschrijving blijkt dat het pand beschadigd is (buiten normale slijtage), worden de herstelkosten afgehouden van de waarborg.
• Registratiekosten: Indien het contract niet geregistreerd was (bij een 9-jarig contract), kan de huurder opzeggen zonder termijn en zonder vergoeding.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen die onze advocaten dagelijks ontvangen over het einde van huurcontracten.