Huurcontract beëindigen met wederzijds akkoord

In de complexe wereld van het Belgische vastgoedrecht is de vroegtijdige beëindiging van een huurovereenkomst vaak een bron van juridische geschillen. Hoewel het Woninghuurdecreet strikte regels voorschrijft voor opzeggingen door de verhuurder of de huurder, biedt de contractsvrijheid een belangrijke ontsnappingsroute: de beëindiging met wederzijds akkoord. Deze rechtsfiguur laat partijen toe om, ongeacht de resterende duurtijd of de wettelijke opzegtermijnen, de contractuele banden in onderling overleg door te snijden. Bij LawBase begeleiden onze gespecialiseerde advocaten dagelijks cliënten bij het formaliseren van dergelijke overeenkomsten om latere betwistingen over huurschade of de huurwaarborg te vermijden.

Procedure en Stappen

De beëindiging van een huurcontract met wederzijds akkoord volgt geen strikt wettelijk sjabloon, maar vereist een nauwgezette juridische aanpak om de rechtszekerheid te waarborgen. De procedure verloopt doorgaans volgens de volgende fasen:

• De Onderhandelingsfase: Partijen treden in overleg over de voorwaarden van de beëindiging. Cruciale punten hierbij zijn de einddatum van de huur, de eventuele wederbeleggingsvergoeding en de afhandeling van de huurwaarborg.
• De Schriftelijke Vastlegging: Hoewel een mondeling akkoord in theorie bindend is, is het bewijsrechtelijk uiterst riskant. Een geschreven document, ondertekend door alle partijen die het oorspronkelijke contract hebben getekend, is absoluut noodzakelijk.
• De Plaatsbeschrijving bij Uittrede: Parallel aan het akkoord tot beëindiging moet een tegensprekelijke uittredende plaatsbeschrijving worden opgesteld. Dit document vergelijkt de staat van het goed met de intredende plaatsbeschrijving om eventuele huurschade vast te stellen.
• De Sleuteloverdracht: De feitelijke beëindiging vindt plaats bij de overhandiging van de sleutels, wat best wordt bevestigd in een schriftelijk proces-verbaal van sleuteloverdracht.

Het is raadzaam om tijdens dit proces juridisch advies in te winnen. LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. U kunt opteren voor een gratis videocall of een fysieke consultatie van 30 minuten voor slechts €50 om uw overeenkomst te laten screenen.

Wettelijk Kader

De primaire rechtsbron voor woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen is het Woninghuurdecreet (decreet van 9 november 2018). Artikel 34 van dit decreet bevestigt impliciet dat partijen op elk moment de huur kunnen beëindigen, mits er consensus is.

In tegenstelling tot de eenzijdige opzegging (waarbij een opzegtermijn van drie maanden en vaak een opzegvergoeding verschuldigd is), primeert bij een wederzijds akkoord de wilsautonomie van partijen. Dit betekent dat u kunt afwijken van de dwingende bepalingen die gelden bij een eenzijdige verbreking. Let echter op: het akkoord moet vrij van wilsgebreken (zoals dwaling of dwang) tot stand zijn gekomen. Indien een huurder onder druk wordt gezet om een document te ondertekenen, kan dit later door de vrederechter nietig worden verklaard.

Daarnaast speelt het Burgerlijk Wetboek een aanvullende rol, specifiek wat betreft de bewijslast en de uitvoering van verbintenissen te goeder trouw. Het is essentieel dat het akkoord de registratie van de huurovereenkomst respecteert; een geregistreerd contract moet idealiter ook gevolgd worden door een registratie van de beëindiging om tegenwerpelijk te zijn aan derden.

Praktische Tips

Om een waterdichte beëindigingsovereenkomst op te stellen, adviseren de advocaten van LawBase de volgende elementen op te nemen:

• Duidelijke identificatie: Vermeld de volledige namen van alle huurders en verhuurders, evenals het exacte adres van het gehuurde goed.
• De exacte einddatum: Specificeer niet enkel de dag, maar ook het uur waarop het goed ontruimd moet zijn.
• Afstand van verdere aanspraken: Neem een clausule op waarin partijen verklaren dat zij, mits uitvoering van de gemaakte afspraken, niets meer van elkaar te vorderen hebben (kwijting en decharge).
• Regeling huurwaarborg: Bepaal exact welk bedrag naar wie gaat en bij welke bankinstelling de waarborg geblokkeerd staat.
• Nutsvoorzieningen: Maak afspraken over de overname van de meters (water, gas, elektriciteit) en het invullen van de energieovernamedocumenten.

Vermijd vage formuleringen zoals "de huur eindigt spoedig". Gebruik precieze juridische terminologie om interpretatiegeschillen voor de vrederechter te voorkomen.

Kosten en Vergoedingen

Bij een beëindiging met wederzijds akkoord zijn partijen volledig vrij om te bepalen of er een vergoeding verschuldigd is. In de praktijk zien we vaak de volgende scenario's:

1. Beëindiging zonder vergoeding: Dit komt het meest voor wanneer beide partijen baat hebben bij de stopzetting (bv. de verhuurder wil renoveren en de huurder heeft een nieuwe woning gevonden).
2. De verbrekingsvergoeding: Partijen kunnen overeenkomen dat één partij een som betaalt (bv. één of twee maanden huur) als compensatie voor het vroegtijdig beëindigen van het contract.
3. Kosten voor plaatsbeschrijving: Indien er een externe expert wordt aangesteld voor de uittredende plaatsbeschrijving, worden deze kosten meestal gedeeld, tenzij anders overeengekomen.

Vergeet niet dat de huurder tot de laatste dag van de overeengekomen termijn de huurprijs en de lasten verschuldigd blijft. Indien er sprake is van huurschade, kan dit verrekend worden met de huurwaarborg binnen hetzelfde akkoord.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u een overzicht van de meest prangende vragen die onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven ontvangen over dit onderwerp.