Eigenaar overlijdt: wat gebeurt er met je huurcontract?

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet(art. 42 VWHD)

  Overlijden van de verhuurder: de huurovereenkomst blijft bestaan

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet(art. 38 VWHD)

  Overdracht van het verhuurde goed: de verkrijger treedt in de rechten en plichten

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet(art. 17-19 VWHD)

  Opzegging door de verhuurder, en de vergoedingen die daarbij horen

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet(art. 34 VWHD)

  Indexering op schriftelijk verzoek, met terugwerking van hoogstens drie maanden

• •
  Burgerlijk Wetboek(art. 1742-1743 oud BW)

  Restcategorie: contracten van vóór 2019 en huur buiten het decreet

Uw verhuurder is overleden en plots staat alles op losse schroeven. Moet u de woning verlaten? Aan wie betaalt u nu de huur, en wat als iemand zich onterecht als nieuwe eigenaar aandient? Mag de huurprijs zomaar omhoog? Het zijn begrijpelijke vragen op een moment dat u eigenlijk geen extra onzekerheid kunt gebruiken. Het goede nieuws: het Belgische huurrecht beschermt uw bewoning ook wanneer de oorspronkelijke contractpartij wegvalt. Uw huurcontract verdwijnt niet mee met de eigenaar.

Toch loopt het in de praktijk vaak fout: onduidelijkheid over de erfgenamen, een aangetekende opzeg die niet klopt, of huur die op een verkeerde rekening belandt. U hoeft dit niet alleen uit te zoeken, een advocaat huurrecht kan uw contract nalezen, de communicatie met de notaris of erfgenamen overnemen en voorkomen dat u uw huurbescherming verliest door een procedurefout.

Wat zegt de wet?

Het basisprincipe is geruststellend. Voor een Vlaamse woninghuurovereenkomst vanaf 1 januari 2019 bepaalt art. 42, § 1 van het Vlaams Woninghuurdecreet dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden door de dood van de verhuurder. Voor oudere contracten en voor huur buiten het decreet volgt hetzelfde uit art. 1742 van het oud Burgerlijk Wetboek.

Bij het overlijden van de huurder ligt het anders. Overlijdt de laatste huurder, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaren dat zij de huur voortzetten. Eindigt de huur zo van rechtswege, dan is aan de verhuurder een vergoeding van één maand huur verschuldigd (art. 42, § 2 VWHD).

Dit betekent dat de huurovereenkomst in principe ongewijzigd blijft voortbestaan. De rechten en plichten die voortvloeien uit het contract gaan over op de erfgenamen van de overleden eigenaar. Zij treden in de rechten van de overledene en worden de nieuwe verhuurders. Of de verhuurder nu een natuurlijke persoon was of handelde via een vennootschap: de continuïteit van de huur is wettelijk verankerd. De erfgenamen kunnen u dus niet zomaar op straat zetten enkel en alleen omdat de eigenaar overleden is.

Er is wel een belangrijke nuance. Onder de Woninghuurwet (voor contracten gesloten vóór 2019) en de regionale huurdecreten (zoals het Vlaams Woninghuurdecreet voor contracten vanaf 1 januari 2019) blijft de basisregel van continuïteit gelden, maar krijgen de erfgenamen wél dezelfde opzeggingsmogelijkheden als de oorspronkelijke verhuurder, bijvoorbeeld voor eigen bewoning of ingrijpende renovatiewerken. Of zo'n opzeg geldig is, hangt af van de correcte termijn en motivering; laat dit steeds nakijken.

Deze pagina behandelt de Vlaamse woninghuur. In Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode en in Wallonië het Waalse decreet betreffende de woninghuurovereenkomst; die kennen een eigen regeling.

Stappenplan bij het overlijden van uw verhuurder

Wanneer u verneemt dat uw verhuurder is overleden, werkt u best methodisch om juridische complicaties te vermijden:

• Stap 1: De erfgenamen vaststellen. U bent pas bevrijd van uw betalingsverplichting als u aan de juiste persoon betaalt. Neem contact op met de notaris die de nalatenschap beheert. De notaris kan een attest van erfopvolging afleveren waarin staat wie de rechtmatige opvolgers zijn.
• Stap 2: Betaal niet aan de verkeerde persoon. Is het onduidelijk wie de erfgenamen zijn? Betaal dan niet zomaar aan iemand die beweert de nieuwe eigenaar te zijn. U kunt de huur tijdelijk opzijzetten of, in overleg met een advocaat, op een aparte rekening reserveren om aan te tonen dat u te goeder trouw bent.
• Stap 3: Bevestig schriftelijk. Zodra de erfgenamen bekend zijn, bevestigt u best schriftelijk (bij voorkeur per aangetekend schrijven) dat u de huurovereenkomst onder de bestaande voorwaarden voortzet.
• Stap 4: Controleer de registratie. Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet treedt een koper hoe dan ook in de rechten en plichten van uw verhuurder (art. 38 VWHD), ook als uw contract niet geregistreerd is. Registratie blijft wel nuttig als bewijs. Erfgenamen of een koper kunnen de woning dus niet zomaar vrij van huur verkopen.

Bij LawBase begeleiden we huurders in deze transitieperiodes.

Tips om uw positie te versterken

Raak niet in paniek. Enkele tips om uw positie te versterken:

• Blijf de huur tijdig betalen. Wanbetaling is een van de weinige redenen waarom een rechter de ontbinding van de huur ten nadele van de huurder kan uitspreken. Zorg dat het geld beschikbaar blijft, ook als u de bestemming even niet kent.
• Vraag naar het attest van erfopvolging. Betaal pas op een nieuw rekeningnummer als u een officieel bewijs hebt gezien dat de persoon die het vraagt inderdaad erfgenaam is.
• Onderhoud en herstellingen. Is er een dringend defect (bijv. een lek)? Richt uw verzoek aan de nalatenschap via de notaris als de erfgenamen nog niet bekend zijn. In noodsituaties mag u zelf bewarende maatregelen nemen, maar documenteer alles grondig.
• Huurwaarborg. Het overlijden van de verhuurder verandert niets aan uw waarborg. Naargelang de vorm die u koos, staat die op een geïndividualiseerde rekening op uw naam, is het een zakelijke zekerheidstelling of een bankwaarborg via het OCMW, of, met akkoord van de verhuurder, een borgstelling (art. 37, § 1 VWHD). Vrijgave kan enkel met een schriftelijk akkoord, ten vroegste opgesteld bij het einde van de huur, of met een rechterlijke beslissing (art. 37, § 3 VWHD). De erfgenamen treden daarbij in de plaats van de overleden verhuurder.

Wat kost het u?

In principe veranderen de kosten voor de huurder niet door het overlijden van de eigenaar. De huurprijs blijft dezelfde. Indexering gebeurt op de jaarlijkse verjaardag van het contract en enkel op schriftelijk verzoek van de verhuurder; dat verzoek werkt hoogstens drie maanden terug (art. 34, § 1, tweede lid VWHD). Zij geldt vanaf de verjaardag van het contract, mits het contract schriftelijk is en (voor woninghuur) geregistreerd.

Toch kunnen in specifieke situaties kosten ontstaan:

• Kosten bij opzegging. Besluiten de erfgenamen de woning te verkopen en wil de nieuwe koper er zelf gaan wonen, dan moet de wettelijke opzegtermijn van 6 maanden gerespecteerd worden. Betrekken de erfgenamen of de koper het pand niet binnen het jaar en niet gedurende minstens twee jaar, dan hebt u recht op een vergoeding van achttien maanden huur.
• Procedurekosten. Ontstaat er een geschil over wie de rechtmatige verhuurder is, dan kunnen de kosten voor een procedure bij de vrederechter oplopen. Het is vaak goedkoper om vooraf juridisch advies in te winnen bij LawBase om zo'n procedure te vermijden.

Illustratieve praktijkvoorbeelden

De onderstaande voorbeelden zijn illustratief en bedoeld om te tonen hoe zo'n dossier kan verlopen. Elke situatie is anders.

Onze aanpak in 5 stappen

1. Intake (videocall). We luisteren naar uw situatie, nemen uw contract door en schetsen meteen uw rechten en opties.
2. Strategie. We bepalen samen de beste aanpak: afwachten, schriftelijk reageren of het geschil actief aanpakken.
3. Onderhandeling of ingebrekestelling. We nemen de communicatie met de erfgenamen of notaris over en verdedigen uw belangen, mondeling én schriftelijk.
4. Procedure. Komt u er niet uit, dan vertegenwoordigen we u voor de vrederechter, de bevoegde rechter voor huurgeschillen.
5. Nazorg. We volgen de uitvoering op, huurwaarborg, betalingsafspraken of einde van de huur, zodat de zaak echt is afgerond.

Wanneer uw verhuurder overlijdt, is snel en correct handelen belangrijk om uw huurbescherming niet te verliezen. Een advocaat huurrecht van LawBase leest uw contract na, controleert de geldigheid van een eventuele opzeg, regelt de communicatie met de notaris en erfgenamen en staat u desnoods bij voor de vrederechter. Zo betaalt u aan de juiste partij, respecteert u uw verplichtingen én verliest u geen rechten door een procedurefout.

Bekijk al onze diensten rond huurrecht op onze huurrecht-hub, of plan meteen uw videocall.