Eigenaar overlijdt: wat gebeurt er met je huurcontract?

Het overlijden van een verhuurder is een ingrijpende gebeurtenis die vaak gepaard gaat met onzekerheid voor de huurder. Moet ik de woning verlaten? Aan wie moet ik voortaan de huur betalen? Kan de huurprijs nu zomaar worden verhoogd? In de Belgische context is het huurrecht strikt geregeld om de stabiliteit van de bewoning te waarborgen, zelfs bij het wegvallen van de oorspronkelijke contractpartij. In dit artikel leggen we haarfijn uit wat de juridische gevolgen zijn wanneer uw eigenaar overlijdt en hoe u uw rechten als huurder kunt beschermen.

Wettelijk Kader

In het Belgische recht is het basisprincipe met betrekking tot de overdracht van verbintenissen bij overlijden vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Specifiek voor huurovereenkomsten verwijzen we naar Artikel 1742 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel stelt expliciet dat het huurcontract niet wordt ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder.

Dit betekent dat de huurovereenkomst in principe ongewijzigd blijft voortbestaan. De rechten en plichten die voortvloeien uit het contract gaan over op de erfgenamen van de overleden eigenaar. Zij treden in de rechten van de overledene en worden de nieuwe verhuurders. Of de verhuurder nu een natuurlijke persoon was of handelde via een vennootschap, de continuïteit van de huur is wettelijk verankerd. De erfgenamen kunnen de huurder dus niet zomaar op straat zetten enkel en alleen omdat de eigenaar overleden is.

Er is echter een belangrijke nuance bij de Woninghuurwet (voor contracten gesloten voor 2019) en de regionale huurdecreten (zoals het Vlaams Woninghuurdecreet voor contracten vanaf 1 januari 2019). Hoewel de basisregel van continuïteit blijft, krijgen de erfgenamen wel dezelfde opzeggingsmogelijkheden als de oorspronkelijke verhuurder, bijvoorbeeld voor eigen bewoning of ingrijpende renovatiewerken.

Procedure en Stappen

Wanneer u verneemt dat uw verhuurder is overleden, is het belangrijk om methodisch te werk te gaan om juridische complicaties te vermijden. Volg deze stappen:

• Stap 1: De identiteit van de erfgenamen vaststellen. U bent pas bevrijd van uw betalingsverplichting als u aan de juiste persoon betaalt. U kunt contact opnemen met de notaris die de nalatenschap beheert. De notaris kan een attest van erfopvolging afleveren waarin staat wie de rechtmatige opvolgers zijn.
• Stap 2: De huurbetalingen pauzeren of op een geblokkeerde rekening storten. Indien het onduidelijk is wie de erfgenamen zijn, betaal dan niet zomaar aan iemand die beweert de nieuwe eigenaar te zijn. U kunt de huur tijdelijk opzijzetten of, in overleg met een advocaat, op een geblokkeerde rekening storten om aan te tonen dat u te goeder trouw bent.
• Stap 3: Communicatie met de nieuwe eigenaars. Zodra de erfgenamen bekend zijn, is het raadzaam om schriftelijk (bij voorkeur via aangetekend schrijven) te bevestigen dat u de huurovereenkomst onder de bestaande voorwaarden voortzet.
• Stap 4: Controle van de registratie. Controleer of uw huurcontract geregistreerd is. Een geregistreerd contract biedt u een sterkere bescherming tegen uitzetting door derden of erfgenamen die de woning willen verkopen.

Bij LawBase begeleiden we huurders in deze transitieperiodes. Of u nu in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt of Leuven woont, onze experts staan klaar om de communicatie met de erfgenamen of de notaris te stroomlijnen. Een videocall is gratis en een fysieke consultatie van 30 minuten kost slechts €50.

Praktische Tips

Het is essentieel om niet in paniek te raken. Hier zijn enkele praktische tips om uw positie te versterken:

• Blijf de huur tijdig betalen: Wanbetaling is een van de weinige redenen waarom een rechter de ontbinding van de huur ten nadele van de huurder kan uitspreken. Zorg dat het geld beschikbaar blijft, ook als u de bestemming even niet kent.
• Vraag naar het attest van erfopvolging: Betaal pas op een nieuw rekeningnummer als u een officieel bewijs hebt gezien dat de persoon die het vraagt inderdaad de erfgenaam is.
• Onderhoud en herstellingen: Is er een dringend defect (bijv. een lek)? Richt uw verzoek aan de nalatenschap via de notaris als de erfgenamen nog niet bekend zijn. In noodsituaties mag u zelf bewarende maatregelen nemen, maar documenteer alles grondig.
• Huurwaarborg: De huurwaarborg blijft geblokkeerd op uw naam en de naam van de overleden verhuurder. Bij het einde van de huur zullen de erfgenamen de documenten voor vrijgave moeten ondertekenen.

Kosten en Vergoedingen

In principe veranderen de kosten voor de huurder niet door het overlijden van de eigenaar. De huurprijs blijft dezelfde en kan enkel worden geïndexeerd op de jaarlijkse verjaardag van het contract, mits het contract schriftelijk is en (voor woninghuur) geregistreerd.

Er zijn echter specifieke situaties waarbij kosten kunnen ontstaan:

• Kosten voor opzegging: Als de erfgenamen besluiten de woning te verkopen en de nieuwe koper wil er zelf gaan wonen, moet de wettelijke opzegtermijn van 6 maanden gerespecteerd worden. In sommige gevallen kan de huurder recht hebben op een wederinhuringsvergoeding als de opzegvoorwaarden niet worden nageleefd.
• Procedurekosten: Indien er een geschil ontstaat over wie de rechtmatige verhuurder is, kunnen de kosten voor een procedure bij de vrederechter oplopen. Het is vaak goedkoper om vooraf juridisch advies in te winnen bij LawBase om dergelijke procedures te vermijden.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen die wij in onze dagelijkse praktijk ontvangen over dit onderwerp.