Pacht: het Vlaams Pachtdecreet

Drie uitzonderingen (art. 88)

• • Het decreet geldt niet voor overeenkomsten houdende de vestiging van een erfpacht die zijn gesloten vóór de publicatie in het Belgisch Staatsblad.
• • Artikel 25 geldt niet voor betalingen gedaan vóór de inwerkingtreding.
• • De vaste duur van een loopbaanpacht die al liep, wordt afzonderlijk geregeld.

Een gewestaangelegenheid (art. 1)

Het decreet regelt een gewestaangelegenheid en geldt dus alleen in het Vlaams Gewest. Voor gronden in Wallonië en Brussel blijft de federale tekst in het oud Burgerlijk Wetboek spelen, met eigen gewestelijke varianten — in Wallonië zeer uitgebreid. Wie percelen over de gewestgrens heen heeft, valt onder twee regimes tegelijk.

Artikel 4 — waarop het decreet van toepassing is

1. de pacht van onroerende goederen die hoofdzakelijk worden gebruikt in het landbouwbedrijf van de pachter, met uitsluiting van de bosbouw;
2. het in gebruik nemen van zulke goederen door de vestiging van vruchtgebruik onder de levenden, door de wil van de mens en voor bepaalde duur;
3. het in gebruik nemen van zulke goederen door de vestiging van een erfpachtrecht voor een duur van minder dan 27 jaar.

Onder landbouwbedrijf verstaat art. 3, 7° de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.

Artikel 5 — waarop het niet van toepassing is

• • onroerende goederen die volledig onafhankelijk van een landbouwbedrijf worden gebruikt voor een industriële vetmesterij of fokkerij;
• • overeenkomsten van minder dan één jaar gebruik waarbij de exploitant na voorbereidingswerken het genot voor een bepaalde teelt tegen betaling aan een derde afstaat;
• • gronden die de eigenaar aan zijn personeel laat gebruiken bij een arbeidsovereenkomst;
• • overeenkomsten waarin de eigenaar een aanzienlijk aandeel in de verliezen draagt en minstens de helft van materieel en veestapel inbrengt;
• • de oprichting van een erkende landbouwonderneming (art. 8:2 WVV) voor ten minste 27 jaar;
• • de fruitopbrengst van hoogstamboomgaarden.

Artikel 6, § 1 verplicht voor elke overeenkomst een geschrift, met een limitatieve lijst van vermeldingen:

1. de identiteit van alle partijen — voor natuurlijke personen voornaam, achternaam, woonplaats en rijksregister- of BIS-nummer, bij gebrek daaraan geboortedatum en -plaats; voor rechtspersonen de maatschappelijke naam, de zetel, het ondernemingsnummer en de identiteit van wie hen mag vertegenwoordigen;
2. de begindatum van de pacht;
3. de duur, of de duur van de eerste pachtperiode;
4. de kadastrale aanduiding van de percelen, met minstens gemeente, afdeling, sectie en perceelnummer;
5. het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van elk perceel en de landbouwstreek waarin het ligt;
6. de pachtprijs, met het maximum volgens hoofdstuk 6;
7. de wijze van betaling en in voorkomend geval het rekeningnummer.

De bevoegde Vlaamse entiteit stelt een model van pachtovereenkomst ter beschikking.

Duur (art. 8)

De pachttijd wordt door de partijen vastgesteld maar bedraagt minstens negen jaar. Is een kortere tijd bedongen, dan wordt de pachttijd van rechtswege op negen jaar gebracht. Ontbreekt een geldige opzegging, dan wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar, zelfs als de eerste gebruiksperiode langer dan negen jaar was.

Opzeggingstermijnen van de verpachter (art. 17)

• Vorm van de opzegging (art. 19, § 1): op straffe van nietigheid vermeldt de opzegging uitdrukkelijk de reden, en als er toekomstige exploitanten zijn aangewezen, hun identiteit.
• Ruil (art. 18): wie door ruil eigenaar-verpachter is geworden, kan tijdens de lopende pachtperiode niet opzeggen om zelf te exploiteren of de exploitatie aan bevoorrechte familieleden over te dragen. In de daaropvolgende periode geldt een opzeggingstermijn van ten minste zes jaar.
• Opzegging door de pachter (art. 21): ongeacht de duur van de pacht en in afwijking van elk andersluidend beding kan de pachter te allen tijde de pacht volledig of gedeeltelijk beëindigen met een opzeggingstermijn van ten minste één jaar.
• Beëindiging in onderling overleg (art. 21, tweede lid): alleen geldig als het akkoord wordt vastgesteld in een authentieke akte of in een verklaring die partijen voor de rechter afleggen na ondervraging. Een onderhands geschrift volstaat niet — anders dan bij de pop-uphandelshuur, waar dat wél volstaat.
• Beveiligde zending (art. 3, 2°): waar het decreet een kennisgeving vraagt, kan dat met een aangetekende brief, een afgifte tegen ontvangstbewijs, een gerechtsdeurwaardersexploot, of elke andere door de Vlaamse Regering toegestane wijze waarbij de datum met zekerheid vaststaat. Dat is ruimer dan onder de oude wet.

Maximumprijs (art. 29, § 1)

De maximaal toegestane pachtprijzen stemmen overeen met het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een coëfficiënt. Verhogingen van het kadastraal inkomen wegens gebouwen die de pachter heeft opgericht of werken die hij heeft uitgevoerd, hebben geen invloed op de pachtprijs.

De pachtprijzencommissie (art. 27)

De coëfficiënten worden per provincie vastgesteld door een pachtprijzencommissie, samengesteld uit vertegenwoordigers van de verpachters, van de pachters en van de Vlaamse administratie. Zij stelt om de drie jaar nieuwe maximumcoëfficiënten vast. Die coëfficiënten staan niet in het decreet zelf en wijzigen driejaarlijks: raadpleeg steeds de laatste bekendmaking door de commissie.

Bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom geniet de pachter een recht van voorkoop, voor zichzelf of voor een of meer bevoorrechte familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie deelnemen (art. 59).

De termijnen die in de praktijk tellen (art. 60, § 1)

• De eigenaar mag pas uit de hand aan een ander verkopen nadat hij de pachter de gelegenheid heeft gegeven zijn recht uit te oefenen. De instrumenterende ambtenaar geeft de pachter kennis van de inhoud van de akte, opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening, met alleen de identiteit van de koper opengelaten. Die kennisgeving geldt als aanbod van verkoop.
• De pachter die aanvaardt, geeft daarvan kennis binnen dertig dagen; de verkoop is dan voltrokken zodra de ambtenaar kennis heeft van de aanvaarding.
• Aanvaardt de pachter niet binnen die termijn, dan mag de eigenaar niet tegen een lagere prijs of gunstiger voorwaarden aan een derde verkopen zonder instemming van de pachter.
• Na één jaar vervalt het aanbod: daarna mag niet uit de hand worden verkocht zonder een nieuw aanbod aan de pachter.

Bevoorrechte familieleden (art. 3, 3°): de echtgenoot of echtgenote, de wettelijk samenwonende, de afstammelingen of geadopteerde kinderen en hun echtgenoten of wettelijk samenwonenden, en dezelfde categorie langs de zijde van de echtgenoot of wettelijk samenwonende.

Het decreet voert daarnaast een Vlaams pachtobservatorium in (hoofdstuk 13).

Een pachtdossier moet altijd concreet worden nagekeken: welk regime van toepassing is, hangt af van de datum van de overeenkomst en van een eventuele eerdere opzegging. Wij werken gestructureerd:

1. Regimebepaling: nagaan of het Vlaams Pachtdecreet dan wel de oude federale regeling geldt (art. 87-88)
2. Contractanalyse: toetsing van het geschrift aan de vermeldingen van art. 6, § 1
3. Termijnbewaking: strikte opvolging van de opzeggingstermijnen (art. 17, 18 en 21) en van de voorkooptermijnen (art. 60)
4. Onderhandeling: poging tot minnelijke regeling, met de vormvereiste van de authentieke akte of verklaring voor de rechter
5. Procedure: bijstand voor de bevoegde rechter wanneer overleg niet slaagt

Veelgestelde Vragen

Verdiepende Artikelen

Lees meer over dit onderwerp

Advocaat bij u in de buurt