Stilzwijgende verlenging: wat betekent dit voor je huur?

Stel je voor: de einddatum van je driejarig huurcontract nadert. De verhuurder heeft niets laten horen en jij bent als huurder ook niet van plan om te verhuizen. De datum verstrijkt, je blijft de huur betalen en de verhuurder blijft deze ontvangen. Op dat moment treedt een cruciaal juridisch mechanisme in werking: de stilzwijgende verlenging. Hoewel het vaak aanvoelt als een 'status quo', verandert de juridische aard van je huurovereenkomst fundamenteel. Bij LawBase zien we dagelijks cliënten in onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven die verrast worden door de gevolgen van deze automatische overgang.

Neem het voorbeeld van de heer Janssens. Hij huurde een appartement in Antwerpen met een contract van korte duur (3 jaar). Na het verstrijken van de 3 jaar bleef hij er wonen zonder nieuw geschrift. Toen hij zes maanden later wilde vertrekken met een opzegtermijn van drie maanden, claimde de verhuurder dat het contract nu een negenjarige overeenkomst was geworden en eiste een wederinhuringsvergoeding. Dit scenario illustreert waarom inzicht in de stilzwijgende verlenging essentieel is voor zowel huurders als verhuurders.

Wettelijk Kader

In Vlaanderen wordt de stilzwijgende verlenging van woninghuurovereenkomsten beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet, meer specifiek Artikel 12. Dit artikel bepaalt de regels voor huurovereenkomsten van korte duur (maximaal drie jaar).

Volgens de wet wordt een huurovereenkomst van korte duur geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar (gerekend vanaf de begindatum van het oorspronkelijke contract) indien de huurder na de overeengekomen termijn het goed blijft bewonen zonder dat de verhuurder zich daartegen tijdig heeft verzet. Dit gebeurt onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huur, op de duurtijd na.

Belangrijke juridische nuances:

• Geen nieuw contract: Er ontstaat geen 'nieuw' contract, maar het bestaande contract wordt van rechtswege omgezet naar een standaardcontract van negen jaar.
• Tijdige opzeg: Om stilzwijgende verlenging te voorkomen, moet een van de partijen de huur opzeggen met een opzegtermijn van minstens drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn.
• Registratie: Het nieuwe statuut (negen jaar) brengt ook strengere verplichtingen met zich mee wat betreft de registratie van het huurcontract door de verhuurder.

Praktische Tips

Om juridische onzekerheid te vermijden, adviseren onze advocaten bij LawBase de volgende praktische stappen:

Voor de verhuurder: Maak tijdig een agenda-item aan, minstens vier maanden voor het einde van het contract. Indien u de huurder wilt laten vertrekken of een nieuw contract van korte duur wilt afsluiten (wat sinds het Woninghuurdecreet beperkt mogelijk is tot een totale duur van 3 jaar), moet u schriftelijk reageren. Niets doen betekent dat u vastzit aan een negenjarig contract waarbij u de huurder niet zomaar meer kunt uitzetten zonder specifieke redenen (zoals eigen bewoning of grote werken).

Voor de huurder: Wees u ervan bewust dat 'blijven zitten' uw positie kan versterken (bescherming van negen jaar), maar ook uw flexibiliteit kan beperken. Als uw contract van korte duur overgaat in een negenjarig contract en u wilt in het eerste, tweede of derde jaar van die nieuwe fase vertrekken, bent u mogelijk een opzegvergoeding verschuldigd.

Case Study: Een studente in Leuven bleef na haar driejarig contract nog twee maanden in de studio wonen met mondelinge toestemming. Toen ze plots een baan vond in Brussel en wilde vertrekken, bleek haar contract juridisch een negenjarig contract te zijn geworden. Ze moest plots rekening houden met een opzegtermijn van drie maanden en de bijbehorende vergoedingen, in plaats van de flexibiliteit die ze dacht te hebben.

Procedure en Stappen

Wat gebeurt er precies wanneer een contract stilzwijgend wordt verlengd? Volg dit stappenplan om uw juridische positie te bepalen:

• Stap 1: Controleer de einddatum. Kijk in het oorspronkelijke huurcontract wanneer de termijn exact verstreek.
• Stap 2: Controleer de communicatie. Is er een aangetekende brief gestuurd door een van de partijen minstens drie maanden voor die datum? Zo nee, dan is de stilzwijgende verlenging een feit.
• Stap 3: Bepaal de nieuwe einddatum. De overeenkomst loopt nu voor een totale duur van negen jaar vanaf de startdatum. Voorbeeld: start op 1 januari 2021 voor 3 jaar. Stilzwijgende verlenging betekent dat het contract nu loopt tot 31 december 2029.
• Stap 4: Herbereken de opzegmogelijkheden. Vanaf nu gelden de regels voor negenjarige contracten. De huurder kan op elk moment opzeggen met drie maanden termijn, maar betaalt een vergoeding (3, 2 of 1 maand huur) indien de opzeg eindigt tijdens respectievelijk het eerste, tweede of derde jaar van de overeenkomst.

Bij twijfel over de berekening van deze termijnen kunt u terecht bij LawBase voor een eerste consultatie van €50 voor 30 minuten in een van onze kantoren.

Kosten en Vergoedingen

De financiële impact van een stilzwijgende verlenging is vaak de bron van conflicten. Hier zijn de belangrijkste elementen:

• De Huurprijs: In principe blijft de huurprijs hetzelfde, behalve de jaarlijkse indexatie. Een verhuurder kan niet zomaar de huurprijs verhogen enkel omdat het contract is verlengd.
• De Opzegvergoeding: In een negenjarig contract (het resultaat van de verlenging) is de huurder een vergoeding verschuldigd bij vroegtijdig vertrek. Let op: als de verhuurder het contract niet heeft geregistreerd, kan de huurder bij een negenjarig contract opzeggen zonder termijn en zonder vergoeding.
• Wederinhuringsvergoeding: Indien er een gerechtelijke procedure aan te pas komt omdat een van de partijen de regels niet respecteert, kunnen de kosten snel oplopen tot meerdere maanden huur plus advocatenkosten.

LawBase heeft 6 kantoren: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Wij kunnen u helpen bij het opstellen van een sluitende opzegging of het invorderen van verschuldigde vergoedingen.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest prangende vragen over dit onderwerp, beantwoord door onze specialisten huurrecht.