Huurcontract bij scheiding: wie betaalt huur? Ook de vertrokken ex

Relevante Juridische Tools

De feiten

Twee echtgenoten huurden sinds 1 juli 2015 samen een appartement voor 450 euro per maand. Artikel 12 van hun huurovereenkomst bepaalde dat de verplichtingen uit de overeenkomst "solidair en ondeelbaar" waren. In januari 2019 gingen de echtgenoten uit elkaar. De man verliet de woning, de vrouw bleef er wonen. Dat blijkt uit de stukken van de echtscheidingsprocedure die aan de vrederechter werden voorgelegd: beide partners noemden daarin dezelfde scheidingsdatum.

Vanaf februari 2019 werd er geen huur meer betaald. Dat werd niet betwist. De verhuurder, een vennootschap, leidde op 3 juli 2020 een procedure in bij verzoekschrift voor de vrederechter. Zij vorderde onder meer de achterstallige huur, de ontbinding van de huurovereenkomst, de uithuiszetting, een wederverhuringsvergoeding, een bezettingsvergoeding en de vrijgave van de huurwaarborg van 900 euro.

De vertrokken man gaf toe dat hij tegenover de verhuurder geen opzeg had gedaan, of dat minstens niet kon bewijzen. Hij vernam pas via het verzoekschrift dat de huur na zijn vertrek niet meer was betaald. Hij steunde de ontbinding, betwistte de berekening van de wederverhuringsvergoeding en vroeg dat zijn ex-partner hem zou vrijwaren voor alles waartoe hij veroordeeld zou worden. De vrouw vroeg de afwijzing van de wederverhuringsvergoeding.

De rechtsvraag

Blijft een huurder die na een scheiding de huurwoning verlaat, tegenover de verhuurder gebonden voor de huur die nadien onbetaald blijft? En wie draagt die last uiteindelijk in de verhouding tussen de ex-partners zelf? Wie een huurcontract bij scheiding heeft, vraagt zich precies dat af: wie betaalt de huur als één van beiden vertrekt?

Wat zegt de wet?

Welke huurregels gelden?

Voor woninghuur in Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2019 het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat decreet is volgens zijn artikel 83 echter niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten die werden gesloten vóór de datum van zijn inwerkingtreding. Voor die oudere contracten blijft de federale woninghuurregeling uit het Burgerlijk Wetboek, zoals die gold vóór 1 januari 2019, van toepassing. Omdat de huurovereenkomst hier in 2015 werd gesloten, viel ze onder die oude regeling en onder het gemeen huurrecht van het oud Burgerlijk Wetboek.

Artikel 1728 oud BW bepaalt dat de huurder tot twee hoofdverplichtingen gehouden is, waaronder: "De huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen." In deze zaak bleef de vertrokken partner volgens de vrederechter contractueel gebonden; zijn feitelijke vertrek beëindigde die gebondenheid niet.

Hoofdelijkheid: elke huurder voor het geheel

Wanneer meerdere personen samen huren, kan de verhuurder niet zomaar elk van hen voor het volledige bedrag aanspreken. Hoofdelijkheid (in contracten vaak solidariteit genoemd) wordt niet vermoed: ze moet uit de wet of uit het contract volgen. Dat beginsel staat vandaag in artikel 5.160, § 2 BW: "Passieve hoofdelijkheid ontstaat uit de wet of uit een contract. Zij wordt niet vermoed." Is er hoofdelijkheid, dan kan de schuldeiser volgens artikel 5.161, § 1 BW naar eigen keuze iedere hoofdelijke schuldenaar aanspreken tot betaling van het geheel. Voor echtgenoten kan hoofdelijkheid ook uit de wet volgen: volgens artikel 222 oud BW verbindt iedere schuld die een van de echtgenoten aangaat ten behoeve van de huishouding en de opvoeding van de kinderen, de andere echtgenoot hoofdelijk, behalve voor schulden die gelet op de bestaansmiddelen van het gezin buitensporig zijn. In deze zaak steunde de solidariteit op een uitdrukkelijk beding in de huurovereenkomst.

Echtgenoten en de gezinswoning

Voor gehuwden geldt daarnaast artikel 215, § 2 oud BW. Het recht op de huur van de woning die het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, "behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst". Opzeggingen, kennisgevingen en exploten over die huur moeten aan elk van de echtgenoten afzonderlijk worden gericht of van beiden samen uitgaan. Geschillen tussen de echtgenoten over de uitoefening van dat huurrecht worden beslecht door de familierechtbank.

Nieuwe Vlaamse huurcontracten: artikel 51 Woninghuurdecreet

Voor huurovereenkomsten die sinds 1 januari 2019 in Vlaanderen zijn gesloten, bevat artikel 51 van het Vlaams Woninghuurdecreet een specifieke regeling voor echtgenoten en wettelijke samenwoners. Zij zijn van rechtswege huurder en zijn tegenover de verhuurder "hoofdelijk en ondeelbaar gehouden", met dien verstande dat een huurder niet gehouden is voor verplichtingen die zijn ontstaan voordat hij huurder werd. Bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning bepalen de huurders onderling wie de huurovereenkomst voortzet en delen zij de gegevens van de voortzettende huurder en het tijdstip daarvan onverwijld mee aan de verhuurder. Bereiken zij geen akkoord, dan bepaalt de rechter op verzoek van een van hen wie de huurovereenkomst kan voortzetten en wanneer de andere geen huurder meer is. Daarbij geldt: "Als de huurovereenkomst bij aanvang door beide huurders werd ondertekend, kan de verhuurder de huurder gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huurprijs." Die regeling was hier niet van toepassing, omdat het contract dateerde van 2015.

Ontbinding en uithuiszetting

De vrederechter ontbond de huurovereenkomst wegens de onbetaalde huur. Sinds 1 januari 2023 staat het recht op ontbinding bij voldoende ernstige niet-nakoming in artikel 5.90 BW; die bepaling vormt niet de grondslag van dit vonnis uit 2020. Huurgeschillen behoren ongeacht het bedrag tot de bevoegdheid van de vrederechter (artikel 591, 1° Ger.W.) en kunnen worden ingeleid bij verzoekschrift (artikel 1344bis Ger.W.). Een uithuiszetting kan volgens artikel 1344quater Ger.W. in beginsel pas worden uitgevoerd na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis, behoudens de uitzonderingen die dat artikel zelf opsomt.

De beslissing van de rechtbank

Over de vertrokken man stelde de vrederechter vast: "Eerste verweerder is er zich van bewust dat hij ten aanzien van eisende partij geen opzeg heeft gedaan, minstens kan hij dit niet bewijzen". Hij bleef dus gebonden door de huurovereenkomst die hij samen met zijn toenmalige echtgenote had gesloten. De vrederechter besliste:

• beide huurders worden solidair veroordeeld tot betaling van 8.550 euro achterstallige huur voor de periode van 1 februari 2019 tot en met september 2020, vermeerderd met gerechtelijke intresten vanaf 3 juli 2020;
• de huurovereenkomst wordt ontbonden lastens de huurders op 30 september 2020;
• de vrouw, die de woning nog betrok, moet het goed binnen de maand na de betekening van het vonnis verlaten, zo niet mag de verhuurder haar laten uitzetten door een gerechtsdeurwaarder;
• de wederverhuringsvergoeding wordt herleid tot drie maanden huur (3 x 450 euro), dus 1.350 euro, omdat ze verkeerd was berekend; beide huurders zijn ze solidair verschuldigd, met verwijlintresten vanaf de ontbinding;
• vanaf de ontbinding zijn beide huurders solidair een bezettingsvergoeding van 15 euro per dag verschuldigd (450/30) totdat het goed op de voorgeschreven wijze ter vrije en volledige beschikking van de verhuurder is gesteld, met afgifte van de sleutels;
• de huurwaarborg wordt vrijgegeven aan de verhuurder ter aanzuivering van de veroordelingen, met voorbehoud voor de afrekening van de nutsvoorzieningen en eventuele huurschade;
• de huurders dragen solidair de proceskosten; het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Over de bezettingsvergoeding oordeelde de vrederechter dat er, gelet op artikel 12 van de huurovereenkomst, "geen reden om eerste verwerende partij vrij te stellen van de betaling van deze bezettingsvergoeding" bestond, ook al woonde hij er al lang niet meer.

In de onderlinge verhouding kreeg de man wel gelijk. Omdat vaststond dat hij de woning in januari 2019 had verlaten, zei de vrederechter voor recht dat de vrouw hem moet vrijwaren "voor alle bedragen waartoe deze met dit vonnis wordt veroordeeld".

Analyse en betekenis voor de praktijk

Het vonnis onderscheidt de verhouding met de verhuurder van die tussen de ex-partners.

Tegenover de verhuurder telt het contract, niet de verhuis

Een scheiding beëindigt een huurovereenkomst niet vanzelf. In deze zaak bleef de vertrokken partner gebonden aan de overeenkomst die hij samen met zijn toenmalige echtgenote had gesloten; hij erkende geen opzeg te hebben gedaan of die minstens niet te kunnen bewijzen. Voor huurcontracten die onder artikel 51, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet vallen, bestaat bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning een afzonderlijke regeling waarbij één huurder de overeenkomst kan voortzetten en het huurderschap van de andere eindigt. Door de uitdrukkelijke solidariteitsclausule kon de verhuurder hem voor het geheel aanspreken: niet alleen voor de achterstallige huur, maar ook voor de wederverhuringsvergoeding en voor de bezettingsvergoeding na de ontbinding, terwijl alleen zijn ex-partner nog in de woning verbleef. Dat de uithuiszetting enkel tegen haar werd uitgesproken, veranderde daar niets aan.

Tussen de ex-partners: vrijwaring

De vrijwaringsplicht is de tweede helft van het verhaal. De vrederechter aanvaardde dat de partner die de woning bleef bewonen en de huur niet betaalde, de volledige last moest dragen. Voor de vertrokken partner is dat belangrijk, maar het biedt geen bescherming tegen de verhuurder: die mag nog altijd bij hem aankloppen. Hij kan het betaalde daarna terugvorderen van zijn ex-partner. Is die onvermogend, dan blijft hij in de praktijk met de schuld zitten. Zo'n onderlinge afrekening tussen ex-partners komt ook in andere contexten voor, zoals bij een lening tussen ex-partners na een feitelijke samenwoning.

Oud of nieuw huurrecht?

De datum van het huurcontract is beslissend. Voor Vlaamse huurovereenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019 regelt artikel 51, § 3 van het Woninghuurdecreet de voortzetting van de huur bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning. Indien beide huurders de overeenkomst bij aanvang ondertekenden, kan de verhuurder de huurder die geen huurder meer is nog gedurende zes maanden vanaf dat ogenblik aanspreken voor de betaling van de huurprijs. Die termijn loopt dus niet vanaf het feitelijke vertrek en betreft niet de volledige aansprakelijkheid. Voor oudere contracten, zoals hier, gelden de vroegere regels, het contract zelf en voor gehuwden artikel 215, § 2 oud BW.

De echtscheidingsprocedure als bewijs

De vrederechter leidde de vertrekdatum af uit de stukken van de echtscheidingsprocedure. Wat men daar schrijft, kan later in een huurgeschil als bewijs dienen. Hoe een echtscheidingsprocedure verloopt wanneer de andere echtgenoot met de echtscheiding instemt, bespreken we in onze analyse over echtscheiding met akkoord van de partner.

Praktische tips

• Vertrekt u uit de huurwoning? Controleer volgens de toepasselijke huurregeling hoe uw huurderschap kan eindigen. In deze zaak volstond het feitelijke vertrek niet. Voor contracten die onder artikel 51, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet vallen, bestaat bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning een afzonderlijke voortzettingsregeling.
• Lees het huurcontract na op een solidariteits- of hoofdelijkheidsclausule. Staat die erin, dan kan de verhuurder u voor het volledige bedrag aanspreken.
• Controleer de datum van het contract. Voor Vlaamse contracten vanaf 1 januari 2019 geldt de regeling van artikel 51 Woninghuurdecreet voor echtgenoten en wettelijke samenwoners; deel bij toepassing van de voortzettingsregeling de gegevens van de voortzettende huurder en het tijdstip daarvan onverwijld mee aan de verhuurder.
• Leg afspraken over de woning vast in de echtscheidingsprocedure of in een schriftelijke overeenkomst: wie blijft wonen, wie betaalt de huur en vanaf wanneer.
• Vorder vrijwaring als u als vertrokken partner mee wordt aangesproken: zo legt de rechter de last in de onderlinge verhouding bij de partner die bleef wonen.

Gerelateerde Zaken