Huurachterstal: ontbinding en wederverhuringsvergoeding, geen schadebeding

Relevante Juridische Tools

De feiten

Een verhuurder verhuurde bij huurovereenkomst van 18 maart 2023, met ingang van 1 april 2023, een appartement met garagebox. De basishuurprijs van 780,00 euro per maand was na de laatste indexering 829,50 euro geworden; daarbovenop kwam een bijdrage in de kosten van 50,00 euro. De totale maandelijkse huurlast bedroeg dus 879,50 euro. Het appartement was volgens het attest van woonst het adres van de huurster.

De huurster betaalde de huur chronisch te laat. Tegen juni 2025 was een huurachterstal (inclusief kosten) opgelopen tot 5.288,31 euro: 4.408,81 euro tot en met mei 2025, vermeerderd met de huur en kosten van juni 2025 (879,50 euro). De verhuurder leidde de zaak in bij verzoekschrift van 19 mei 2025. De huurster werd per gerechtsbrief opgeroepen maar verscheen niet, zodat het vonnis bij verstek werd gewezen.

De verhuurder vroeg de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming binnen 48 uur na de betekening van het vonnis en de toelating tot uithuiszetting. Daarnaast vorderde hij 5.288,31 euro achterstallige huur en kosten, 2.340,00 euro wederverhuringsvergoeding (drie maanden huur), een bezettingsvergoeding van 50,00 euro per dag, verwijlintresten, gerechtelijke intresten en een schadebeding, een rechtsplegingsvergoeding van 1.883,72 euro, de vrijgave van de huurwaarborg en voorbehoud voor huurschade en openstaande kosten voor nutsvoorzieningen.

De rechtsvraag

Rechtvaardigt een ernstige en herhaalde huurachterstal de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder? En welke vergoedingen kan de verhuurder daarna vorderen: mag hij een wederverhuringsvergoeding combineren met nalatigheidsinteresten vanaf elke vervaldag en met een contractueel schadebeding?

Wat zegt de wet?

Vlaams Woninghuurdecreet

Het vonnis vermeldt het Vlaams Woninghuurdecreet niet uitdrukkelijk. De regels voor hoofdverblijfplaatsen gelden voor woningen die de huurder met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Het decreet trad in werking op 1 januari 2019 en is niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten die vóór die datum werden gesloten. Een woninghuur in Vlaanderen die in 2023 werd gesloten en als hoofdverblijfplaats dient, valt er dus onder.

Artikel 40 van het decreet regelt de ontbinding: "De huurovereenkomst wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed of als de verhuurder of de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder betaalt de huurder de huurprijs gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik werd veroorzaakt." Het huurcontract (art. 16) nam die regel over.

Over de huurwaarborg bepaalt artikel 37, § 1: "De waarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur." Over de waarborg kan volgens artikel 37, § 3 enkel worden beschikt mits een schriftelijk akkoord, ten vroegste opgesteld bij het beëindigen van de huurovereenkomst, of een kopie van een rechterlijke beslissing.

Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek

Omdat de huurovereenkomst na 1 januari 2023 werd gesloten, gelden voor de algemene contractuele regels de bepalingen van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Het vonnis citeert ze niet, maar ze vormen het kader:

• Artikel 5.90 BW: een wederkerig contract kan worden ontbonden "wanneer de niet-nakoming van de schuldenaar voldoende ernstig is"; de ontbinding kan in rechte worden gevorderd (art. 5.91 BW).
• Artikel 5.88, § 2 BW: de rechter matigt het schadebeding, "ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar", als "het kennelijk onredelijk is". Dat geldt ook voor bedongen interest voor vertraging in de betaling van een geldsom, maar de rechter kan dan niet onder de wettelijke interest gaan (art. 5.88, § 3 BW).
• Artikel 5.73 BW: een contract moet te goeder trouw worden uitgevoerd, en niemand mag misbruik maken van de rechten die hij aan het contract ontleent.

Gerechtelijk Wetboek

Onder voorbehoud van de bepalingen omtrent de pacht kan een vordering inzake huur worden ingeleid bij verzoekschrift op de griffie van het vredegerecht (art. 1344bis Ger.W.). De uithuiszetting "kan in ieder geval niet ten uitvoer worden gelegd dan na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis", behalve als de verhuurder bewijst dat het goed verlaten is, als partijen een andere termijn overeenkwamen en dat akkoord in het vonnis werd opgenomen, of als de rechter op verzoek van de huurder of verhuurder, die uitzonderlijk ernstige omstandigheden bewijst, de termijn verlengt of inkort. De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of bewoners bovendien ten minste vijf werkdagen vooraf op de hoogte brengen van de werkelijke datum van de uithuiszetting (art. 1344quater Ger.W.). Bij verstek willigt de rechter de vorderingen van de verschijnende partij in, "behalve in zoverre de rechtspleging, die vorderingen of middelen strijdig zijn met de openbare orde, met inbegrip van de rechtsregels die de rechter krachtens de wet ambtshalve kan toepassen" (art. 806 Ger.W.).

De beslissing van de rechtbank

Ontbinding en uithuiszetting

De vrederechter stelde een chronisch laattijdige betaling vast en een ernstige, niet betwiste huurachterstal. Die "grote wanbetaling (waaruit blijkt dat dit niet éénmalig is)" is een ernstige wanprestatie die de ontbinding in het nadeel van de huurster rechtvaardigt. De huurovereenkomst werd ontbonden op de datum van de zitting, 16 juni 2025. De gevraagde ontruimingstermijn van 48 uur werd niet gevolgd: op grond van artikel 1344quater Ger.W. mag de verhuurder de huurster pas laten uitzetten als zij het goed niet heeft verlaten binnen een maand na de betekening van het vonnis.

Wederverhuringsvergoeding: twee in plaats van drie maanden

De verhuurder vroeg drie maanden huur als wederverhuringsvergoeding. De vrederechter wees erop dat de bewijslast van "de tijd die voor de wederverhuring nodig is" bij de verhuurder ligt. Tegelijk aanvaardde de rechter dat een woning niet onmiddellijk opnieuw verhuurd kan worden: "Zelfs in acht genomen het (van algemene bekendheid zijnde) tekort aan huurwoningen kan niet worden aangenomen dat na het vertrek van verweerster uit de woning het juridisch en praktisch mogelijk is om de woning onmiddellijk opnieuw te verhuren." De nodige tijd werd geraamd op twee maanden, goed voor 1.560,00 euro.

Geen nalatigheidsinteresten en geen schadebeding bovenop de wederverhuringsvergoeding

Omdat de wederverhuringsvergoeding al een contractuele vergoeding voor de wanbetaling is, kende de vrederechter geen nalatigheidsinteresten vanaf de vervaldagen van de huur toe en evenmin een schadebeding. "De combinatie van deze vergoedingen maakt immers een strafbeding uit gezien de schuldenlast voor de huurster hierdoor in zeer belangrijke mate toeneemt waardoor zij met een schuldenberg achterblijft." Zo'n cumul schendt volgens het vonnis de goede trouw en valt onder rechtsmisbruik. Daarnaast geldt volgens de rechter dat "voordelen van de ontbinding van de overeenkomst niet mogen gecumuleerd worden met de voordelen van de uitvoering."

Overige veroordelingen

• 5.288,31 euro achterstallige huur en kosten tot en met juni 2025, met gerechtelijke interest aan de wettelijke rentevoet op 4.408,81 euro vanaf de datum van het verzoekschrift tot en met 15 juni 2025 en op 5.288,31 euro vanaf 16 juni 2025 tot de algehele betaling;
• 1.560,00 euro wederverhuringsvergoeding, met gerechtelijke interest vanaf de datum van de ontbinding;
• een bezettingsvergoeding van 29,32 euro per dag (1/30ste van de actuele huurprijs met kosten) vanaf 1 juli 2025 (omdat de huur per begonnen maand verschuldigd was tot en met juni 2025) tot de algehele vrijgave van het pand met afgifte van de sleutels, zonder interest op de nog te vervallen bezettingsvergoeding;
• de vrijgave van de huurwaarborg van 2.340,00 euro (met intrest) aan de verhuurder, die het ontvangen bedrag in mindering moet brengen op wat de huurster verschuldigd is; een eventueel saldo komt toe aan de huurster;
• voorbehoud voor eventuele huurschade en openstaande kosten voor nutsvoorzieningen;
• de proceskosten: 26,00 euro bijdrage in het Begrotingsfonds voor de juridische tweedelijnsbijstand en een rechtsplegingsvergoeding die "gelet op verstek" werd herleid tot het minimumbedrag van 784,88 euro; daarnaast moet de huurster 50,00 euro rolrecht aan de Belgische Staat betalen.

Het meer- en andersgevorderde werd afgewezen. Het vonnis is van rechtswege uitvoerbaar.

Analyse en betekenis voor de praktijk

Verstek betekent niet dat alles wordt toegekend

De huurster verscheen niet, maar de vrederechter kende de vorderingen niet integraal toe: de wederverhuringsvergoeding, de bezettingsvergoeding, de interesten, het schadebeding, de rechtsplegingsvergoeding en de ontruimingstermijn werden beperkt of geweigerd. Het vonnis verwijst niet naar artikel 806 Ger.W., maar dat artikel laat de rechter ook bij verstek toe de vorderingen te toetsen aan de openbare orde en aan de rechtsregels die hij ambtshalve kan toepassen. Een vergelijkbare ambtshalve matiging bij verstek bespreken we in schadebeding en intrest bij verstek: ambtshalve matiging.

De wederverhuringsvergoeding is geen vast forfait

Artikel 40 van het Vlaams Woninghuurdecreet spreekt over de huurprijs "gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is". Een vaste vergoeding van drie maanden huur staat daar niet in. Het vonnis legt de bewijslast bij de verhuurder, maar erkent dat wederverhuren tijd vraagt.

Cumul van vergoedingen: een beoordeling in concreto

De vrederechter weigerde de combinatie van wederverhuringsvergoeding, nalatigheidsinteresten vanaf de vervaldagen en schadebeding, met verwijzing naar de goede trouw, het verbod van rechtsmisbruik en het principe dat de voordelen van ontbinding en uitvoering niet samengaan. Onder het huidige recht kan de rechter een kennelijk onredelijk schadebeding en bedongen verwijlinterest ook ambtshalve matigen (art. 5.88 BW). Het blijft een beoordeling van de concrete omstandigheden: de verhuurder behield wel de gerechtelijke interest op de achterstal en op de wederverhuringsvergoeding. Ook in andere zaken toetsen vrederechters schadebedingen kritisch, zoals in schadebeding niet wederkerig: vrederechter schrapt het.

Praktische tips

Voor verhuurders

• Documenteer de achterstal. Een duidelijk betalingsoverzicht toont een patroon van laattijdige betalingen, en dat weegt zwaar bij de ontbinding. Ook bij een handelshuur kan een ernstige huurachterstal tot ontbinding ten laste van de huurder leiden, zoals in handelshuur ontbonden wegens achterstallige huur.
• Onderbouw de wederverhuringsvergoeding. De bewijslast van de tijd die nodig is om opnieuw te verhuren ligt bij u. Reken er niet op dat automatisch drie maanden worden toegekend.
• Verwacht geen cumul van alle vergoedingen. Naast de wederverhuringsvergoeding kan een schadebeding of een nalatigheidsinterest vanaf elke vervaldag worden geweigerd of gematigd.
• Vraag de vrijgave van de huurwaarborg in dezelfde procedure (art. 37, § 3 Vlaams Woninghuurdecreet).

Voor huurders

• Reageer op een oproeping. Wie niet verschijnt, laat de rechter beslissen zonder eigen verweer te laten horen.
• Verzet of hoger beroep? Tegen een in laatste aanleg gewezen verstekvonnis kan in beginsel verzet worden gedaan, behoudens wettelijke uitzonderingen (art. 1047 Ger.W.). De termijn bedraagt in beginsel één maand vanaf de betekening of de kennisgeving overeenkomstig art. 792, tweede en derde lid Ger.W., onder voorbehoud van supranationale en internationale termijnen. Bij ontbreken van een woon- of verblijfplaats of gekozen woonplaats in België wordt de termijn verlengd overeenkomstig art. 55 Ger.W. (art. 1048 Ger.W.). Een vordering tot ontbinding van de huur en uithuiszetting wordt doorgaans in eerste aanleg berecht, zodat daartegen hoger beroep openstaat.

Gerelateerde Zaken