Handelshuur ontbinden wegens achterstallige huur: bedrog afgewezen

Relevante Juridische Tools

De feiten

Op 20 april 2018 sloten twee particulieren en hun vennootschap in oprichting een handelshuurovereenkomst voor een waardevol pand. De huur liep negen jaar, van 1 mei 2018 tot 30 april 2027, tegen 7.500 euro per maand. De huurders moesten ook een maandelijkse provisie van 400 euro voor de onroerende voorheffing betalen, het pand verzekeren voor de "volle waarde" en een huurwaarborg van 45.000 euro stellen, in twee schijven van 22.500 euro (tegen 1 mei 2018 en 1 mei 2019).

Dezelfde dag namen de huurders de handelszaak (een feestzaaluitbating) over van een andere vennootschap, voor 80.000 euro. Alleen in die overnameovereenkomst stond een clausule dat er geen huur verschuldigd zou zijn zolang de uitbatingsvergunning opgeschort was. De huurovereenkomst zelf bepaalde dat de huurder de nodige inlichtingen over vergunningen had ingewonnen en dat op de verhuurder "geen vrijwaringsplicht wat de toegelaten bestemming betreft" rust.

De omgevingsvergunning voor de exploitatie van feestzalen werd eerst verleend, maar na een beroep van de buren in 2019 in administratief beroep geweigerd. De huurders vochten dat niet aan en vroegen geen nieuwe vergunning aan.

De verhuurders stapten op 28 maart 2019 naar de vrederechter. Op de zitting van 26 september 2019 kwamen partijen overeen de huur te ontbinden op 31 oktober 2019, onder voorbehoud van "de last van de ontbinding en de bijkomende vergoedingen". De vrederechter sprak die ontbinding uit en legde een bezettingsvergoeding van 300 euro per dag op vanaf 1 november 2019. In zijn eindvonnis van 24 december 2019 verklaarde hij de ontbinding ten laste van de huurders en veroordeelde hen solidair tot onder meer 90.000 euro achterstallige huur, 7.200 euro onroerende voorheffing, 2.355,24 euro elektriciteit en 22.500 euro wederverhuringsvergoeding. De huurders gingen in hoger beroep; de verhuurders vroegen incidenteel 5.000 euro huurschade.

De rechtsvraag

Konden de huurders zich beroepen op de geweigerde vergunning, een clausule in een ander contract of bedrog om de huur niet te betalen, of was de ontbinding terecht te hunnen laste? Daarnaast rezen vragen over de excepties van onbevoegdheid en onontvankelijkheid en over huurschade zonder plaatsbeschrijving bij de intrede.

Wat zegt de wet?

Bevoegdheid en rechtsmacht

Volgens artikel 591, 1° van het Gerechtelijk Wetboek neemt de vrederechter, ongeacht het bedrag, kennis van geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen. Artikel 19 Ger.W. bepaalt dat een vonnis een eindvonnis is "inzover daarmee de rechtsmacht van de rechter over een geschilpunt uitgeput is, behoudens de rechtsmiddelen bij de wet bepaald". Een beslissing over de bevoegdheid verwijst de zaak zo nodig naar de bevoegde rechter (artikelen 660 en 643 Ger.W.).

Bedrog en relativiteit van contracten

De rechtbank paste het toen geldende verbintenissenrecht toe: een geldige toestemming is vereist en die is niet geldig wanneer ze door bedrog is verkregen (artikelen 1108 en 1109 oud BW, zoals geciteerd in het vonnis). Overeenkomsten hebben in principe alleen gevolgen tussen de contractpartijen; derden kunnen er slechts voordeel uit halen bij een beding ten behoeve van een derde (artikel 1121 oud BW, zoals geciteerd in het vonnis).

Plaatsbeschrijving en huurschade

Artikel 1730 oud BW regelt de omstandige plaatsbeschrijving, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Is er geen omstandige plaatsbeschrijving, dan wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huur, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd (artikel 1731, § 1 oud BW). De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen of verliezen tijdens de huurtijd, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad (artikel 1732 oud BW).

De beslissing van de rechtbank

Geen nieuwe discussie over bevoegdheid en ontvankelijkheid

Over de exceptie van onbevoegdheid en de exceptie van onontvankelijkheid (de verhuurders zouden niet in de Kruispuntbank van Ondernemingen ingeschreven zijn) kon de rechtbank niet meer oordelen. Door in het vonnis van 26 september 2019 al deels ten gronde te beslissen, had de vrederechter zijn bevoegdheid en de ontvankelijkheid van de vorderingen "impliciet, maar zeker" aanvaard. Tegen dat vonnis werd geen hoger beroep ingesteld. Op dit punt deed de rechtbank het eindvonnis teniet voor zover de vrederechter nog eens over die excepties had geoordeeld, omdat zijn rechtsmacht daarover uitgeput was (artikel 19 Ger.W.).

Meerdere ernstige tekortkomingen van de huurders

• Huurwaarborg: het eerste deel werd pas op 10 mei 2018 betaald, het tweede deel nooit. Een lopende vordering tot nietigverklaring of ontbinding ontsloeg hen daar niet van.
• Verzekering: "volle waarde" betekent volgens de rechtbank de werkelijke waarde, niet de nieuwbouwwaarde. Toch was het pand pas vanaf 27 juli 2018 verzekerd, en voor een bedrag dat ver onder de boekhoudkundige waarde en de geschatte nieuwbouwwaarde lag: een zware onderverzekering.
• Huur: de clausule over huurvrijstelling stond alleen in de overnameovereenkomst met de verkopende vennootschap. De verhuurders waren daar geen partij bij; de mede-verhuurder die tekende, deed dat enkel als bestuurder van die vennootschap. De verhuurders lieten zelf zes maanden huur vallen; mei en juni 2018 en januari tot en met oktober 2019 bleven verschuldigd.
• Onroerende voorheffing: dat is een op zichzelf staande contractuele verplichting, geen bijzaak van de huurprijs. De provisie van 400 euro werd geen enkele keer betaald. Hoewel volgens de aanslagbiljetten 7.972,60 euro verschuldigd was, bleef het bij de toegekende 7.200 euro, omdat de verhuurders daartegen geen beroep instelden.
• Elektriciteit: de eerste factuur sloeg deels op een periode vóór de huur en werd pro rata herleid. Het bedrag daalde van 2.355,24 euro naar 2.294,81 euro.

Gelet op die meerdere en zwaarwichtige tekortkomingen bevestigde de rechtbank de ontbinding ten laste van de huurders en de wederverhuringsvergoeding van 22.500 euro. De huurwaarborg bleef integraal aan de verhuurders toegewezen.

Geen bedrog, geen ontbinding ten laste van de verhuurders

Het beroep op hoofdbedrog strandde: de nietigheid was in strijd met het niet-aangevochten vonnis van 26 september 2019, dat de geldigheid van de huurovereenkomst impliciet maar zeker inhield. Volledigheidshalve oordeelde de rechtbank: "Appellanten werden niet bedrogen, maar hebben zich ofwel niet voldoende geïnformeerd ofwel een risico genomen dat enkel en alleen voor hun rekening blijft." Voor incidenteel bedrog werd geen enkel bewijs van kunstgrepen geleverd. Om de ontbinding ook ten nadele van de verhuurders te laten gelden, moesten de huurders een voldoende ernstige wanprestatie van de verhuurders bewijzen. Dat lukte niet, temeer omdat zij in de achttien maanden dat de huur liep, slechts één betaling van 7.500 euro hadden gedaan.

Overname van de handelszaak naar het hof van beroep

De vrederechter had zich, bij gebrek aan samenhang, terecht onbevoegd verklaard voor de vorderingen over de overnameovereenkomst, maar had die moeten verwijzen (artikel 660 Ger.W.). De rechtbank verwees dat onderdeel op grond van artikel 643 Ger.W. naar het hof van beroep van Gent.

Huurschade: 500 euro

Er was geen plaatsbeschrijving bij de intrede, wat de rechtbank gelet op de aard en de waarde van het pand "op zijn minst onbegrijpelijk" noemde. De verhuurders steunden enkel op een proces-verbaal van een tegensprekelijke rondgang. Alleen voor de schade waarover de huurders toen geen opmerking maakten, kon een vergoeding volgen: naar redelijkheid en billijkheid 500 euro in plaats van 5.000 euro.

Wat de kosten betreft, krijgen de verhuurders negen tienden van het basisbedrag van de rechtsplegingsvergoeding, of 5.400 euro.

Wat is sindsdien gewijzigd?

Sinds dit vonnis van 6 januari 2021 is het verbintenissenrecht vernieuwd:

• De artikelen 1108, 1109, 1116, 1121 en 1184 oud BW zijn opgeheven met ingang van 1 januari 2023 en vervangen door boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Zie nu artikel 5.27 BW (geldigheidsvereisten), 5.33 en 5.35 BW (wilsgebreken en bedrog, dat moet worden bewezen), 5.103 en 5.107 BW (relativiteit en derdenbeding) en 5.90 BW (ontbinding bij voldoende ernstige niet-nakoming).
• Overgangsrecht: boek 5 geldt voor rechtshandelingen en rechtsfeiten van na 1 januari 2023. Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, blijven de vorige regels gelden voor de toekomstige gevolgen van rechtshandelingen van vóór die datum (artikel 64 van de wet van 28 april 2022). Voor een huurcontract uit 2018 blijft het oude recht dus in principe van toepassing.
• Boek 5 heeft de Handelshuurwet en de artikelen 1730 tot 1732 oud BW over plaatsbeschrijving en huurschade niet vervangen. Ga voor een actuele zaak wel na of die huurregels intussen gewijzigd werden.
• Artikel III.26, § 2 WER, waarop de exceptie van onontvankelijkheid steunde, werd opgeheven met ingang van 27 mei 2019 (wet van 2 mei 2019).

Analyse en betekenis voor de praktijk

De zaak toont hoe belangrijk het is welk contract welke afspraak bevat. Een huurvrijstelling die alleen met de overlater van de handelszaak is afgesproken, kan de verhuurder in principe niet worden tegengeworpen, ook niet als een van de verhuurders als bestuurder van de overlatende vennootschap tekende.

Daarnaast blijkt dat een bestemmingsrisico bij de huurder kan liggen als het huurcontract de vrijwaringsplicht van de verhuurder voor de toegelaten bestemming uitsluit. Een geweigerde vergunning is dan geen vrijbrief om de huur niet meer te betalen. Wie de huur maandenlang onbetaald laat, riskeert een ontbinding te zijnen laste, met een wederverhuringsvergoeding bovenop de achterstal. Vergelijk met deze analyse over ontbinding wegens huurachterstal en de wederverhuringsvergoeding.

Procedureel: wie een exceptie van onbevoegdheid of onontvankelijkheid wil handhaven, moet nagaan of hoger beroep nodig is tegen een eerder vonnis dat al deels ten gronde besliste. Meer over bevoegdheidsvragen leest u in de analyse over de bevoegdheid van de ondernemingsrechtbank.

Praktische tips

• Controleer vóór ondertekening of de beoogde uitbating vergund kan worden en wie het risico van een weigering draagt.
• Wilt u een huurvrijstelling of opschortende voorwaarde tegenover de verhuurder inroepen, laat die dan opnemen in de huurovereenkomst zelf of laat de verhuurder mee ondertekenen.
• Stel de huurwaarborg tijdig en volledig, en verzeker het pand vanaf de eerste huurdag zoals het contract voorschrijft.
• Laat bij het begin van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opmaken, zeker bij een waardevol pand.

Gerelateerde Zaken

Alle rechtspraak