Scheidingsmuur ingestort: wie is aansprakelijk voor de schade?

4.9/5 Google

531+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Een scheidingsmuur stort in en beschadigt het perceel van de buren. De ondernemingsrechtbank Antwerpen oordeelde dat de muur privatief was en dat de eigenaar aansprakelijk is, ook zonder persoonlijke fout.

Inleiding

Een hoge scheidingsmuur tussen twee percelen stort gedeeltelijk in. De stenen vallen op het dak van de loods van de buren en op hun terrein. Wie betaalt de schade? De eigenaar van het gebouw waartegen de muur staat? Of zijn beide buren samen eigenaar van die muur, zodat ze elk de helft van het herstel moeten dragen? En wat als niemand wist dat de muur er slecht aan toe was?

De ondernemingsrechtbank van Antwerpen gaf op 2 oktober 2025 een uitgebreid antwoord op die vragen. De rechtbank oordeelde dat het ingestorte deel van de muur geen gemene muur was, maar een privatieve muur van de eigenaar van een kantoorgebouw. Die eigenaar was als eigenaar van een ingestort gebouw aansprakelijk, ook al vond de deskundige dat hem geen slecht onderhoud kon worden verweten omdat de gebreken niet zichtbaar waren. De benadeelden kregen samen ruim 110.000 euro schadevergoeding toegekend.

Het vonnis staat op Juportal onder ECLI:BE:ORANT:2025:JUG.20251002.1.

De feiten: 66 m² muur stort in

Op 17 juni 2021 stortte een deel van een scheidingsmuur in. De muur stond tussen het perceel van een vennootschap die eigenaar is van een kantoorgebouw en de percelen van een gemeentelijk bedrijf en een gemeente. Op die percelen staan onder meer een publiek toegankelijk gebouw en een loods. Het gemeentelijk bedrijf verhuurde die loods aan een aannemer. Het dak van de loods raakte beschadigd.

De muur was in de jaren 1960 gebouwd. Hij bestond uit een niet-dragende "steense" buitenmuur, een dragende binnenmuur met een betonnen skelet en een luchtspouw daartussen. Ongeveer 66 m² van de buitenmuur kwam naar beneden, van zowat 9,4 tot 14,4 meter hoogte.

De rechtbank stelde een architect aan als gerechtsdeskundige. Zijn besluit: de werken op een naburige werf waren niet de oorzaak. De instorting was het gevolg van fundamentele fouten in het concept en de constructie van de muur. De deskundige vond onder meer betonrot in de kolommen, verroeste wapening, te weinig spouwankers, verroeste of ontbrekende spouwhaken en een gebrek aan zetvoegen. Volgens hem kon de eigenaar geen slecht onderhoud worden verweten, omdat die gebreken niet zichtbaar waren.

De gemeente en het gemeentelijk bedrijf vorderden schadevergoeding van de eigenaar van het kantoorgebouw. De aannemer die de loods huurde, vorderde vergoeding voor beschadigde goederen. De eigenaar van het kantoorgebouw verweerde zich: volgens hem was de muur minstens gedeeltelijk gemeen, zodat de buren de helft van het herstel moesten betalen.

Het wettelijk kader

De rechtbank paste het oude Burgerlijk Wetboek toe. De muur was opgericht en ingestort vóór 1 september 2021, de datum waarop Boek 3 (Goederen) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking trad. Artikel 37, § 1 van de wet van 4 februari 2020 bepaalt dat die wet van toepassing is op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na haar inwerkingtreding.

De gemene muur onder het oude recht

Zoals de rechtbank artikel 653 oud BW samenvat: "Iedere muur wordt vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen en dan tot aan het minst verheven dak of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen." De rechtbank voegt eraan toe: "Dit vermoeden is weerlegbaar." Artikel 653 oud BW is sinds 1 september 2021 opgeheven.

Aansprakelijkheid voor een ingestort gebouw

Het toenmalige artikel 1386 oud BW gaf het slachtoffer van een instorting een eigen regeling. De rechtbank vat het zo samen: "De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw." Artikel 1386 oud BW is opgeheven met ingang van 1 januari 2025, net als de algemene foutaansprakelijkheid van de artikelen 1382 en 1383 oud BW.

Wat zegt het nieuwe Burgerlijk Wetboek?

Voor wie vandaag met een gelijkaardig probleem zit, is het nieuwe recht belangrijk. De rechtbank heeft niet beslist hoe deze zaak onder het nieuwe recht zou uitvallen. Ter informatie de bepalingen die nu gelden:

• Artikel 3.105 BW: afsluitingen langs of schrijlings op de perceelsgrens worden vermoed gemeen te zijn, "behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel". Indien niet vaststaat dat de afsluiting zich schrijlings op de perceelsgrens bevindt, kan dat vermoeden ook worden tegengesproken door een teken van niet-mandeligheid. Een muur wordt dan bijvoorbeeld, behoudens tegenbewijs, vermoed toe te behoren aan de eigenaar aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard ervan blijkt.
• Artikel 3.104 BW: een gemene afsluiting wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars, behoudens tegenbewijs.
• Artikel 6.16 BW: "De bewaarder van een zaak is foutloos aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door een gebrek van die zaak." De eigenaar wordt vermoed bewaarder te zijn, tenzij hij bewijst dat de bewaring bij een ander berust.
• Artikel 6.5 BW: "Eenieder is aansprakelijk voor de schade die hij door zijn fout aan een ander veroorzaakt."

Een aparte regeling voor ingestorte gebouwen zoals het vroegere artikel 1386 bestaat in het nieuwe Boek 6 niet meer. Welke regels op uw schadegeval van toepassing zijn, hangt af van het tijdstip van de feiten. Dat laat u best nakijken.

Hoe oordeelde de rechtbank?

1. Het ingestorte deel was een privatieve muur

De eigenaar van het kantoorgebouw beriep zich op het vermoeden van gemeenheid. De rechtbank aanvaardde dat het deel van de muur dat aan de loods grenst, tot aan het minst verheven dak, wel gemeen is. Maar het ingestorte deel viel daar niet onder. Dat deel was volgens de rechtbank een privatieve muur van de eigenaar van het kantoorgebouw. De redenen:

• er was geen gemeenschappelijk of gedeeld nut van het ingestorte deel aangetoond;
• de muur was duidelijk opgericht ten gunste van het kantoorgebouw;
• hij was bijna even hoog als dat gebouw en (nagenoeg) enkel daaraan vastgehecht;
• hij diende niet om binnenplaatsen of tuinen te scheiden;
• het ingestorte deel had geen structureel nut voor de buur.

De eigenaar wees er nog op dat de muur was opgetrokken in een baksteen die beter paste bij de gebouwen van de buur. Dat haalde niets uit. "Dit louter esthetische aspect en het eventuele voordeel van het architecturaal uniformere uitzicht, is onvoldoende om te besluiten tot de gemeenheid van de muur", aldus de rechtbank. Zijn tegeneis om de buren de helft van de herstelkosten te laten betalen, werd dan ook afgewezen.

2. De eigenaar was aansprakelijk voor de instorting

De rechtbank paste het toenmalige artikel 1386 oud BW toe en zette de regels op een rij:

• De instorting van 66 m² muur volstaat om als "ingestort gebouw" onder de regeling te vallen.
• Het slachtoffer moet een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw bewijzen. "De loutere instorting volstaat op zich niet." Dat bewijs kan ook indirect worden geleverd, door andere oorzaken uit te sluiten.
• De oorsprong van het gebrek is niet relevant, en ook het ontbreken van een persoonlijke fout van de eigenaar speelt geen rol.
• Alleen het bewijs dat de instorting aan een andere oorzaak te wijten is, kan de eigenaar bevrijden.

De rechtbank volgde de deskundige: er waren gebreken in de bouw. Dat sommige bouwwijzen in de jaren 1960 niet tegen de regels van de kunst ingingen, belette niet dat er andere gebreken werden vastgesteld. De rechtbank ging nog verder: "een dergelijk verouderd bouwgebruik dat de stabiliteit kan aantasten van muren van gebouwen die gebruikt worden en die grenzen aan buren of de publieke ruimte" vraagt een ingrijpen van de eigenaar. "Dit kwalificeert daarom ook als een verzuim van onderhoud."

Dat de gebreken niet zichtbaar waren, hielp de eigenaar dus niet. De aansprakelijkheid van het toenmalige artikel 1386 oud BW was volgens de rechtbank "een objectieve aansprakelijkheid", waarbij de eigenaar aansprakelijk is "ongeacht een eigen fout en ongeacht een fout van een vorige eigenaar".

3. De andere verweren haalden het niet

De eigenaar voerde aan dat trillingen door werken op een naburige werf de instorting hadden veroorzaakt. Dat was niet bewezen. Zijn vraag om bijkomend onderzoek kwam volgens de rechtbank te laat en was onvoldoende aannemelijk. Hij verweet de buren ook een eigen fout. Ook dat verweer werd afgewezen: er was geen concrete fout aangetoond, en een louter gebrek in een verkocht goed is op zich geen fout van de benadeelde.

4. De schade: nieuwwaarde, maar geen verbetering

Op de schadebegroting zijn een paar regels interessant voor wie schade lijdt door een instorting:

• Nieuw voor oud. De benadeelde heeft in de regel recht op integrale vergoeding: herstel van de zaak in de staat waarin ze zich zonder het schadegeval zou bevinden. Een aftrek wegens ouderdom (vetusteit) is niet de regel. Dat beginsel is volgens de rechtbank wel "niet absoluut", bijvoorbeeld bij "een kennelijk onredelijke en manifeste onevenredigheid tussen de nieuwwaarde en de waarde van de zaak vlak vóór het schadegeval".
• Geen verbetering op kosten van de ander. Het dakherstel voorzag in een asbestvrij dak. "Het resultaat van een asbestvrij dak is inderdaad een verbetering, en dus meer dan de loutere herstelling." De rechtbank trok daarom naar billijkheid een bedrag af.
• Gevolgschade. Het publiek toegankelijke gebouw van de gemeente bleef vier dagen dicht. De rechtbank kende naar billijkheid 4.000 euro winstderving en 250 euro imagoschade toe.
• Btw. De btw werd niet toegekend omdat die nooit was gevorderd; de rechtbank nam wel een voorbehoud op.

Ook de aannemer die de loods huurde, kreeg een deel van zijn schade vergoed: containers, persoonlijke bezittingen (naar billijkheid) en een voertuig. Hij kon alleen zijn eigen schade vorderen, niet de schade van een andere vennootschap uit zijn groep. Een broodjesmaaltijd en een mobiele telefoon werden niet vergoed.

De beslissing

De rechtbank veroordeelde de eigenaar van het kantoorgebouw tot betaling van:

• ruim 84.500 euro aan het gemeentelijk bedrijf;
• bijna 9.800 euro aan de gemeente;
• ruim 16.400 euro aan de aannemer die de loods huurde.

Op die bedragen is telkens interest verschuldigd vanaf verschillende data. De eigenaar moest ook de kosten van het deskundigenonderzoek, ruim 21.800 euro, dragen. De rechtsplegingsvergoeding voor de gemeente en het gemeentelijk bedrijf verminderde de rechtbank met toepassing van artikel 1022 Ger.W. tot de helft. De reden: de gemeente was ooit eigenaar van beide percelen en had bij de verkoop duidelijkheid kunnen geven over het statuut van de muur. De tegeneisen van de eigenaar van het kantoorgebouw werden afgewezen.

Wat betekent dit voor u?

Dit vonnis is geen regel voor elke muur: of een muur gemeen of privatief is, hangt af van de feiten. Toch zijn er een paar duidelijke lessen.

• Een scheidingsmuur is niet automatisch gemeen. Het vermoeden van gemeenheid kan worden weerlegd. Ook het nieuwe artikel 3.105 BW kent een weerlegbaar vermoeden van mandeligheid. Hoe een rechter een zaak als deze onder het nieuwe recht zou beoordelen, is in dit vonnis niet beslist.
• Onzichtbare gebreken beschermen de eigenaar niet altijd. In deze zaak volstond het dat de instorting te wijten was aan gebreken in de bouw. Een persoonlijke fout van de eigenaar was niet nodig.
• Oude muren vragen aandacht. De rechtbank vond dat verouderde bouwwijzen die de stabiliteit kunnen aantasten van muren die aan buren of de publieke ruimte grenzen, een ingrijpen van de eigenaar vereisen.
• Het deskundigenverslag weegt zwaar. De rechtbank volgde de gerechtsdeskundige zowel over de oorzaak als over het uitsluiten van de trillingen van de naburige werf.
• Bij verkoop telt duidelijkheid. Dat de verkoper bij de verkoop duidelijkheid had kunnen geven over het statuut van de muur, kostte de gemeente en het gemeentelijk bedrijf in deze zaak de helft van hun rechtsplegingsvergoeding.

Stappenplan bij een ingestorte of instabiele muur

1. Zorg eerst voor veiligheid. Laat de zone afsluiten en verwittig uw brandverzekeraar.
2. Leg alles vast. Neem foto's en video's, bewaar puin als dat kan en noteer data en tijdstippen.
3. Raak niets aan wat de oorzaak kan tonen. Laat de toestand vaststellen voor u herstelt, bij voorkeur tegensprekelijk of via een gerechtsdeskundige.
4. Zoek uit wie eigenaar is van de muur. Kijk naar uw aankoopakte, oude plannen en eventuele afspraken met de buur.
5. Stel de andere partij schriftelijk in gebreke. Vermeld de schade en vraag een reactie binnen een redelijke termijn.
6. Bewaar alle facturen en offertes. Houd verbeteringen, zoals een duurzamer dak dan voorheen, apart: die worden niet noodzakelijk vergoed.

Meer achtergrond vindt u in onze artikelen over aansprakelijkheid voor een gebrekkige zaak, fout, schade en oorzakelijk verband, waterschade door bouwwerken van de buur en een burenruzie over de afpaling.

Wanneer schakelt u een advocaat in?

Een ingestorte muur leidt al snel tot een technisch en juridisch complex dossier. Wie te vroeg herstelt of de verkeerde partij aanspreekt, verliest makkelijk bewijs of tijd.

LawBase bekijkt uw situatie, analyseert akten en plannen en begeleidt het deskundigenonderzoek. Wij zoeken eerst naar een minnelijke regeling met de buur of zijn verzekeraar. Lukt dat niet, dan verdedigen wij uw standpunt voor de rechtbank. Wij werken voor cliënten in heel Vlaanderen en Brussel, met kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven. Een telefonisch gesprek van 15 minuten kost € 24,20 incl. btw, een videocall van 30 minuten € 60,50 incl. btw en een consultatie op kantoor van 60 minuten € 90,75 incl. btw.

Wilt u eerst weten hoe sterk u staat? Laat uw situatie beoordelen via Mijn dossier beoordelen of neem rechtstreeks contact op. Meer recente uitspraken vindt u in ons overzicht van rechtspraak.

Bron

Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen, vonnis van 2 oktober 2025, ECLI:BE:ORANT:2025:JUG.20251002.1, gepubliceerd op Juportal. Het gaat om een vonnis in eerste aanleg, gewezen onder het oude Burgerlijk Wetboek; of hoger beroep werd ingesteld en hoe dat afliep, is niet bekend.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet
• •
  Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)
• •
  Vlaamse Wooncode

Gerelateerde Artikelen