Medehuurder wil vertrekken: gevolgen

4.9/5 Google

353+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Een medehuurder die vertrekt, blijft vaak nog gebonden aan huur, schade en waarborg. Ontdek wat geldt in Vlaanderen en Brussel en hoe u problemen voorkomt.

Inleiding

Een woning huren met twee of meer personen is heel normaal: partners huren samen een appartement, vrienden delen een huis, studenten huren samen kamers of jonge professionals kiezen voor cohousing. Maar wat als één medehuurder wil vertrekken terwijl de anderen willen blijven? Dan rijzen snel praktische én juridische vragen. Moet de verhuurder akkoord gaan? Blijft de vertrekkende huurder aansprakelijk voor de huur? Wat gebeurt er met de huurwaarborg? Mag de overblijvende huurder zomaar iemand anders laten intrekken? En wat als er al huurachterstand of schade aan de woning is?

De juridische gevolgen hangen af van het gewest, het soort huurcontract, de tekst van de overeenkomst en de hoedanigheid van de bewoners. In Vlaanderen geldt voor woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 het Vlaams Woninghuurdecreet. In Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode, met onder meer specifieke regels voor medehuur en colocation wanneer die regeling van toepassing is. Voor oudere contracten of contracten die niet onder een specifieke gewestelijke regeling vallen, spelen het huurcontract en het gemeen verbintenissenrecht een grotere rol.

Dit artikel geeft een praktisch overzicht voor huurders en verhuurders in heel Vlaanderen en Brussel. Het is geen vervanging voor persoonlijk juridisch advies, want een kleine clausule in het huurcontract kan een groot verschil maken. Twijfelt u over uw rechten, plichten of aansprakelijkheid, dan is het verstandig om een advocaat te raadplegen. LawBase helpt huurders en verhuurders vanuit onder meer Brugge, Gent, Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven, en ook via videocall.

Wat is een vertrekkende medehuurder?

Een medehuurder is niet zomaar iedereen die in de woning woont. Juridisch is vooral van belang wie partij is bij de huurovereenkomst. Wie het huurcontract mee heeft ondertekend, is in principe medehuurder. Ook een echtgenoot of wettelijk samenwonende partner kan in bepaalde gevallen een beschermde positie hebben in verband met de gezinswoning. Een feitelijke samenwoner die niet heeft ondertekend, is daarentegen niet automatisch medehuurder tegenover de verhuurder, ook al betaalt die persoon mee de huur of is die ingeschreven op het adres.

Het onderscheid is belangrijk. Iemand die enkel bewoner is, kan meestal niet op eigen naam de huurovereenkomst opzeggen en is tegenover de verhuurder niet altijd rechtstreeks huur verschuldigd. Iemand die medehuurder is, kan wel rechtstreeks aangesproken worden voor verplichtingen uit het contract. Denk aan maandelijkse huur, kosten en lasten, huurschade, onderhoudsverplichtingen en het correct verlaten van de woning.

In de praktijk ontstaan problemen vooral in drie situaties. Ten eerste bij relatiebreuken: één partner wil vertrekken, de andere wil blijven wonen. Ten tweede bij vrienden of collega’s die samen huren: één persoon verhuist voor werk, studies of een nieuwe relatie. Ten derde bij cohousing of colocation: bewoners wisselen geregeld, maar het huurcontract blijft doorlopen. In al die situaties is het cruciaal om niet enkel onderling afspraken te maken, maar ook de positie tegenover de verhuurder correct te regelen.

Een veelgemaakte vergissing is denken dat een adreswijziging of uitschrijving uit het bevolkingsregister volstaat. Dat is niet zo. De domicilie heeft administratieve gevolgen, maar beëindigt niet automatisch de huurovereenkomst. Wie het contract mee heeft ondertekend, blijft in beginsel gebonden zolang hij of zij niet rechtsgeldig is bevrijd. Omgekeerd wordt iemand niet automatisch medehuurder enkel omdat hij zich op het adres inschrijft.

Ook de huurwaarborg zorgt vaak voor misverstanden. De vertrekkende medehuurder wil zijn aandeel meestal onmiddellijk terug. De verhuurder kijkt echter naar de huurovereenkomst als geheel. Zolang het huurcontract doorloopt, wordt de waarborg doorgaans niet gedeeltelijk vrijgegeven zonder akkoord van alle betrokkenen of zonder regeling met de bank. De vertrekkende huurder zal zijn aandeel vaak onderling moeten regelen met de overblijvende huurder of met de nieuwe huurder die in zijn plaats komt.

Juridisch kader in België

Relevante wetgeving

Voor woninghuur is het eerste aanknopingspunt het toepasselijke gewestelijke huurrecht. In Vlaanderen geldt voor woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat decreet bevat regels over woninghuur, medehuur, huurwaarborg, opzegging, herstellingen, indexatie en geschillen. Voor Brusselse woninghuur geldt de Brusselse Huisvestingscode. In Brussel bestaan er daarnaast specifieke regels voor medehuur of colocation wanneer de huurovereenkomst en de feitelijke situatie onder die regeling vallen.

Voor huurders in Vlaanderen is het belangrijk dat het Vlaams Woninghuurdecreet een afzonderlijke regeling kent voor situaties waarin één medehuurder wil vertrekken maar de huurovereenkomst voor de anderen blijft bestaan. In grote lijnen kan een medehuurder zijn aandeel in de huurovereenkomst beëindigen, maar dat betekent niet dat alle verplichtingen onmiddellijk verdwijnen. De opzeg moet correct worden meegedeeld, zowel aan de verhuurder als aan de andere medehuurders. De overeenkomst loopt verder met de overblijvende huurder of huurders. Vaak kan een nieuwe huurder worden voorgesteld, maar de verhuurder hoeft niet elke kandidaat zomaar te aanvaarden. De beoordeling moet wel redelijk gebeuren.

Een belangrijk praktisch gevolg in Vlaanderen is dat een vertrekkende medehuurder onder bepaalde omstandigheden nog tijdelijk kan blijven instaan voor de huurverplichtingen als er geen aanvaarde vervanger is. Dat is precies waarom het gevaarlijk is om gewoon te vertrekken zonder schriftelijke regeling. Wie vertrekt, wil vermijden dat maanden later een aangetekende ingebrekestelling volgt wegens huurachterstand die na zijn vertrek is ontstaan.

In Brussel moet men nagaan of het gaat om een gewone huurovereenkomst met meerdere huurders, dan wel om een medehuur- of colocationregeling zoals voorzien in de Brusselse Huisvestingscode. Bij een echte Brusselse colocation spelen onder meer de afspraken tussen de colocataires, de kennisgeving aan de verhuurder en de regeling rond vervanging een belangrijke rol. De concrete gevolgen kunnen verschillen van een klassieke medehuur zonder specifieke colocationafspraken. Laat het huurcontract daarom altijd nalezen voordat iemand vertrekt.

Naast de gewestelijke huurwetgeving speelt ook het algemeen verbintenissenrecht uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Contracten moeten te goeder trouw worden uitgevoerd. Partijen mogen hun contractuele rechten niet misbruiken. Als medehuurders onderling afspraken maken over wie blijft, wie vertrekt en wie de waarborg overneemt, is het verstandig om dat schriftelijk vast te leggen. Een duidelijke overeenkomst voorkomt bewijsproblemen in een latere rechtszaak.

Let ook op het verschil tussen gewone gehoudenheid en hoofdelijkheid. Veel huurcontracten bepalen dat medehuurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn. Dat betekent in de praktijk dat de verhuurder de volledige huur of volledige schadevergoeding bij één van de huurders kan opeisen, ook al hadden de huurders onderling afgesproken dat ieder maar zijn aandeel betaalt. De huurder die meer betaalt dan zijn aandeel, kan nadien wel verhaal nemen op de andere medehuurders, maar dat is een afzonderlijke discussie.

Wie twijfelt over de juiste kwalificatie van het contract, vindt nuttige achtergrond in de gids over een huurcontract analyseren in België. Voor algemene vragen over huurrechtelijke rechten en plichten kunt u ook terecht op de pagina huurrecht van LawBase.

Hoe beoordeelt de rechter dit?

Huurgeschillen komen in België doorgaans voor de vrederechter. De rechter zal eerst nagaan wie partij is bij de huurovereenkomst. Staat de naam van de vertrekkende bewoner in het contract? Heeft die persoon ondertekend? Is er een bijlage, addendum of latere aanvaarding door de verhuurder? Zijn er bijzondere regels van toepassing voor echtgenoten, wettelijk samenwonenden of colocation? Pas daarna wordt beoordeeld of de vertrekkende medehuurder correct is bevrijd.

De rechter kijkt vervolgens naar de communicatie. Een mondelinge afspraak tussen medehuurders is vaak moeilijk te bewijzen. Een bericht via sms of e-mail kan helpen, maar is niet altijd voldoende om ook de verhuurder te binden. Een ondertekend addendum waarin de verhuurder, de overblijvende huurder, de vertrekkende huurder en eventueel de nieuwe huurder hun akkoord bevestigen, is veel sterker. Ook betalingsbewijzen, plaatsbeschrijving, foto’s, meterstanden en briefwisseling wegen mee.

Bij betwisting over huurachterstand onderzoekt de rechter welke bedragen vervallen waren, wie contractueel gehouden was, of er hoofdelijkheid werd overeengekomen en of er een geldige bevrijding is. Een vertrekkende huurder die enkel kan aantonen dat hij fysiek verhuisd is, staat zwakker dan iemand die kan aantonen dat zijn vertrek volgens de toepasselijke huurwetgeving of via een schriftelijk akkoord correct is geregeld.

Bij huurschade zal de rechter vooral kijken naar de intredende en uittredende plaatsbeschrijving, de duur van de bewoning, de aard van de schade en het normale gebruik van de woning. Als meerdere huurders tegelijk in de woning woonden, is het vaak moeilijk om precies aan te tonen wie welke schade veroorzaakte. Bij hoofdelijkheid kan de verhuurder zich dan richten tot alle contractueel gebonden huurders. Onderlinge discussies tussen huurders worden daarna afzonderlijk uitgeklaard.

De rechter houdt ook rekening met redelijkheid. Een verhuurder mag een voorgestelde vervanger niet op puur willekeurige wijze weigeren als de toepasselijke regels een vervangingsmechanisme toelaten. Anderzijds moet een verhuurder geen kandidaat aanvaarden die duidelijk onvoldoende solvabel is of geen passende waarborgen biedt. Ook de overblijvende medehuurders hebben rechten: zij mogen niet plots met een onbekende persoon worden opgezadeld zonder behoorlijke afspraken over betaling, gebruik van gemeenschappelijke delen, kosten en waarborg.

Als de discussie escaleert, is een procedure bij de vrederechter soms onvermijdelijk. Een overzicht van het verloop vindt u in de uitleg over een huurgeschil voor de vrederechter. Toch is een procedure niet altijd de beste eerste stap. Vaak kan een advocaat met een gerichte brief, een onderhandeld addendum of een praktische afrekening veel sneller resultaat boeken.

Praktische gevolgen

De eerste praktische vraag is wie de huur blijft betalen. Zolang de vertrekkende medehuurder niet geldig is bevrijd, loopt hij het risico dat de verhuurder hem aanspreekt voor huurachterstand. Dat geldt zeker wanneer het contract een hoofdelijke gehoudenheid bevat. Stel: drie vrienden huren samen een appartement in Gent. Eén vriend verhuist naar Antwerpen en stopt met betalen. De twee overblijvers betalen niet het volledige bedrag. De verhuurder kan dan, afhankelijk van het contract en de toepasselijke regels, ook de vertrokken huurder aanspreken. Dat die persoon niet meer in de woning woont, is op zichzelf geen sluitend verweer.

Een tweede gevolg betreft de kosten en lasten. Provisies voor water, verwarming, elektriciteit van gemeenschappelijke delen, syndickosten of internetabonnementen worden vaak onderling verdeeld. De verhuurder is niet altijd betrokken bij al die afspraken. Maak daarom een afrekening op de datum van vertrek. Noteer meterstanden, openstaande facturen, betaalde voorschotten en de verdeling van eventuele jaarlijkse afrekeningen. Zonder bewijs ontstaan later gemakkelijk discussies.

Een derde aandachtspunt is de huurwaarborg. De waarborg is bedoeld als zekerheid voor de verplichtingen van alle huurders tegenover de verhuurder. De vertrekkende medehuurder kan de verhuurder meestal niet verplichten om onmiddellijk zijn aandeel vrij te geven zolang het huurcontract doorloopt en de waarborg op naam van meerdere huurders staat. In de praktijk zijn er drie oplossingen. Ofwel betaalt de overblijvende huurder het aandeel van de vertrekkende huurder uit. Ofwel betaalt de nieuwe huurder dat aandeel aan de vertrekkende huurder. Ofwel wordt de volledige waarborg pas geregeld bij het einde van de huurovereenkomst. Leg dit schriftelijk vast, inclusief de datum en het bedrag.

Een vierde gevolg is aansprakelijkheid voor schade. Als bij het latere einde van de huur schade wordt vastgesteld, kan de vertrokken huurder mee in het vizier komen als hij contractueel nog gebonden was. Daarom is een tussentijdse plaatsbeschrijving zinvol, ook al is die niet altijd wettelijk verplicht. Maak foto’s, beschrijf de toestand van muren, vloeren, toestellen en sleutels, en laat alle bewoners tekenen. Dat is vooral belangrijk wanneer iemand vervangen wordt door een nieuwe huurder.

Een vijfde punt is de inschrijving van een nieuwe bewoner. De overblijvende huurder mag niet zomaar een nieuwe medehuurder in de plaats zetten als het huurcontract of de wet toestemming van de verhuurder vereist. Soms gaat het om medehuur, soms om onderhuur, soms om louter feitelijke bewoning. Die kwalificatie heeft gevolgen voor aansprakelijkheid, opzeg, waarborg en brandverzekering. Onderhuur zonder toestemming kan tot ernstige problemen leiden.

Ook voor de verhuurder zijn er gevolgen. Een verhuurder wil zekerheid dat de huur betaald blijft, dat er duidelijke aanspreekpunten zijn en dat de woning correct wordt gebruikt. Een vertrekkende medehuurder zonder duidelijke vervanger kan het risico op wanbetaling verhogen. Omgekeerd mag de verhuurder niet nodeloos blokkeren wanneer het toepasselijke huurregime voorziet dat medehuurders kunnen wisselen. Een evenwichtige aanpak is meestal het best: vraag documenten van de kandidaat-vervanger, maak een addendum en bevestig wie vanaf welke datum gehouden is.

Bij relatiebreuken ligt de situatie vaak emotioneel gevoelig. Eén partner wil snel weg, de andere wil de woning behouden, en de verhuurder wil vooral zekerheid. Maak het onderscheid tussen de interne afspraak tussen partners en de externe verhouding met de verhuurder. Een overeenkomst tussen ex-partners dat één van hen alle huur zal betalen, bevrijdt de andere niet automatisch tegenover de verhuurder. Daarvoor is doorgaans medewerking van de verhuurder of een duidelijke wettelijke basis nodig.

Betaalt niemand nog correct, dan kan het dossier uitmonden in invordering of zelfs uithuiszetting. Wie daarmee geconfronteerd wordt, vindt achtergrond in de toelichting over huurachterstand en uithuiszetting in België. Wacht niet tot de achterstand oploopt. Hoe sneller er duidelijke afspraken komen, hoe kleiner de kans op een dure juridische procedure.

Wat kunt u doen?

Stap 1: lees het huurcontract volledig. Controleer wie heeft ondertekend, of er sprake is van hoofdelijkheid, welke regels gelden voor opzeg, medehuur, onderhuur en vervanging, en of er bijlagen of latere addenda bestaan. Let ook op de datum van het contract en het gewest waar de woning ligt. Vlaanderen en Brussel hanteren niet altijd dezelfde regels.

Stap 2: bepaal uw juridische positie. Bent u contractuele medehuurder, echtgenoot, wettelijk samenwonende partner, feitelijke samenwoner of louter bewoner? Die kwalificatie bepaalt welke rechten en plichten u heeft. Wie contractueel gebonden is, moet voorzichtig zijn met een eenzijdig vertrek. Wie niet contractueel gebonden is, moet dan weer nagaan of hij voldoende bescherming heeft om in de woning te blijven.

Stap 3: communiceer schriftelijk. Bespreek het vertrek met de andere huurders en met de verhuurder, maar bevestig afspraken schriftelijk. Vermijd vage berichten zoals ik ben weg vanaf volgende maand. Vermeld de voorgestelde vertrekdatum, de betaling van huur en kosten tot die datum, de regeling van de waarborg, de sleutels, de meterstanden en eventuele kandidaat-vervanger.

Stap 4: stel een vervanger zorgvuldig voor. Als een nieuwe huurder in de plaats komt, bezorg dan tijdig relevante informatie aan de verhuurder. Denk aan identiteit, contactgegevens, bewijs van inkomen of andere solvabiliteitsinformatie binnen de grenzen van de privacyregels, en de gewenste ingangsdatum. Vraag een schriftelijk akkoord en laat een addendum opmaken. Een nieuwe bewoner zonder duidelijke contractuele regeling creëert risico’s voor iedereen.

Stap 5: maak een tussentijdse afrekening. Noteer huur, kosten, lasten, waarborg, meterstanden, sleutels en eventuele schade. Laat alle betrokkenen tekenen. Voeg foto’s toe. Als er al discussie is over gebreken of schade, raadpleeg dan ook de uitleg over de plaatsbeschrijving bij huur. Een goed bewijsdossier kan later een schadevergoeding of aansprakelijkheidsdiscussie vermijden.

Stap 6: regel de waarborg apart. Spreek duidelijk af wie welk bedrag betaalt aan de vertrekkende medehuurder. Zet erbij dat de verhuurder enkel gebonden is door wat hij zelf ondertekent. Als de waarborg op een geblokkeerde rekening staat, kan de bank meestal niet zomaar een deel vrijgeven zonder de vereiste handtekeningen of beslissing.

Stap 7: laat het addendum nalezen. Een addendum moet minstens vermelden wie vertrekt, wie blijft, wie erbij komt, vanaf welke datum, wat gebeurt met de waarborg, wie aansprakelijk blijft voor oude schulden en wie aansprakelijk is voor nieuwe verplichtingen. Een advocaat kan nagaan of de tekst aansluit bij de wetgeving en of u geen belangrijke rechten prijsgeeft.

Stap 8: zoek tijdig juridische hulp bij conflict. Als de verhuurder weigert, de andere huurders niet meewerken of er huurachterstand is, wacht dan niet. Een goed geplaatste brief kan escalatie vermijden. Lukt dat niet, dan kan de vrederechter een oplossing opleggen. Een advocaat nodig hebben betekent niet automatisch dat er een lange rechtszaak volgt; vaak gaat het net om het voorkomen van een procedure.

Een praktisch voorbeeld: twee zussen huren samen een appartement in Leuven. Eén zus gaat samenwonen met haar partner en wil vertrekken. De andere zus wil blijven en stelt een vriendin voor als nieuwe medehuurder. De juiste aanpak is niet dat de vertrekkende zus gewoon haar sleutel afgeeft. Beter is: schriftelijke melding, akkoord van de verhuurder over de nieuwe huurder, tussentijdse plaatsbeschrijving, regeling van de waarborg en addendum bij het huurcontract. Zo is voor iedereen duidelijk wie vanaf welke datum rechten en plichten heeft.

Nog een voorbeeld: drie vrienden huren een huis in Brugge. Eén vriend vertrekt na ruzie en zegt dat hij niets meer betaalt. Er is geen vervanger en het contract bevat een hoofdelijke clausule. Dan kan die vriend mogelijk nog aangesproken worden voor onbetaalde huur. Zijn interne conflict met de anderen verandert niet automatisch zijn aansprakelijkheid tegenover de verhuurder. Net daarom is juridisch advies belangrijk vóór het vertrek definitief wordt.

Lees ook

• Huurcontract beëindigen met wederzijds akkoord in België
• Huurcontract analyseren in België: alles wat u moet weten
• Huurgeschil naar de vrederechter: procedure uitgelegd

Hulp nodig? LawBase staat klaar

Een medehuurder die wil vertrekken lijkt op het eerste gezicht een praktische verhuisvraag, maar juridisch kan er veel van afhangen. Huur, waarborg, kosten, schadevergoeding en aansprakelijkheid blijven soms langer doorlopen dan verwacht. Voor verhuurders is het even belangrijk om te weten wie zij nog kunnen aanspreken en hoe zij een nieuwe huurder correct aanvaarden.

LawBase is een modern advocatenkantoor dat huurders, medehuurders en verhuurders bijstaat met duidelijk juridisch advies. U kunt bij ons terecht voor de analyse van uw huurcontract, het opstellen of nakijken van een addendum, onderhandelingen met de andere partij, of bijstand voor de rechtbank wanneer een juridische procedure nodig is. Onze advocaten werken vanuit Brugge, Gent, Antwerpen, Sint-Niklaas, Tongeren en Leuven, en ondersteunen cliënten in heel Vlaanderen en Brussel.

Wilt u snel weten waar u staat? U kunt kiezen voor een telefonisch gesprek van 15 minuten aan € 24,20 incl. btw, een videocall van 30 minuten aan € 60,50 incl. btw of een consultatie op kantoor van 60 minuten aan € 90,75 incl. btw. Een advocaat raadplegen is verstandig zodra u twijfelt over uw rechten en plichten, zeker voordat iemand vertrekt of een nieuwe medehuurder intrekt. Neem contact op via de contactpagina van LawBase en vermijd dat een praktische verhuis uitgroeit tot een langdurig huurgeschil.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet
• •
  Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)

Gerelateerde Artikelen