EPC bij verhuur: Uw verplichtingen als verhuurder of huurder

4.9/5 Google

322+ reviews

4.000+ dossiers beoordeeld

Ontdek alles over het Energieprestatiecertificaat (EPC) bij de verhuur van vastgoed in België. Wat zijn uw rechten en plichten, en wanneer schakelt u een advocaat in?

Inleiding

Het Energieprestatiecertificaat, beter bekend als het EPC, is een document dat al geruime tijd een cruciale rol speelt op de Belgische vastgoedmarkt. Zowel bij verkoop als bij verhuur is het EPC onmisbaar geworden. Maar wat houdt het precies in bij de verhuur van een woning, appartement of studio? Welke verplichtingen rusten er op de schouders van de verhuurder, en welke rechten heeft de huurder? En wat te doen als er een discussie ontstaat over de EPC-waarde of de naleving van de regels?

Bij LawBase merken we in onze kantoren, van Brugge tot Tongeren en van Gent tot Leuven, dat veel verhuurders en huurders nog vragen hebben over dit complexe onderwerp. Een goed begrip van de regelgeving rond het EPC kan veel problemen en dure rechtszaken voorkomen. Dit artikel biedt u een uitgebreid overzicht van de wetgeving, de praktische gevolgen, en hoe u juridisch advies kunt inwinnen wanneer nodig.

Wat is het Energieprestatiecertificaat (EPC)?

Het Energieprestatiecertificaat, kortweg EPC, is een document dat de energetische kwaliteit van een gebouw weergeeft. Het geeft potentiële huurders of kopers een idee van hoe energiezuinig een woning is en hoeveel energie er naar verwachting verbruikt zal worden voor verwarming, warm water, koeling en ventilatie. Het EPC kent een score, uitgedrukt in kWh/m² per jaar, en een label (van A+ tot F) dat direct vergelijkbaar is met de energie-etiketten van huishoudapparaten. Hoe lager de score en hoe dichter bij A+, hoe energiezuiniger de woning.

Naast de score bevat het EPC ook concrete aanbevelingen om de energieprestatie van het gebouw te verbeteren. Deze aanbevelingen zijn niet verplicht, maar kunnen nuttig zijn voor zowel de verhuurder als de toekomstige huurder om de energiefactuur te drukken en het wooncomfort te verhogen. Het EPC is tien jaar geldig, tenzij er ingrijpende energetische renovaties worden uitgevoerd.

Juridisch kader in België

Relevante wetgeving

De verplichting tot het voorleggen van een EPC bij verhuur is in België geregeld op regionaal niveau. Dit betekent dat er verschillen kunnen zijn tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Dit artikel focust zich voornamelijk op de Vlaamse en Brusselse regelgeving, aangezien LawBase daar actief is met kantoren in steden als Antwerpen (Mortsel) en Sint-Niklaas.

• Vlaanderen: In Vlaanderen is het EPC voor residentiële gebouwen verplicht bij verhuur sinds 2008. De verhuurder moet over een geldig EPC beschikken op het moment dat de woning te huur wordt aangeboden. De EPC-score moet vermeld worden in alle commerciële advertenties (online, in kranten, op affiches, etc.). Bij het sluiten van de huurovereenkomst moet de huurder een kopie van het EPC ontvangen. De regelgeving is vastgelegd in het Energiedecreet en de bijhorende uitvoeringsbesluiten. Sinds 2023 zijn er bovendien strengere minimumeisen voor energieprestaties ingevoerd, met een renovatieverplichting voor woningen met een label E of F.
• Brussel: Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het EPC-attest verplicht bij verhuur. De verhuurder moet het attest beschikbaar stellen aan potentiële huurders en de energieprestatie vermelden in de advertenties. Net als in Vlaanderen moet de huurder een kopie ontvangen bij ondertekening van de huurovereenkomst. De Brusselse regelgeving is neergelegd in de Energieordonnantie en de bijbehorende besluiten.

Het niet naleven van deze verplichtingen kan leiden tot administratieve boetes, die aanzienlijk kunnen oplopen. Bovendien kan het ontbreken van een geldig EPC of het niet correct communiceren ervan aanleiding geven tot discussies met de huurder, die zelfs kunnen leiden tot een tussenkomst van een rechtbank.

Recente rechtspraak

De rechtspraak rond het EPC bij verhuur is voortdurend in evolutie. Rechters buigen zich regelmatig over geschillen waarbij het EPC een rol speelt. Vaak gaat het over de vraag of de verhuurder de informatieplicht correct heeft nageleefd, of over de geldigheid van het EPC zelf. Een belangrijk aspect is de bewijslast: het is aan de verhuurder om aan te tonen dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Een recent voorbeeld toont aan dat de rechtbanken streng zijn: een verhuurder die de huurder pas na het ondertekenen van de huurovereenkomst een EPC overhandigde, werd veroordeeld tot een schadevergoeding omdat de huurder geen gefundeerde beslissing kon nemen over de energiekosten.

Een ander interessant punt van discussie is de aansprakelijkheid van de energiedeskundige die het EPC opmaakt. Indien blijkt dat het EPC grote fouten bevat die de energieprestatie van de woning significant overschatten, kan de deskundige in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gesteld voor de geleden schade. Dit onderstreept het belang van een correct opgesteld EPC en de noodzaak om bij twijfel juridisch advies in te winnen.

Praktische gevolgen

Voor verhuurders betekent de EPC-verplichting dat zij proactief moeten handelen. Zorg ervoor dat u een geldig EPC heeft voordat u uw woning te huur aanbiedt. Neem contact op met een erkend energiedeskundige om een EPC te laten opmaken. Houd rekening met de kosten hiervan, die variëren afhankelijk van de grootte en het type woning. Vermeld de EPC-score en het label duidelijk in alle advertenties. Bij het opstellen van de huurovereenkomst, zorg ervoor dat u de huurder een kopie van het EPC overhandigt en laat dit eventueel bevestigen in de overeenkomst.

Voor huurders biedt het EPC belangrijke informatie. Het stelt u in staat om te vergelijken welke woning het meest energiezuinig is, wat een directe impact heeft op uw maandelijkse energiefactuur. Wees kritisch: vraag altijd naar het EPC en controleer of de verhuurder de score correct heeft vermeld in de advertentie. Als u twijfels heeft over de juistheid van het EPC of als de verhuurder weigert dit te overhandigen, kunt u juridische stappen overwegen. Onze advocaten in Gent en Leuven kunnen u hierbij adviseren.

Het EPC is ook van belang bij de renovatieverplichtingen. In Vlaanderen moeten woningen met een EPC-label E of F, die vanaf 2023 worden aangekocht, binnen vijf jaar na aankoop gerenoveerd worden tot minimaal label D. Hoewel dit een aankoopverplichting is, heeft het indirect ook invloed op de verhuurmarkt, aangezien het de waarde van energiezuinige woningen verhoogt en de beschikbaarheid van minder energiezuinige woningen op termijn kan verminderen.

Wat kunt u doen?

Als verhuurder:

1. Voorbereiding: Vraag tijdig een EPC aan bij een erkend energiedeskundige, nog vóór u de woning te huur aanbiedt.
2. Communicatie: Vermeld de EPC-score (kWh/m²) en het label (A+ tot F) duidelijk in alle advertenties.
3. Documentatie: Overhandig de huurder een kopie van het geldige EPC bij het ondertekenen van de huurovereenkomst. Bewaar hiervan een bewijs.
4. Naleving: Houd rekening met eventuele renovatieverplichtingen die van toepassing kunnen zijn op uw vastgoed.

Als huurder:

1. Informatie opvragen: Vraag altijd naar het EPC-attest voordat u een huurovereenkomst tekent.
2. Controle: Controleer of de vermelde EPC-waarde in de advertentie overeenkomt met het attest zelf.
3. Onderhandelen: Een slechte EPC-score kan een argument zijn om te onderhandelen over de huurprijs of om van de verhuurder te vragen om energiebesparende maatregelen te nemen.
4. Klacht indienen: Als de verhuurder weigert een EPC te overhandigen of de verplichtingen niet nakomt, kunt u een klacht indienen bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, of juridische stappen overwegen via de vrederechter.

Hulp nodig? LawBase staat klaar

De regelgeving rond het Energieprestatiecertificaat bij verhuur kan complex zijn en de gevolgen van het niet naleven ervan zijn niet min. Of u nu een verhuurder bent die zijn plichten wil nakomen, of een huurder die zijn rechten wil laten gelden, juridisch advies is vaak onontbeerlijk. Een advocaat kan u helpen bij het interpreteren van de wetgeving, het opstellen van correcte huurovereenkomsten, het bemiddelen bij geschillen, of het voeren van een rechtszaak voor de vrederechter.

Bij LawBase hebben we een team van gespecialiseerde advocaten in huurrecht die u graag bijstaan. Aarzel niet om contact op te nemen voor een eerste consultatie. U bent welkom in één van onze kantoren in Brugge, Gent, Antwerpen (Mortsel), Sint-Niklaas, Tongeren of Leuven. Wij bieden u concrete juridische hulp en zorgen ervoor dat uw belangen optimaal worden behartigd. Uw rechten en plichten rond het EPC zijn bij ons in goede handen.

Dit artikel is gebaseerd op de volgende Belgische wetgeving:

• •
  Vlaams Woninghuurdecreet
• •
  Burgerlijk Wetboek(Art. 1719-1720)

Gerelateerde Artikelen