Klacht indienen over woningkwaliteit

Een woning die niet voldoet aan de minimale normen van veiligheid, gezondheid en basiscomfort is een bron van frustratie en een potentieel gevaar voor de gezondheid. Als huurder in Vlaanderen heb je recht op een kwaliteitsvolle woning. Wanneer er gebreken optreden zoals opstijgend vocht, gevaarlijke elektrische installaties of structurele gebreken, en de verhuurder weigert actie te ondernemen, moet je weten welke juridische stappen je kunt zetten. In dit artikel leggen we uit hoe je een klacht indient over woningkwaliteit en hoe de procedure bij Wonen in Vlaanderen verloopt.

Praktische Tips

Voordat je een formele procedure start, is het cruciaal om een dossier op te bouwen. De bewijslast ligt vaak bij de huurder die de gebreken aankaart. Volg deze praktische stappen om je positie te versterken:

• Documenteer alles: Maak duidelijke foto's van de gebreken. Gebruik een referentiepunt (zoals een muntstuk of meetlat) om de schaal van bijvoorbeeld scheuren of schimmelplekken aan te tonen.
• Eerste communicatie: Meld gebreken altijd eerst mondeling of via e-mail, maar volg dit onmiddellijk op met een aangetekende ingebrekestelling als de verhuurder niet reageert. Dit is een wettelijk vereiste om aan te tonen dat de verhuurder op de hoogte was.
• Huurprijs niet zomaar inhouden: Een veelgemaakte fout is het eenzijdig stoppen met het betalen van de huur. Dit wordt beschouwd als contractbreuk en kan leiden tot uithuiszetting. Wil je de huur opschorten? Doe dit enkel na overleg met een advocaat van LawBase of via de vrederechter (de zogenaamde 'exceptio non adimpleti contractus').
• Check je brandverzekering: Soms dekt je eigen familiale of brandverzekering juridische bijstand. Dit kan de kosten voor een advocaat dekken.

Bij LawBase begeleiden we huurders in heel Vlaanderen vanuit onze kantoren in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste videocall is gratis om je situatie in te schatten.

Wettelijk Kader

De minimale kwaliteitsnormen voor woningen in het Vlaamse Gewest zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen (voorheen de Vlaamse Wooncode). Specifiek de Artikelen 17 tot 19 vormen de hoeksteen van deze regelgeving.

Volgens deze artikelen moet elke woning voldoen aan normen inzake:

• Oppervlakte: Er moeten voldoende vierkante meters zijn per bewoner.
• Veiligheid: Denk aan de stabiliteit van het gebouw, veilige trapconstructies en de afwezigheid van elektrocutiegevaar.
• Gezondheid: Geen ernstige vochtigheid, schimmels of CO-vergiftigingsgevaar door slechte afvoerkanalen.
• Basiscomfort: Aanwezigheid van sanitair, een keuken en verwarmingsmogelijkheden.

Wanneer een woning niet aan deze normen voldoet, kan ze 'ongeschikt' of 'onbewoonbaar' verklaard worden. Een ongeschikte woning heeft gebreken die de veiligheid of gezondheid in het gedrang brengen, maar die niet noodzakelijk een acuut gevaar vormen. Een onbewoonbare woning vormt een direct gevaar voor de bewoners (bijvoorbeeld instortingsgevaar).

Procedure en Stappen

Als de verhuurder na een ingebrekestelling geen actie onderneemt, kun je de formele procedure voor woningkwaliteit opstarten. Dit verloopt meestal via de gemeente.

• Stap 1: Aanvraag conformiteitsonderzoek. Je dient een officieel verzoek in bij de gemeente waar de woning gelegen is. Je vraagt hierbij om een woningonderzoek door een woningcontroleur.
• Stap 2: Het technisch onderzoek. Een controleur komt ter plaatse en vult een technisch verslag in. Elk gebrek krijgt strafpunten (categorie I, II of III). Vanaf 15 strafpunten (categorie II) wordt de woning als ongeschikt beschouwd.
• Stap 3: Hoorplicht. De burgemeester zal zowel de huurder als de verhuurder horen. Dit is het moment om je argumenten en bewijzen (foto's, correspondentie) voor te leggen.
• Stap 4: Besluit van de burgemeester. De burgemeester neemt een besluit: de woning wordt conform verklaard, of ongeschikt/onbewoonbaar. Dit besluit wordt opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO).
• Stap 5: Gevolgen voor het huurcontract. Een verklaring van ongeschiktheid kan de basis vormen om voor de vrederechter de nietigheid van het huurcontract te vragen of een huurprijsvermindering af te dwingen met terugwerkende kracht.

Onze advocaten in Leuven, Hasselt, Gent en Brugge kunnen je bijstaan tijdens de hoorzitting bij de burgemeester of de procedure voor de vrederechter.

Kosten en Vergoedingen

Het indienen van een klacht bij de gemeente is in de meeste gevallen gratis, hoewel sommige gemeenten een kleine retributie vragen voor het administratief onderzoek. De echte kosten en financiële voordelen zitten in het juridische luik:

• Huurprijsvermindering: Indien de woning gebreken vertoont, heb je recht op een vermindering van de huurprijs evenredig met het gederfde genot.
• Terugbetaling van huurgelden: Bij een onbewoonbaarverklaring kan de rechter oordelen dat het contract vanaf het begin nietig was, wat kan leiden tot de terugbetaling van een groot deel van de betaalde huur.
• Schadevergoeding: Je kunt een vergoeding eisen voor materiële schade (bijvoorbeeld meubels die beschimmeld zijn) of morele schade.
• Verhuiskosten: In bepaalde gevallen kan de verhuurder verplicht worden de verhuiskosten naar een nieuwe woning te vergoeden.

Bij LawBase hanteren we transparante tarieven. Een fysieke consultatie van 30 minuten in één van onze kantoren (Antwerpen, Waasland, etc.) kost slechts €50. Dit stelt je in staat om met een expert te spreken zonder hoge instapkosten.

Veelgestelde Vragen

Hieronder beantwoorden we de meest voorkomende vragen over woningkwaliteit en procedures.