Huurdersaansprakelijkheidsverzekering: verplicht?

U heeft eindelijk die droomwoning gevonden in het hartje van Antwerpen of een gezellig appartement in Leuven. Het huurcontract ligt voor u, maar dan valt uw oog op een clausule over de 'huurdersaansprakelijkheid'. Is zo’n verzekering nu eigenlijk verplicht in België? Het korte antwoord is: ja, in de meeste gevallen wel. Maar zoals vaak in de juridische wereld, zit de duivel in de details. Bij LawBase krijgen we dagelijks vragen van zowel huurders als verhuurders over hun rechten en plichten. In dit artikel leggen we u in mensentaal uit hoe de vork in de steel zit, zodat u met een gerust hart uw nieuwe woonst kunt betrekken.

Kosten en Vergoedingen

Wanneer we spreken over de kosten van een huurdersverzekering, moeten we een onderscheid maken tussen de premie die u betaalt en de vergoedingen die de verzekering uitkeert bij schade. De premie voor een standaard huurdersaansprakelijkheidsverzekering (vaak gecombineerd met een inboedelverzekering) is doorgaans zeer betaalbaar. Voor een gemiddeld appartement moet u rekenen op een bedrag tussen de 150 en 250 euro per jaar. Dit is een kleine investering vergeleken met de potentiële kosten bij een schadegeval.

Wat wordt er precies vergoed? De verzekering dekt uw aansprakelijkheid tegenover de verhuurder en tegenover derden (zoals de buren). Denk hierbij aan:

• Brandschade: De grootste angst van elke bewoner. Als er brand uitbreekt door uw schuld (bijvoorbeeld een vergeten frietketel), dekt de verzekering de herstelkosten aan het pand.
• Waterschade: Een lekke wasmachine die de parketvloer van de onderburen ruïneert.
• Glasbraak: Per ongeluk een barst in een groot raam veroorzaakt? Ook dit valt vaak onder de polis.

Belangrijk om te weten is dat de vergoeding meestal gebaseerd is op de 'werkelijke waarde' of de 'nieuwwaarde', afhankelijk van uw polis. Zonder verzekering bent u persoonlijk aansprakelijk voor deze kosten, wat in het geval van een grote brand kan leiden tot een levenslange schuldenlast. Daarom adviseren wij bij LawBase altijd om niet te besparen op een goede dekking.

Procedure en Stappen

Hoe pakt u dit nu praktisch aan? Het proces begint meestal al vóór het tekenen van het huurcontract. Volg dit stappenplan om juridisch volledig in orde te zijn:

1. Controleer het huurcontract: Kijk na of de verhuurder specifieke eisen stelt aan de verzekering. Soms wordt er gevraagd om een 'afstand van verhaal' clausule, hoewel dit sinds de nieuwe wetgeving minder vaak voorkomt omdat de huurder nu zelf verplicht is zich te verzekeren.

2. Vergelijk offertes: Neem contact op met verschillende verzekeraars. Let niet alleen op de prijs, maar ook op de franchise (het bedrag dat u zelf moet betalen bij schade) en de dekking voor uw eigen inboedel.

3. Sluit de polis af vóór de sleuteloverdracht: In de praktijk zal de verhuurder vaak vragen naar een bewijs van verzekering voordat hij de sleutels overhandigt. Dit is zijn goed recht.

4. Jaarlijkse controle: Zorg dat de premie tijdig betaald wordt. Als de verzekering vervalt en er gebeurt een ongeval, bent u alsnog persoonlijk aansprakelijk. De verhuurder mag ook jaarlijks een bewijs van betaling opvragen.

Heeft u twijfels over de clausules in uw contract? LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. U kunt bij ons terecht voor een snelle check van uw huurovereenkomst. Een videocall is volledig gratis, en voor een fysieke consultatie van 30 minuten betaalt u slechts €50.

Wettelijk Kader

De kern van de verplichting ligt in het Vlaams Woninghuurdecreet. Sinds 1 januari 2019 is er een duidelijke regelgeving van kracht voor huurcontracten in Vlaanderen. Volgens Art. 24 van het Woninghuurdecreet is de huurder verplicht om zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren, tenzij de partijen uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen (wat in de praktijk zelden gebeurt).

In Wallonië geldt een gelijkaardige verplichting sinds 2018. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de situatie iets anders: daar is het niet wettelijk verplicht via het gewestelijk decreet, maar staat het vrijwel altijd als een verplichte contractuele clausule in de huurovereenkomst. Als u de clausule ondertekent, wordt het alsnog een juridische verplichting.

De wetgever heeft deze verplichting ingevoerd om zowel de huurder als de verhuurder te beschermen. Voorheen dachten veel huurders dat de verzekering van de eigenaar volstond, maar die dekt enkel de schade aan het gebouw voor de eigenaar zelf, niet de aansprakelijkheid van de huurder. Als de verzekeraar van de eigenaar de schade vergoedt, kan deze dat bedrag nadien namelijk 'verhalen' op de schuldige huurder.

Praktische Tips

Als advocaten zien we vaak waar het misgaat. Hier zijn enkele tips om problemen te voorkomen:

• Inboedel niet vergeten: De wettelijke verplichting gaat over uw aansprakelijkheid (schade aan het pand). Vergeet echter niet uw eigen spullen (meubels, elektronica) mee te verzekeren in een 'combi-polis'.
• Check de 'Afstand van Verhaal': Soms heeft de verhuurder een globale polis met 'afstand van verhaal'. Dit betekent dat de verzekeraar van de eigenaar u niet zal vervolgen bij brand. Let op: u moet dan vaak nog steeds een extra premie betalen aan de verhuurder en u bent nog niet gedekt voor schade aan derden (buren).
• De Plaatsbeschrijving: Een goede verzekering is niets waard zonder een grondige plaatsbeschrijving bij aanvang. Dit is uw bewijs van de staat van de woning. Bij schade zal de verzekeraar hier altijd naar vragen.
• Studentenkamers: Voor studenten die op kot gaan, valt de aansprakelijkheid vaak onder de familiale verzekering of de brandverzekering van de ouders. Check dit goed bij uw makelaar om dubbele kosten te vermijden.

Mocht u ooit in een conflict belanden met uw verhuurder over schadegevallen, wacht dan niet te lang. Juridische bijstand in een vroeg stadium kan escalatie voorkomen.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest voorkomende vragen die wij in onze kantoren in Brugge, Antwerpen en de rest van Vlaanderen ontvangen.