Verhuurder weigert plaatsbeschrijving: wat nu?

Wanneer u een nieuwe woning huurt of een huurcontract beëindigt, is de plaatsbeschrijving een cruciaal document. Het legt de staat van het onroerend goed vast en beschermt zowel de huurder als de verhuurder tegen onterechte claims voor schade. Maar wat moet u doen als de verhuurder weigert mee te werken aan deze verplichting? In dit artikel bespreken we de juridische gevolgen van een ontbrekende plaatsbeschrijving en de stappen die u kunt ondernemen om uw rechten te vrijwaren.

Wettelijk Kader

In het Vlaamse Gewest wordt de woninghuur beheerst door het Vlaams Woninghuurdecreet. Specifiek Artikel 9 van dit decreet stelt dat de partijen verplicht zijn om een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen. Dit moet gebeuren in een gezamenlijke opname en op gezamenlijke kosten.

De wetgeving is hierover zeer duidelijk: de plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, of uiterlijk tijdens de eerste maand van bewoning. Het document moet vervolgens worden geregistreerd als bijlage bij het huurcontract. Indien een verhuurder weigert mee te werken, overtreedt deze een dwingende bepaling van het huurrecht. Het ontbreken van een plaatsbeschrijving bij intrede creëert een wettelijk vermoeden dat de huurder het pand heeft ontvangen in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder het tegenbewijs kan leveren.

Procedure en Stappen

Indien de verhuurder niet komt opdagen of weigert de plaatsbeschrijving te ondertekenen, dient u een strikte procedure te volgen om uzelf juridisch in te dekken:

• Stap 1: De minnelijke aanmaning. Stuur eerst een vriendelijke herinnering via e-mail of telefoon. Bevestig de gemaakte afspraak en vraag om een nieuwe datum.
• Stap 2: De ingebrekestelling. Indien de verhuurder blijft weigeren, is een formele ingebrekestelling via een aangetekende zending noodzakelijk. Hierin sommeert u de verhuurder om binnen een redelijke termijn (bijvoorbeeld 7 dagen) mee te werken aan de plaatsbeschrijving.
• Stap 3: De aanstelling van een expert. U kunt voorstellen om een onafhankelijke expert (bijvoorbeeld een landmeter-expert of architect) aan te stellen. De kosten hiervan worden wettelijk gedeeld door beide partijen.
• Stap 4: Verzoekschrift bij de Vrederechter. Als de verhuurder ook na de ingebrekestelling weigert, kunt u zich wenden tot de vrederechter. De rechter kan een deskundige aanstellen om de plaatsbeschrijving dwingend uit te voeren.

LawBase heeft 6 kantoren verspreid over Vlaanderen om u bij te staan in dergelijke geschillen: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Onze advocaten kunnen de ingebrekestelling voor u opstellen of u vertegenwoordigen voor het vredegerecht. Een eerste consultatie kost slechts €50 voor 30 minuten.

Praktische Tips

Zolang er geen officieel document is, raden wij u aan om zelf bewijsmateriaal te verzamelen:

• Neem gedetailleerde foto's: Fotografeer elke kamer, inclusief hoeken, plafonds, vloeren en eventuele reeds aanwezige gebreken (zoals barsten, vochtplekken of krassen).
• Video-opname: Maak een onafgebroken video-opname van het pand terwijl u de datum bewijst (bijvoorbeeld door een krant van die dag in beeld te brengen).
• Getuigen: Laat een onafhankelijke derde (geen familielid) de staat van de woning bevestigen.
• E-mail communicatie: Bewaar alle correspondentie waarin u vraagt om een plaatsbeschrijving. Dit dient als bewijs van uw goede trouw.

Kosten en Vergoedingen

De wet bepaalt dat de kosten voor een plaatsbeschrijving door beide partijen voor de helft gedragen moeten worden. Indien u zelf een expert inschakelt omdat de verhuurder weigert, kunt u proberen deze kosten volledig te verhalen op de verhuurder via de vrederechter, aangezien de weigering een contractuele fout vormt.

De prijs voor een professionele plaatsbeschrijving varieert meestal tussen de €300 en €600, afhankelijk van de grootte van de woning. Door de kosten te delen, blijft de financiële impact beperkt. Weigert de verhuurder echter elke medewerking en moet u naar de rechtbank, dan kunnen de rechtsplegingsvergoeding en gerechtskosten extra kosten met zich meebrengen, die vaak verhaald worden op de verliezende partij.

Veelgestelde Vragen

• Wat als de verhuurder pas na drie maanden een plaatsbeschrijving wil? Wettelijk moet dit in de eerste maand gebeuren. Na die termijn is het document minder bewijskrachtig, tenzij beide partijen akkoord gaan.
• Kan ik de huur inhouden als er geen plaatsbeschrijving is? Nee, u mag nooit eigenmachtig stoppen met het betalen van de huur. Dit wordt beschouwd als een contractbreuk door de huurder.
• Is een handgeschreven document geldig? Ja, zolang het gedetailleerd is en door beide partijen voor akkoord is ondertekend en gedateerd.