Specifieke regels voor studentenhuur uitgelegd

Het huren van een studentenkamer is voor veel jongeren de eerste stap naar zelfstandigheid, maar juridisch gezien is het een mijnenveld van specifieke regels. Sinds de regionalisering van de huurwetgeving valt de studentenhuur in Vlaanderen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit decreet bevat dwingende bepalingen die afwijken van de standaard woninghuur. Of u nu een student bent die een 'kot' zoekt in Leuven of een verhuurder in Gent, het begrijpen van deze nuances is cruciaal om kostbare geschillen te vermijden.

Bij LawBase zien we dagelijks dossiers waarbij de verwarring tussen een standaard huurcontract en een studentenhuurovereenkomst leidt tot onterechte opzegvergoedingen of discussies over de waarborg. In dit artikel ontleden we de complexe regelgeving aan de hand van praktijkvoorbeelden en casestudies.

Wettelijk Kader

De ruggengraat van de studentenhuur wordt gevormd door de artikelen 54 tot en met 64 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Een essentieel kenmerk is dat de huurder een student moet zijn die ingeschreven is bij een instelling voor hoger onderwijs. De woning moet dienen als studentenverblijf en mag niet de hoofdverblijfplaats van de student zijn (behalve in zeer uitzonderlijke gevallen).

Casestudy: De 'valse' hoofdverblijfplaats
Stel, een student in Antwerpen schrijft zich in op het adres van zijn kot om een parkeervergunning te krijgen. Juridisch gezien riskeert de verhuurder hierdoor dat de huurwet voor hoofdverblijfplaatsen van toepassing wordt, wat veel strengere regels voor opzegging en huurprijsherziening met zich meebrengt. Het decreet beschermt de verhuurder hiertegen door te stellen dat de studentenhuurregels blijven gelden zolang de bestemming 'studentenverblijf' contractueel is vastgelegd en de student een bewijs van inschrijving voorlegt.

• Schriftelijke overeenkomst: Een mondelinge huurovereenkomst voor studenten is nietig.
• Duur: Meestal 10, 11 of 12 maanden. Het decreet laat flexibiliteit toe, maar verbiedt stilzwijgende verlengingen van lange duur zonder nieuw geschrift.
• Onderverhuur: Dit is een uniek punt. Een student mag zijn kamer onderverhuren aan een andere student als hij deelneemt aan een uitwisselingsprogramma (zoals Erasmus) of een stage volgt, mits toestemming van de verhuurder (die deze enkel op gegronde redenen mag weigeren).

Praktische Tips

Voor zowel huurder als verhuurder is een goede voorbereiding het halve werk. LawBase adviseert om altijd een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. In onze kantoren in Brugge, Antwerpen en Gent zien we dat 70% van de geschillen bij het einde van de huur vermeden had kunnen worden door een degelijk document met foto's.

Tips voor de student:
1. Vraag altijd naar het EPC-certificaat en de brandveiligheidsattesten.
2. Controleer of de kosten (elektriciteit, water, internet) forfaitair zijn of op basis van werkelijk verbruik. Bij een forfait kan de verhuurder achteraf geen extra's aanrekenen.
3. Let op de opzegtermijn vóór aanvang van het contract. Het decreet voorziet hier een specifieke regeling die afwijkt van de standaardhuur.

Tips voor de verhuurder:
1. Vraag elk academiejaar een nieuw bewijs van inschrijving aan de student.
2. Gebruik de modelcontracten die conform het Woninghuurdecreet zijn.
3. LawBase heeft 6 kantoren: Brugge (hoofdkantoor), Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Kom langs voor een screening van uw huurcontract om juridische hiaten te dichten.

Procedure en Stappen

Het proces van studentenhuur volgt een strikt chronologisch pad volgens het decreet. Het begint bij de precontractuele fase waarbij de verhuurder verplicht is bepaalde informatie te afficheren (zoals de huurprijs en de lasten).

Stap 1: De Ondertekening en Waarborg
De huurwaarborg mag maximaal twee maanden huur bedragen. In tegenstelling tot de standaardhuur, mag deze waarborg ook op een niet-geblokkeerde rekening worden gestort als beide partijen akkoord gaan, hoewel een geblokkeerde rekening de voorkeur geniet voor de veiligheid van de student.

Stap 2: De Registratie
De verhuurder moet het contract gratis registreren binnen de twee maanden na ondertekening. Gebeurt dit niet, dan kan de student het contract opzeggen zonder opzegtermijn of vergoeding (na een ingebrekestelling).

Stap 3: Opzegging vóór aanvang
Een unieke regel in het Vlaams Woninghuurdecreet is de opzegging vóór de start van het contract. Een student kan tot drie maanden voor de inwerkingtreding van het contract kosteloos opzeggen. Gebeurt de opzegging minder dan drie maanden voor de start? Dan is een opzegvergoeding van twee maanden huur verschuldigd.

Casestudy: De niet-geslaagde student
Een student in Leuven tekent in mei een contract voor september, maar ontdekt in juli dat hij niet geslaagd is en stopt met studeren. Omdat dit minder dan drie maanden voor de start is, zal hij de vergoeding van twee maanden moeten betalen, tenzij hij een vervangende huurder aanbrengt die door de verhuurder wordt aanvaard.

Kosten en Vergoedingen

De huurprijs in de studentenhuur is vrij te bepalen, maar de kostenstructuur is aan strikte regels gebonden. Het decreet bepaalt dat de kosten en lasten in de huurovereenkomst moeten worden gespecificeerd. Er zijn twee systemen:

• Forfaitair systeem: Een vast bedrag per maand voor alle kosten. Dit geeft zekerheid, maar er kan geen afrekening volgen als het verbruik lager of hoger uitvalt.
• Werkelijk verbruik: Er worden voorschotten betaald en jaarlijks volgt een afrekening op basis van meterstanden. De verhuurder is verplicht om bewijsstukken (facturen) voor te leggen.

Bij vroegtijdige beëindiging door de student (tijdens het academiejaar) wegens stopzetting van de studies, geldt een opzegtermijn van twee maanden en is er geen extra verbrekingsvergoeding verschuldigd, mits het bewijs van stopzetting wordt geleverd. Dit is een belangrijke sociale bescherming die LawBase vaak verdedigt voor cliënten in studentensteden zoals Hasselt en Leuven.

Wilt u zeker weten of uw kostenafrekening correct is? Een videocall met een van onze experts is gratis, een fysieke consultatie in een van onze kantoren kost slechts €50 voor 30 minuten.

Veelgestelde Vragen