Onderverhuren: wanneer mag het en wanneer niet?

In de huidige economische realiteit, waarbij flexibiliteit en mobiliteit steeds belangrijker worden, rijst vaak de vraag of een huurder zijn woning mag onderverhuren. Of u nu een student bent die op Erasmus vertrekt, of een werknemer die tijdelijk naar het buitenland wordt gedetacheerd, onderverhuren lijkt vaak de ideale oplossing om de huurkosten te dekken. Echter, in het Belgische huurrecht is onderverhuur geen absoluut recht. De regels zijn strikt en de gevolgen van een onrechtmatige onderverhuring kunnen zwaar doorwegen, tot zelfs de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst toe.

Bij LawBase begeleiden we dagelijks zowel verhuurders als huurders in complexe huurgeschillen. Onze advocaten in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland, Hasselt en Leuven zien vaak dat conflicten ontstaan door een gebrek aan schriftelijke afspraken. In dit artikel duiken we diep in de juridische nuances van onderverhuur onder het Vlaams Woninghuurdecreet.

Wettelijk Kader

Sinds de regionalisering van de huurwetgeving valt de huur van woningen die dienen als hoofdverblijfplaats in Vlaanderen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Het cruciale artikel in deze context is Artikel 31 van dit decreet. Dit artikel legt een fundamenteel onderscheid vast tussen volledige onderverhuur en gedeeltelijke onderverhuur.

De basisregel is duidelijk: volledige onderverhuur van een woning die als hoofdverblijfplaats dient, is verboden. De wetgever wil hiermee vermijden dat huurders gaan speculeren met woningen of dat de verhuurder de controle verliest over wie zijn eigendom bewoont. Er is echter een belangrijke nuancering: gedeeltelijke onderverhuur is onder strikte voorwaarden wel toegestaan, tenzij het huurcontract dit expliciet verbiedt.

Voor studentenkamers gelden er dan weer specifieke regels binnen het decreet. Hier is onderverhuur in principe verboden, tenzij de huurder deelneemt aan een uitwisselingsprogramma of een stage volbrengt. In dergelijke gevallen heeft de student de schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig, die deze enkel op basis van gegronde redenen mag weigeren.

Praktische Tips

Stelt u zich de situatie voor van 'Jan', een huurder in een appartement in Gent. Jan krijgt de kans om zes maanden in het buitenland te werken. Hij wil zijn appartement volledig onderverhuren aan een vriend om de kosten te dekken. Zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar begaat Jan hier een ernstige contractuele fout. Indien de eigenaar dit ontdekt, kan hij de vrederechter verzoeken om de huurovereenkomst ten nadele van Jan te ontbinden.

Onze praktische tips voor huurders:

• Kijk uw contract na: De meeste standaardcontracten bevatten een clausule die onderverhuur expliciet verbiedt.
• Vraag altijd schriftelijke toestemming: Zelfs als het contract zwijgt, is het juridisch veiliger om een addendum te laten ondertekenen door de verhuurder.
• Beperk de duur: Koppel de onderverhuur aan een specifieke periode en reden.
• Screen de onderhuurder: U blijft als hoofdhuurder immers 100% aansprakelijk tegenover de eigenaar voor schade of niet-betaling door de onderhuurder.

Voor verhuurders is het essentieel om bij het verlenen van toestemming duidelijke grenzen te stellen. U kunt bijvoorbeeld eisen dat de onderhuurder aan dezelfde voorwaarden moet voldoen als de hoofdhuurder (bv. geen huisdieren, rookverbod).

Procedure en Stappen

Wilt u legaal onderverhuren? Volg dan dit stappenplan om juridische valkuilen te vermijden:

• Stap 1: De schriftelijke aanvraag. Stuur een aangetekende brief of een e-mail (met ontvangstbevestiging) naar de verhuurder waarin u de intentie tot gedeeltelijke onderverhuur toelicht. Vermeld wie de onderhuurder is en voor welke periode.
• Stap 2: De goedkeuring. De verhuurder moet formeel akkoord gaan. Bij een woning die als hoofdverblijfplaats dient, mag de huurder de woning nooit volledig onderverhuren als hij er zelf niet blijft wonen (tenzij met expliciet akkoord, maar dit blijft risicovol).
• Stap 3: Het opstellen van het onderhuurcontract. Dit contract mag nooit langer duren dan de hoofdhuurovereenkomst. Indien de hoofdhuur eindigt, eindigt de onderhuur van rechtswege ook.
• Stap 4: De plaatsbeschrijving. Maak een gedetailleerde plaatsbeschrijving tussen u (de hoofdhuurder) en de onderhuurder. Dit is uw enige bewijs bij schade.
• Stap 5: Registratie. Ook een onderhuurcontract moet in principe geregistreerd worden.

Heeft u twijfels over de formulering van uw aanvraag? De advocaten van LawBase kunnen u helpen bij het opstellen van een waterdicht document. Wij zijn fysiek aanwezig in Brugge, Antwerpen, Gent, Waasland (Nieuwkerken-Waas), Hasselt en Leuven. Een eerste oriënterend gesprek via videocall is bovendien volledig gratis.

Kosten en Vergoedingen

Een veelgemaakte fout is te denken dat de onderhuurprijs vrij kan worden bepaald om winst te maken. Volgens het Woninghuurdecreet mag de prijs van de onderverhuur niet hoger zijn dan de pro rata prijs van de hoofdhuur. Als u bijvoorbeeld een appartement huurt voor €900 en u verhuurt één van de drie kamers onder, mag u in principe niet meer dan €300 (plus eventueel een redelijke vergoeding voor meubels en nutsvoorzieningen) vragen.

Indien de verhuurder ontdekt dat u winst maakt op zijn eigendom zonder toestemming, kan dit worden aanzien als 'onrechtmatige verrijking' en een bijkomende reden zijn voor schadevergoeding. Daarnaast zijn er de juridische kosten: bij een procedure voor de Vrederechter wegens illegale onderverhuur kunnen de kosten (rechtsplegingsvergoeding, gerechtsdeurwaarder) oplopen tot meer dan €1.500, nog afgezien van de mogelijke verbrekingsvergoeding die gelijk kan staan aan drie maanden huur.

Veelgestelde Vragen

Hieronder vindt u de meest voorkomende vragen die onze experts in Brugge en onze andere kantoren behandelen.